Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung mit Balkon

Verkehrswert: 231.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 4-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss mit Balkon (SE-Nr. 12) in einem Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Einheiten sowie das Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 12.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.01.2026 im Rahmen eines Ortstermins innen und außen besichtigt. Das Gemeinschaftseigentum, die Wohnung Nr. 12, der Kellerraum sowie die Außenanlagen einschließlich des zugeordneten Stellplatzes wurden in Augenschein genommen; einzelne Aussagen beruhen ergänzend auf vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 12 liegt im 1. Obergeschoss und ist als 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, separatem WC, Diele, Abstellraum und Balkon ausgebildet; zusätzlich gehört ein Abstellraum im Untergeschoss dazu. Die Wohnfläche beträgt gemäß vorliegender Berechnung rund 84 m² ohne Balkon, für die Wertermittlung wurden unter Einbeziehung des Balkons gerundet 86 m² angesetzt.

Der Grundriss wird als funktional beschrieben. Mit Ausnahme von Bad und WC sind alle Räume natürlich belichtet und belüftet sowie ausreichend bemessen. Die Wohnung ist insgesamt nach Westen ausgerichtet, was eine gute Belichtung und übliche Besonnung der Hauptaufenthaltsräume erwarten lässt. Der Balkon erweitert den Wohnwert in üblicher Weise.

Der Innenzustand ist gut. Instandhaltungsrückstände wurden in der Wohnung nicht festgestellt. Lediglich im Bereich über dem Kühlschrank war eine Verschmutzung im Wand-/Deckenanschluss erkennbar; Schimmel konnte nicht festgestellt, aber auch nicht vollständig ausgeschlossen werden. Die Ausstattung ist zeitgemäß, ein Modernisierungsbedarf wurde nicht gesehen. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein Mehrfamilienhaus als Doppelhaus mit separaten Eingängen und insgesamt Untergeschoss, Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss sowie ausgebautem Dachgeschoss; je Doppelhaushälfte bestehen 8 Wohnungen. Das Baujahr liegt bei ca. 1991, die Bauart ist massiv mit Stahlbeton im Untergeschoss und Mauerwerk in den Obergeschossen. Das Gebäude verfügt über keinen Aufzug; ein barrierefreier Zugang zur Wohnung ist daher nicht gegeben. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wurde als gut beurteilt, wesentliche Instandhaltungsrückstände waren beim Ortstermin nicht erkennbar. 2024 wurden die Fenster erneuert; 2025 wurde die Erneuerung der Heizungsanlagen beschlossen. Hinweise auf Denkmalschutz bestehen nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach aus Nadelholz, eingedeckt mit Betondachsteinen; Dachrinnen und Ablaufrohre aus Kupferblech

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung aus dem Baujahr; Erneuerung laut Beschlusslage 2025 vorgesehen; wärmeführende Leitungen im Untergeschoss gedämmt

• Elektroinstallation: im Gemeinschaftseigentum Standard des Baujahres; Haustür mit Türsprech- und Briefkastenanlage

• Fenster: Wohnung mit PVC-Fenstern aus 2024, 3-Scheiben-Isolierverglasung und Kunststoffrollläden; Treppenhausfenster gemäß Falzstempel von 2004

• Sanitärausstattung: Bad raumhoch gefliest mit Badewanne, Dusche und Waschbecken, innenliegend mit Abluftventilator; separates WC raumhoch gefliest mit wandhängendem WC und Handwaschbecken, ebenfalls innenliegend mit Abluftventilator

• Böden: höherwertiger Vinylbelag in Wohn- und Schlafräumen; Fliesen in Bad, WC und Küche; Balkon mit Betonplatten; Kellerraum mit gestrichenem Betonboden

• Weitere Ausstattung: Wohnungseingangs- und Innentüren als holzfurnierte Türen; Balkon mit verzinktem Stahlgeländer und Fassadenplatten; Treppen aus Stahlbeton mit Natursteinbelag und Stahl-/Holzgeländer

Das Objekt liegt in Balingen mit 35.623 Einwohnern im Zollernalbkreis, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich nahe dem nordöstlichen Stadtrand in einem durchgrünten Wohngebiet mit überwiegend Mehrfamilienwohnhäusern und großen Hausgärten. Die Wohnung liegt an einer Wohngebietserschließungsstraße mit nur geringem Anliegerverkehr und entsprechend niedrigen Lärmimmissionen; die westlich verlaufende B 27 war beim Ortstermin in gewissem Umfang hörbar. Weitere Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Kindergarten, Grundschule, weiterführende Schulen und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind in gut erreichbarer Entfernung vorhanden. Eine Bushaltestelle liegt etwa 300 m entfernt, der Bahnhof rund 1,5 km; Balingen ist zudem über die B 27 gut an das überregionale Straßennetz angebunden.

Das Gesamtgrundstück ist 3.013 m² groß, unregelmäßig geschnitten und steigt von der Erschließungsstraße nach Osten um etwa 1,60 m an. Die Straßenfront beträgt ca. 82 m, die größte Tiefe ca. 39 m. Der Hauseingang und die Zufahrt erfolgen über die Wielandstraße; die Außenflächen sind teilweise mit Betonverbundsteinpflaster befestigt und im Übrigen gärtnerisch mit Wiese, Hecken und einzelnen Gehölzen angelegt.