Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung mit Kellerraum

Verkehrswert: 260.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Vierzimmerwohnung über das 1. und 2. Obergeschoss mit Kellerraum und Abstellraum im Kellergeschoss in einer Wohnanlage mit Gewerbeeinheiten/Praxen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.05.2026 in Form der Gesamtbebauung von außen, der Wohnung Nr. 07, von Teilen des Kellergeschosses einschließlich Tiefgarage sowie der Außenanlagen besichtigt. Das Gutachten beruht ergänzend auf vorgelegten Unterlagen, Bauakten, Teilungsplänen und dem Grundbuchstand.

Wohnung

Die zu versteigernde Wohnung Nr. 07 ist eine Vierzimmer-Maisonette mit ca. 108 m² Wohnfläche. Sie liegt im 1. und 2. Obergeschoss, erstreckt sich tatsächlich jedoch über vier halbgeschossig versetzte Ebenen und weist damit eine für das Baujahr typische, offene Split-Level-Grundrissgestaltung auf. Der Zugang erfolgt über die Ebene des 1. Obergeschosses an der innenliegenden Terrassenfläche.

Auf der Zugangsebene befinden sich Eingangsdiele, Wohnzimmer mit Balkon sowie ein separates WC. Eine halbgeschossig tieferliegende Ebene umfasst Küche, Esszimmer, einen Abstellraum und einen weiteren Balkon. Halbgeschossig oberhalb des Wohnbereichs liegt die Ebene mit dem Kinderzimmer, das zum Stichtag durch eine nachträglich eingebaute Trennwand in zwei Zimmer unterteilt war; auch hier ist ein Balkon vorhanden. Auf der obersten Wohnungsebene liegen Schlafzimmer mit Balkon und das innenliegende Bad.

Die Grundrissgestaltung ist ungewöhnlich, aber funktional und großzügig. Durch die versetzten Ebenen und mehrere Balkone bestehen gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse. Der Bauunterhaltungszustand der Wohnung wurde als überwiegend durchschnittlich, baujahrbezogen jedoch mit Reparaturstau beschrieben, insbesondere bei Malerarbeiten und Kleinreparaturen.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ca. 1984/85 freistehend in Massivbauweise errichtet, ist fünfgeschossig, unterkellert und verfügt über eine integrierte Tiefgarage. Im Erdgeschoss befinden sich Gewerbeeinheiten bzw. Praxen, in den Obergeschossen Wohnungen. Die Wohngeschosse sind halbgeschossig versetzt; ab dem 1. Obergeschoss ist die Wohnbebauung ringförmig um eine innenliegende Terrassenfläche angeordnet. Das Gesamtgebäude befindet sich augenscheinlich in einem überwiegend durchschnittlichen, baujahrbezogenen Bauunterhaltungszustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- und Pultdächer

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmeheizung laut Energieausweis von 2020, Wärmeübertragung über Fußbodenheizung, Warmwasserversorgung über die Fernwärmeheizung

• Elektroinstallation: überwiegend aus dem Baujahr

• Fenster: 2-fach isolierverglaste Holzrahmenfenster

• Sanitärausstattung: innenliegendes Bad mit Badewanne, Dusche, Stand-WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; separates WC mit Stand-WC und Waschbecken

Das Objekt liegt in Rastatt, Kernstadt in Baden-Württemberg. Rastatt hat ca. 52.000 Einwohner, der Landkreis ca. 231.000 Einwohner, das Bundesland ca. 11.000.000 Einwohner.

Die Mikrolage ist innerstädtisch südlich der Stadtmitte auf Eckgrundstücken an Josefstraße und Badstraße. Die Nachbarschaft ist gemischt innerstädtisch geprägt, überwiegend mit Wohnbebauung. Wertrelevant ist, dass die Bewertungsgrundstücke durch den verdolten Gewerbekanal getrennt sind, der ab dem 1. Obergeschoss überbaut ist; die Überbauung erstreckt sich auch auf das zu bewertende Flurstück.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und Apotheken sind vorhanden. Schulen vom Grundschulbereich bis zum Gymnasium sowie Busverbindungen in alle Stadtteile sind gegeben. Ein Bahnanschluss an der Strecke Karlsruhe–Basel sowie die Autobahn A5 über die Anschlussstelle Rastatt sind vorhanden.

Das Grundstück ist nahezu eben und unregelmäßig zugeschnitten. Zufahrt und Zugang sind über beide angrenzenden Straßen möglich, die Tiefgaragenzufahrt erfolgt von der Badstraße. Die Flächen sind teils mit Betonpflaster und Rasengittersteinen befestigt, im Übrigen mit Rasen, Büschen und Bäumen begrünt.