Zwangsversteigerung Betriebsgebäude mit Betriebsleiterwohnung

Verkehrswert: 160.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Betriebsgebäude mit überwiegend Werkstatt-, Produktions- und Lagerflächen, einem Büro-/Sozialraumbereich sowie einem zu Wohnzwecken ausgebauten Holzlagerschuppen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.06.2025 vom Gutachterausschuss vollständig von innen und außen besichtigt. Grundlage der Bewertung waren die vor Ort erhobenen Erkenntnisse sowie ergänzende Unterlagen der Stadt Offenburg.

Gebäude

Das Betriebsgebäude wurde 1969 errichtet und besteht aus einer eingeschossigen, nicht unterkellerten Bauweise. Im westlichen Bereich befinden sich Büro-, Sozial- und Heiztechnikräume, während die Werkstatt-, Produktions- und Lagerflächen den Hauptteil des Gebäudes einnehmen. Im östlichen Bereich erfolgte 1972 ein Anbau (ursprünglich Holzlagerschuppen), der 2002 zur Büronutzung und 2015 zum Wohnraum ausgebaut wurde. Die für den Wohnraum ausgebaute Fläche beträgt ca. 129 m². Die übrigen ca. 587 m² sind als Nutzfläche deklariert. Grundriss und Raumaufteilung gliedern sich in Büro, Aufenthaltsraum, Umkleide-/Waschraum, WC, Heizungsraum, Öllagerraum, Werkstatt, im Anbau Abstellraum, Schlafen, zwei Bäder, Flur sowie Wohnen/Essen/Küche.

Das Bauwerk befindet sich äußerlich und hinsichtlich technischer Ausstattung in einem unterdurchschnittlichen Zustand mit deutlich erkennbarem Instandhaltungsrückstau (z.B. abgelöste Deckenplatten, Undichtigkeiten im Dach). Modernisierungen erfolgten in Teilbereichen (Erweiterungen/Umnutzungen, letzte wesentliche Umbauten 2015). Die Lichtverhältnisse sind insgesamt als durchschnittlich zu bewerten, zumal die Fenster in Büro und Wohnbereichen erneuert wurden.

Genehmigung: Die Wohnnutzung ist nach Bebauungsplan für das Gewerbegebiet nur für Betriebsleiter zulässig, eine formelle Genehmigung dieser Nutzung liegt jedoch nicht vor, sie wird im Gutachten aber als genehmigungsfähig unterstellt.

Außenanlagen

Die Zufahrt zum Gebäude ist mit Betonpflastersteinen befestigt, der übrige Grundstücksbereich ist überwiegend mit Gras und Hecken bewachsen und wirkt verwildert. Eine Einfriedung ist nicht vorhanden. Eine Holzterrasse im Osten des Grundstücks ist stark verwittert. Zugang zu Gewässer (Mühlbach) – teilweise überdeckter Gewässerrandstreifen durch Terrasse.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt selbst genutzt. Die ursprüngliche Gewerbenutzung wurde bereits aufgegeben.

• Dachform: Satteldach, Blechdachdeckung (Angaben zu Dachform u. Deckung nach Beschreibung und Fotos geschätzt)

• Heizung: Ölbefeuerte Zentralheizung (stillgelegt und abgängig), im Anbau Einzelofen mit Holz und Elektroeinzelöfen

• Warmwasser: Bereich Anbau mittels Durchlauferhitzer/Boiler, sonst keine zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: Vorhanden (typisch für Baujahre)

• Böden: Nutz-/Gewerberäume überwiegend Fliesen aus Ursprungsbauzeit, teilw. Betonpflaster; Anbau (Wohnen): Laminat

• Fenster: Im Betriebsgebäude Holzfenster mit Einfachverglasung (ursprünglich); im Anbau Holzisolierglasfenster (Baujahr 2002)

• Sanitärausstattung: WC, Pissoir, Waschbecken (Gewerbe); Wohnbereich: 2 Bäder (Badewanne, Dusche (begehbar), je ein WC, Waschbecken)

Offenburg, gelegen im Ortenaukreis, Baden-Württemberg, zählt etwa 62.800 Einwohner.

Das Bewertungsobjekt liegt im Gewerbegebiet an der Dieselstraße östlich des Kinzigdamms, nahe der Kinzigstraße. Die Mikrolage ist von umliegenden Betrieben mit überwiegender Gewerbenutzung, KFZ-Handel, Handwerksbetrieben und Gewässer (Mühlbach) geprägt. Immissionen durch Gewerbebetriebe sind gegeben. Die Nachbarschaft ist gewerblich, vereinzelt mit Vereinsanlagen durchmischt. Das Grundstück ist über eine ausgebaute Ortsstraße (ca. 7 m breit, keine Gehwege) gut erschlossen und befindet sich auf ebenem Terrain. Die Grenzverhältnisse zu Nachbargrundstücken sind nicht abgegrenzt.

Infrastruktur:
Im Stadtgebiet Offenburg sind alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs gut erreichbar: zahlreiche Schulen (u.a. 4 Gymnasien), Kindergärten, ärztliche Versorgung sowie diverse Einkaufsmöglichkeiten und der Bahnhof befinden sich in max. 2-4 km Entfernung. Bus und Bahn sind fußläufig gut erreichbar (ca. 400 m).

Grundstück:
Das Grundstück ist vieleckig geschnitten, ca. 24 m breit und 51 m tief, mit einer Größe von 1.144 m². Die Topografie ist eben, der Großteil der Fläche verwildert, der befestigte Bereich auf die Zufahrt und den Hof beschränkt.

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