Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Garage

Verkehrswert: 273.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 03.02.2026 im Rahmen eines Ortstermins vollständig in Augenschein genommen; besichtigt wurden die Doppelhaushälfte, der Kellerbereich, das Dachgeschoss, die Außenflächen sowie das Garagen-/Nebengebäude. Das Objekt wurde ergänzend anhand vorliegender Unterlagen und Bauakten bewertet.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte wurde 1967 genehmigt und ist mit bereinigtem Baujahr 1968 angesetzt. Es handelt sich um ein teilunterkellertes Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen sowie nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 112 m², verteilt auf ca. 54 m² im Erdgeschoss und ca. 58 m² im Obergeschoss; hinzu kommen ca. 22,70 m² Kellerfläche sowie eine nicht ausgebaute Bühne mit ca. 45 m² Grundfläche. Das Gebäude ist als Einfamilienhaus genutzt bzw. konzipiert.

Im Erdgeschoss befinden sich Hauszugang, Flur, Wohnzimmer, Küche mit Terrassenzugang, Terrasse, Bad/WC, Abstellkammer und Treppenaufgang. Das Obergeschoss umfasst Flur, Elternzimmer mit Loggiazugang, zwei Kinderzimmer, separates WC sowie den Zugang zum Dachboden. Einer der Räume im Obergeschoss entstand aus einer ursprünglich anders gegliederten Raumstruktur. Der Grundriss ist funktional und familiengerecht, die Räume sind überwiegend gut nutzbar.

Das Gebäude ist teilunterkellert; der Gewölbekeller stammt aus früherer Bauzeit und ist teilweise dem Nachbargrundstück zuzuordnen. Der Zugang erfolgt über den rückwärtigen Außenbereich des Bewertungsgrundstücks. Im Keller befinden sich auch Hausanschlüsse für beide Flurstücke; eine vertragliche Regelung hierzu besteht laut Gutachten derzeit nicht. Modernisiert wurden nach Angabe beim Ortstermin Teile der Gasheizung ca. 2018 sowie das Bad im Erdgeschoss ca. 2022.

Der bauliche Zustand wird insgesamt als mäßig gepflegt beschrieben. An der straßenseitigen Außenfassade wurden Setzrisse festgestellt; auch im Obergeschoss sind laut Fotodokumentation Rissbildungen sichtbar.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich im rückwärtigen Bereich ein 1969 errichtetes, als Garage genehmigtes Nebengebäude mit ca. 26 m² Nutzfläche. Es verfügt über Strom- und Wasseranschluss sowie Fenster mit Rollläden. Aufgrund des fehlenden Garagentors und der sehr schmalen Zufahrt ist die Nutzung als Garage derzeit wesentlich eingeschränkt; im Gutachten wird es deshalb funktional eher als Nebengebäude eingeordnet, baurechtlich jedoch weiterhin als Garage bezeichnet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude augenscheinlich unbewohnt.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Pfettendach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, eingedeckt mit rotbraunen Betonpfannen; Nebengebäude mit Flachdach und Betondecke

• Heizung & Warmwasser: Gasheizung, teilweise ca. 2018 erneuert; zusätzlich Ofenheizung im Erdgeschoss

• Elektroinstallation: im gesamten Gebäude Deckenspots verbaut

• Fenster: Holzfenster aus dem Jahr 1997, teilweise Glasbausteine; teilweise Rollläden

• Sanitär: Erdgeschossbad mit Handwaschbecken, Dusche und WC, teilweise raumhoch gefliest, mit Fenster; Obergeschoss mit separatem WC und Handwaschbecken, ebenfalls mit Fenster

Das Objekt liegt in Neuenburg am Rhein mit rund 12.700 Einwohnern im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist innerstädtisch und nach dem Gutachten als gute Wohnlage einzuordnen. Die Umgebung ist überwiegend durch offene Bauweise mit ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt, darunter Ein-, Zwei- und vereinzelt Mehrfamilienhäuser. Das Grundstück liegt an einer asphaltierten Straße mit Gehwegen und Nachtbeleuchtung.

Versorgung und Infrastruktur sind gut. In fußläufiger Entfernung befinden sich innerstädtische Einrichtungen, Dienstleistungs- und Versorgungsangebote, Restaurants, kleinere Geschäfte und Hotels. Die Verkehrsanbindung ist über die A5 sehr gut; zudem besteht Bahnanbindung an der Rheintalbahn sowie ein ergänzendes regionales Busnetz.

Das 215 m² große Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, etwa 19,5 m tief und straßenseitig ca. 8,5 m breit. Es ist von der Straße aus annähernd eben, von dort nach Nordwesten ausgerichtet und mit der Doppelhaushälfte sowie dem rückwärtigen Garagen-/Nebengebäude bebaut. Zufahrt und Zugang liegen auf der Nordostseite. Das Grundstück ist durch Nachbargebäude, Mauern, Zäune und die Straße eingefriedet; die Außenanlagen erscheinen mäßig gepflegt.