Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung mit Einzelgarage und Kellerraum

Verkehrswert: 280.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Erdgeschosswohnung mit 4 Zimmern (W1), Kellerraum (K3) und Einzelgarage (GA2) in einem Mehrfamilienhaus sowie das Sondernutzungsrechte an Terrasse (W1) und Gartenfläche (SN1).

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen nur von außen besichtigt, da ein Zugang zur Wohnung jeweils nicht möglich war. Besichtigt wurden die von öffentlich zugänglichen Flächen erkennbaren Fassaden, die Garage, der Zugangsbereich sowie Teile der Außenanlage; im Übrigen beruht die Bewertung auf Unterlagen und Plänen.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist die Wohnung Nr. W1 im Erdgeschoss eines massiv errichteten Mehrfamilienhauses, verbunden mit dem Kellerraum K3 im Untergeschoss und der Einzelgarage GA2. Die Wohnung verfügt über 4 Zimmer, Küche, Bad und eine große Terrasse. Die Wohnfläche beträgt ca. 96 m² zuzüglich anteilig angesetzter Terrassenfläche von ca. 14 m², insgesamt rund 110 m². Die Terrasse der Wohnung ist überdacht; diese Überdachung ist in den Abgeschlossenheitsplänen von 2009 noch nicht dargestellt und wurde vermutlich später ergänzt. Die Raumzuordnung wird als gut und sinnvoll beurteilt; die beiden Kinderzimmer sind mit rund 9,7 m² und 11 m² vergleichsweise klein. Durch Fenster auf mehreren Seiten ist eine gute und gleichmäßige Belichtung gegeben, außerdem ist Querlüftung möglich.

Gebäude

Das Gebäude wurde vermutlich 1989 errichtet und 2018 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 3 Wohnungen. Im Untergeschoss befinden sich Keller- und Technikflächen, in Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung.

Mangels Innenbesichtigung konnte der tatsächliche Innenzustand der Wohnung nicht geprüft werden; der Sachverständige hat deshalb einen baujahrestypischen mittleren Ausstattungsstandard unterstellt. Der von außen erkennbare Zustand des Hauses wird als in Ordnung beschrieben. Über den altersüblichen Rahmen hinausgehende Instandhaltungsrückstände oder außergewöhnliche Bauschäden wurden äußerlich nicht festgestellt.

weitere Gebäude

Zur Wohnung gehört die Einzelgarage Nr. GA2 mit Blechschwingtor, ebenfalls aus dem Baujahr 1989. Die Garage ist gut anfahrbar und ausreichend breit. Ein zusätzlicher Stellplatz befindet sich vor der Garage.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück hat eine Größe von 479 m². Es ist rechteckig geschnitten, gut nutzbar und nahezu eben. Das Grundstück grenzt an zwei Straßen sowie zusätzlich an einen Fußweg, wodurch es von drei Seiten einsehbar ist. Dieser Umstand wurde im Gutachten als wertmindernder Lageaspekt berücksichtigt. Zu beachten ist die Lage in einem Hochwasserrisikogebiet, in dem bei hundertjährlichem oder extremem Hochwasser Überflutungen bis etwa 50 cm möglich sein können.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung von der Eigentümerin und ihrer Familie bewohnt.

• Massivbauweise mit Betonfundamenten und Kelleraußenwänden

• Außen- und Innenwände aus Mauerwerk, verputzt

• Massive Geschossdecken

• Satteldach mit Ziegel- bzw. Betondachsteindeckung

• Metalltreppe mit Steinbelag und Metallgeländer

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollläden

• Heizung vermutlich über Gas-Zentralheizung

• Warmwasserbereitung zusätzlich über thermische Solaranlage

Das Objekt liegt in Rastatt, Ortsteil Rheinau, mit ca. 50.000 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Das Wohngebiet Rheinau-Nord ist ein seit den 1980er-Jahren entstandenes Wohngebiet am Rand des Ortsteils. In der direkten Umgebung überwiegen kleinere Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße in Sackgassenlage, grenzt zusätzlich an eine weitere Straße und an einen Fußweg. Nachteilig wirken die Nähe zur Nordumgehung L77a und der damit zeitweise deutlich hörbare Straßenverkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in der Nähe. Schulen und Kindergarten sind im Ortsteil beziehungsweise in Rastatt vorhanden. Eine Bushaltestelle liegt in der Nähe; der Bahnhof Rastatt mit Anschluss an das Stadtbahnnetz ist etwa 3,5 km entfernt. Die überörtliche Anbindung erfolgt gut über die BAB 5 sowie die Bundesstraßen B3, B36 und B462.

Tel.: 030/887232940