Zwangsversteigerung Dachgeschosswohnung mit Keller und Garage

Verkehrswert: 44.400,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Dachgeschosswohnung mit Balkon, Kellerraum und Garage in einem Dreifamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde nur eingeschränkt besichtigt. Das Objekt konnte lediglich von öffentlichem Grund außen in Augenschein genommen werden; die Bewertung der Dachgeschosswohnung, des Kellerraums und der Garage stützt sich daher zusätzlich wesentlich auf Bauakten, Grundrisse und weitere behördliche Unterlagen.

Wohnung

Die versteigerte Wohnung liegt im Dachgeschoss und ist gemäß Aufteilungsplan als Wohnung Nr. 1 bezeichnet. Nach den Bauunterlagen umfasst sie Küche, Wohnraum, zwei Schlafräume, WC, Abstellraum, Diele, Bad und Balkon. Die Wohnfläche beträgt 64,42 m². Ergänzend gehören ein Kellerraum im Kellergeschoss sowie eine Garage im Erdgeschossbereich als Sondereigentum zum Bewertungsobjekt.

Die Grundrissgestaltung ist nach den vorliegenden Plänen zweckmäßig. Der Wohnungszuschnitt entspricht einer kompakten Drei-Zimmer-Wohnung mit separater Küche und Nebenräumen. Die Belichtung und Besonnung werden gut eingeschätzt. Zur Wohnung gehören außerdem Balkon, Dachaufbau und Gauben als wertrelevante Bauteile.

Der tatsächliche Innenzustand konnte nicht überprüft werden. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung wurde bei der Wertermittlung von einem eher schlechten Ausstattungszustand ausgegangen. Im Gutachten sind deshalb beim Sondereigentum erhebliche Unterhaltungsbesonderheiten pauschal berücksichtigt, insbesondere eine vermutlich überalterte Badeinrichtung, vermuteter Unterhaltungsstau sowie ein angenommener Erneuerungsbedarf bei den Fenstern.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, dreigeschossiges Dreifamilienhaus in Massivbauweise, vermutlich unterkellert, mit Baujahr 1983. Es besteht aus drei Wohneinheiten; die zu bewertende Einheit liegt im Dachgeschoss. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen, der Sockel teilweise mit Buntsteinputz ausgeführt. Äußerlich wurden keine Modernisierungen festgestellt.

Konstruktiv sind Mauerwerkswände, vermutlich Stahlbetondecken sowie ein Holzdach mit Gauben vorhanden. Der Hauseingang zur Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung verfügt über eine Kunststoff-/Aluminiumtür mit Lichtausschnitt und Seitenteil aus Ornamentglas; die Eingangstreppe ist aus Stein mit Metallgeländer. Die Besonnung und Belichtung des Gebäudes werden als gut bis ausreichend beurteilt. Der äußere Bauzustand ist befriedigend, mit geringfügigem allgemeinem Renovierungsbedarf und teilweise erheblichen Putzverschmutzungen.

weitere Gebäude

Zur Wohnung gehört eine Garage neben dem Hauptgebäude. Es handelt sich um eine Doppelfertiggarage aus Stahlblech auf Betonfundament mit alten Metallschwingtoren; zugeordnet ist die von der Straße aus rechte Garage. Ihre Nutzfläche beträgt 14,30 m². Wertmindernd ist, dass die Einfahrt durch den davor liegenden Kellerzugang für einen normalen Pkw nicht nutzbar ist.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Dachgeschosswohnung vermietet.

Das Objekt liegt in Brücken mit etwa 1.260 Einwohnern im Landkreis Birkenfeld, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am Ortsrand in einfacher Wohnlage innerhalb eines ausschließlich wohnbaulich geprägten Umfelds mit überwiegend aufgelockerter zweigeschossiger Bebauung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr.

Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe. Eine Kindertagesstätte und eine Grundschule sind im Ort vorhanden, weitere Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich in kurzer Entfernung außerhalb des unmittelbaren Wohnumfelds. Ein Bahnhof ist im nahen Umland erreichbar.

Das Grundstück hat 791 m², eine nahezu quadratische Form, eine Straßenfront von ca. 55 m und eine mittlere Tiefe von ca. 25 m. Es steigt von der Straße leicht an; der Garten ist nach Nordwesten ausgerichtet. Vorhanden sind Wege- und Hofflächen, Gartenanlagen, Pflanzungen und Einfriedungen. Das Wohnhaus steht freistehend ohne Grenzbebauung.