Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung mit Nebenräumen

Verkehrswert: 126.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im OG mit Nebenräumen, Aufteilungsplan Nr. 1. Es bestehen Sondernutzungsrechte an Grundstücksflächen mit Gewächshäusern, den Gewächshäusern selbst, einer Grundstücksfläche einschl. der hierauf befindlichen Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.01.2026 lediglich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher auf Grundlage der Außeninaugenscheinnahme, einzelner Einblicke, Bauakten, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und weiterer Unterlagen bewertet.

Wohnung

Die versteigerte Einheit ATP 1 umfasst die Wohnung im 1. Obergeschoss sowie weitere der Einheit zugeordnete Räume im Erdgeschoss und eine Bühne im Dachgeschoss. Die Wohnfläche der Obergeschosswohnung beträgt 142,45 m²; hinzu kommen 43,60 m² Räume im Erdgeschoss, davon 29,04 m² als Nutzfläche ausgewiesen. Laut zusammenfassender Beurteilung handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit Wohnräumen im Obergeschoss, Neben- und Büroräumen im Erdgeschoss sowie ausbaubarem Bühnenraum im Dachgeschoss.

Zur Raumstruktur liegen aus dem Aufteilungsplan Wohnräume im Obergeschoss, Büro, Binderaum und Geräteraum im Erdgeschoss sowie der Dachspitz vor. Ein Balkon bzw. eine Terrasse ist vorhanden. Der Grundriss kann nur anhand der Unterlagen beurteilt werden; die Einheit ist aufgrund der großen Obergeschossfläche und der ergänzenden Nebenräume insgesamt großzügig. Besonnung des Grundstücks und damit auch der Wohnräume wird als gut beschrieben.

Der Zustand der Wohnung konnte innen nicht geprüft werden. Nach äußerem Eindruck sowie wegen des länger bestehenden Leerstands und fehlender Beheizung wird auch im Sondereigentum ein schlechter bis sehr schlechter Zustand unterstellt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit leerstehend und ungenutzt.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein ursprünglich in den 1950er bis 1960er Jahren errichtetes Wohnhaus, das 1979 umgebaut und erweitert sowie 1998 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Es handelt sich um eine kleinere Wohnanlage mit zwei Wohnungen, voll unterkellert, in Massivbauweise mit HBL-Mauerwerk von 24 cm Wandstärke. Vorhanden sind Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss bzw. Bühne; das Dach ist als Satteldach ausgebildet. Die Decken bestehen aus Stahlbeton zwischen Erd- und Obergeschoss sowie Holzbalken zwischen Ober- und Dachgeschoss.

Das Gebäude beherbergt zwei Wohnungseigentumseinheiten; das Versteigerungsobjekt ist die wertmäßig dominierende Einheit mit 636,6/1.000 Miteigentumsanteilen. Zur Einheit gehört zusätzlich das Treppenhaus vom Obergeschoss zur Bühne. Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt. Ein besonderer Wärmeschutz ist nicht vorhanden; energetisch bestehen erhebliche baujahrstypische Mängel und Schwachstellen.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist nach Außenbefund schlecht bis sehr schlecht. Festgestellt wurden unter anderem Putzschäden im Sockelbereich, Schäden und Unterhaltungsstau an Fenstern, Fassade, Holzteilen und Türen sowie offene Übergangsbereiche zu ehemaligen Gewächshausanlagen. Das Gebäude steht insgesamt leer und weist einen erheblichen Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf auf. Denkmalschutz besteht nicht.

Besonders wertrelevant ist die ungewöhnliche Aufteilung im Erdgeschoss: Die räumliche Verbindung der Einheiten führt dazu, dass die andere Einheit offenbar über Gemeinschaftsflächen zwischen eigenen Räumen wechseln muss. Diese Konstellation schränkt die Marktgängigkeit erheblich ein. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude vollständig leerstehend.

weitere Gebäude

Zum Anwesen gehören zwei Doppelgaragen sowie ehemalige Gewächshausanlagen. Der Einheit ATP 1 ist per Sondernutzungsrecht eine nordöstlich gelegene Doppelgarage zugeordnet; ferner bestehen Sondernutzungsrechte an Grundstücksflächen mit den Gewächshäusern einschließlich Zufahrten.

Die Gewächshäuser stammen aus der früheren Gärtnereinutzung, sind jedoch weitgehend baufällig, teilweise bereits nicht mehr vorhanden oder eingestürzt. Teilweise sind nur noch Fundamentierungen vorhanden. Der Gutachter misst ihnen keinen positiven Wert mehr bei, sondern sieht vielmehr Freilegungs- und Abrisskosten als wertmindernd an. Auch an der Doppelgarage wurden Rissbildungen, Unterhaltungsstau und schadstoffhaltige Well-Eternitplatten auf dem Dach einer Garage festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnungseigentumseinheit leerstehend; auch die zweite Einheit des Anwesens stand leer.

Das Objekt liegt in Giengen an der Brenz, Stadtteil Burgberg, mit rund 19.433 Einwohnern, im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im nordöstlichen Ortsbereich an einer Durchgangsstraße durch das Wohngebiet, zusätzlich mit Zufahrt über eine weitere Straße. Die Nachbarschaft ist überwiegend wohnbaulich und homogen geprägt; nennenswerte Störungen oder besondere Immissionsbelastungen wurden nicht festgestellt. Die Wohnlage wurde als günstig beurteilt.

Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, der Bahnhof Hermaringen ist rund 2,3 km entfernt. Die Anbindung an Bundesstraßen und die A7 ist gut. Einkaufsmöglichkeiten und soziale Infrastruktur im unmittelbaren Ortsteil sind nach dem Gutachten eher eingeschränkt bzw. unzureichend; Naherholungsbereiche grenzen an das Stadtgebiet an.

Das Grundstück Flurstück 278 hat 1.214 m² und eine unregelmäßige Form, das Miteigentumsgrundstück Flurstück 279/3 als Zufahrtsfläche 197 m² und rechteckigen Zuschnitt. Die Topografie ist eben, die Besonnung gut, die Nutzbarkeit ebenfalls gut. Das bebaute Hauptgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei, voll erschlossen und nach einfachem Bebauungsplan bzw. § 34 BauGB als Allgemeines Wohngebiet einzuordnen. Außenanlagen und Gartenflächen sind stark verwildert.