Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung Nr. 4

Verkehrswert: 176.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohneinheit (3-Zimmerwohnung) im 2. Obergeschoss. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden im Dachgeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.03.2026 örtlich besichtigt; laut Gutachten konnten alle Räumlichkeiten eingesehen werden. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf der Besichtigung sowie auf Bauunterlagen, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplänen.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss mit Küche, Bad/Dusche/WC, Diele und Dachterrasse. Die Wohnfläche beträgt 84,03 m²; zusätzlich gehört ein außerhalb der Wohnung liegender Abstellraum Nr. 4 mit rund 9 m² Nutzfläche als Kellerersatzraum dazu. Ferner besteht ein Sondernutzungsrecht am Speicher bzw. Spitzboden.

Der Grundriss ist zweckmäßig und noch zeitgemäß gestaltet. Es gibt keine Durchgangszimmer; sämtliche Räume einschließlich Küche und Bad sind vom Flur aus erreichbar. Teilweise sind die Raumabmessungen etwas unterdurchschnittlich. Die Belichtungsverhältnisse werden als gut bis befriedigend beurteilt.

Die Wohnung wurde seit der Bauzeit nur teilweise modernisiert. Erneuert wurden 2002 drei Fenster; die Dachflächenfenster wurden im Laufe der Zeit ausgetauscht. Das Bad wurde vermutlich in den 1980er Jahren erneuert und in den früheren Abstellraum hinein vergrößert; Bodenbeläge wurden ebenfalls später erneuert. Der Bauzustand ist insgesamt befriedigend, es besteht jedoch deutlicher Renovierungsbedarf, insbesondere bei alten Holzfenstern, Dachterrasse, Geschossdeckendämmung, Bodenbelägen, Malerarbeiten und teilweise Installationen. Zusätzlich wurde auf Marderbefall im Dachgeschoss hingewiesen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr 1966. Es ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in vier Wohnungen sowie eine ehemalige Fahrschule im Kellergeschoss aufgeteilt; außerdem besteht eine angebaute Garage, die jedoch einer anderen Einheit zugeordnet ist. 2005 wurde für Räume im Obergeschoss eine Nutzungsänderung zu Praxisräumen genehmigt; für die ehemalige Fahrschule im Kellergeschoss liegt laut Gutachten keine baurechtliche Genehmigung vor.

Das Gebäude verfügt über massive Konstruktion, Vollunterkellerung, Putzfassade und eine einfache Eingangssituation aus der Bauzeit. Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut; energetisch wird das Gebäude als schlecht und völlig unzeitgemäß eingestuft. Am Gemeinschaftseigentum wurden seit der Errichtung nur die notwendigsten Instandhaltungen vorgenommen. Erneuerungs- bzw. Sanierungsbedarf besteht insbesondere bei Heizung, Fassade, Treppenhausfenstern, Dämmung von Kellerdecke und Dach, Balkonen sowie Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen. Auch die Außenanlagen sind in verwildertem Zustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung seit etwa sechs Jahren unbewohnt und unvermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung; Spitzboden ungedämmt, Dachgeschoss nur bauzeitüblich und unzureichend gedämmt

• Heizung & Warmwasser: alte Ölzentralwarmwasserheizung mit Wärmeabgabe über Heizkörper; kellergeschweißter Öltank mit ca. 10.000 Litern; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: bauzeitübliche Installationen; teilweise Erneuerungsbedarf

• Fenster: teils alte Holzfenster mit Zweischeibenverglasung, teils Kunststofffenster mit Zweischeibenverglasung von 2002; Dachflächenfenster im Laufe der Zeit erneuert; Treppenhausfenster aus Holz mit Einscheibenverglasung

• Rollläden: Kunststoffrollläden, manuell

• Türen: Holztüren mit Stahlzargen

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken; Wände raumhoch gefliest, Boden gefliest

• Bodenbeläge:

  • Laminat in den Wohnräumen

  • PVC-Belag in der Küche

  • Fliesen im Bad

Das Objekt liegt in Eggenstein-Leopoldshafen, Ortsteil Eggenstein, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat rund 16.400 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich in einem allgemeinen Wohngebiet mit offener Bauweise und mittlerer Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend zweigeschossig wohnbaulich geprägt; in der Nachbarschaft sind auch ein Arzt und ein Zahnarzt vorhanden. Das Objekt liegt an einer öffentlichen, zweispurig ausgebauten und asphaltierten Straße mit Gehwegen auf beiden Seiten. Störende Betriebe oder besondere Immissionen wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt; laut Lärmkartierung bestehen weder tagsüber noch nachts relevante Belastungen durch Straßen- oder Schienenverkehr. Das Hochwasserrisiko ist sehr gering, das Starkregenrisiko gering.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind in der Gemeinde vorhanden. Vor Ort bestehen zwei Grundschulen und eine Gemeinschaftsschule; weitere Schulen befinden sich in Karlsruhe-Neureut. Die nächste Stadtbahnhaltestelle mit Verbindung nach Karlsruhe ist rund 500 m entfernt; der nächste Bahnhof mit ICE-Anschluss befindet sich in Karlsruhe.

Das Grundstück des Hauses umfasst 679 m², ist rechteckig zugeschnitten, etwa 19,40 m breit und ca. 35 m tief. Das Gelände ist relativ eben, die Höhenlage zu Straße und Nachbargrundstücken ist normal. Die Außenanlagen sind teilweise mit Mauer und Maschendrahtzaun eingefriedet; zur Straße besteht Bewuchs. Vorhanden sind ein befestigter Hauszugang und ein Garagenvorplatz, die Gartenflächen sind stark verwildert. Das Grundstück ist voll erschlossen.