Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz

Verkehrswert: 179.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmer-Wohnung Nr. 1 mit Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz im 1. Untergeschoss eines Mehrfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt konnte nicht vollständig besichtigt werden. Lediglich der Zugang zum Treppenhaus bis vor die Wohnungstür war möglich; die Bewertung beruht deshalb partiell auf den eingereichten Unterlagen sowie Planunterlagen und einer Fotodokumentation der Hausverwaltung.

Wohnung

Die Wohnung verfügt über ca. 88 m² Wohnfläche und besteht aus drei Zimmern, einer offenen Küche, Flur, innenliegendem Bad und Duschbad sowie einer Loggia mit Südwestausrichtung. Zu den Nebenräumen zählt ein Kellerraum (ca. 6 m²), zudem ist ein Tiefgaragenstellplatz zugeordnet. Die Grundrissgestaltung ist funktional und nachfragegerecht; die Belichtung erfolgt ausschließlich über die Südwestfassade und ist als gut zu bewerten.

Die Wohnung befindet sich im 1. Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses und liegt damit auf Straßenniveau. Aufgrund nicht möglicher Innenbesichtigung kann zum genauen Zustand keine abschließende Aussage getroffen werden. Laut Plan- und Fotodokumentation liegt ein starker hygienisch bedenklicher Geruch vor, welcher aus der Wohnung ausströmt; die Hausverwaltung dokumentierte einen stark verwahrlosten, sanierungsbedürftigen Zustand (Verunreinigung, Missbrauchsnutzung, notwendige Kernsanierung). Es ist mit einer vollständigen Erneuerung von Oberflächen, Bädern und ggf. Estrich und Fenstern zu rechnen.

Gebäude

Das Gebäude wurde ca. 1992 in massiver Bauweise mit Putz und WDVS auf einem Hanggrundstück errichtet. Es verfügt über zwei Hauptgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss und zwei Kellergeschosse. Insgesamt sind 11 Wohnungen vorhanden. Modernisierungsmaßnahmen wurden durchgeführt (Austausch Gasbrennwertkessel 2023, Warmwasserspeicher 2022, Modernisierungsfahrplan 2024). Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung. Das Haus macht einen durchschnittlichen Eindruck, einzelne Putzschäden und Verfärbungen sind erkennbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt bewohnt.

Keltern-Ellmendingen – Ortsteil von Keltern (ca. 8.989 Einwohner, Enzkreis, Baden-Württemberg).
Das Objekt befindet sich im nördlichen, erhöht gelegenen Randbereich von Ellmendingen, gegenüber dem Ortszentrum.

Beeinträchtigungen und Nachbarschaft:
Die Nachbarschaft ist geprägt von Mehrfamilienhäusern. Das Grundstück liegt an der Otto-Maurer-Straße (Anliegerstraße mit geringem Verkehr), Immissionen wurden keine festgestellt.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs und Erholungsanlagen sind in Kelterns Ortsteilen vorhanden, in Ellmendingen jedoch eingeschränkt. Die nächste Bushaltestelle (ca. 500 m) ist an der Ettlinger Straße. Bahnanschluss in den Nachbargemeinden, Autobahnanschluss zur A8 nahe Pforzheim.

Grundstück:
Das Grundstück hat eine Größe von 1.188 m², ist annähernd rechteckig mit einer abgeschrägten Südwestgrenze, Frontbreite ca. 45 m und weist eine starke Hanglage auf (abfallend von Nordosten nach Südwesten). Die Erschließung erfolgt direkt über die Otto-Maurer-Straße. Es handelt sich um Bauland, voll erschlossen, mit Gartenanlagen und gepflasterten Zufahrten.

RAìn Jakob, Karlsruhe, Tel.: 0721/985 67-17, Geschäftszeichen: 976/24 - ja/fe-fe