Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 113.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum mit Erdgeschosswohnung, Dachraum, Kellerraum, Abstellraum im Garagengebäude sowie Sondernutzungsrecht an einer Grünfläche (Garten).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 26.11.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung von außen und in den zugänglichen Innenbereichen in Augenschein genommen. Das Gutachten basiert ergänzend auf Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Teilungsplänen, Bauakte, Bebauungsplanauszug und weiteren behördlichen Unterlagen.

Gebäude

Bewertet wird das Sondereigentum an einer Doppelhaushälfte als Endhaus in massiver Bauweise mit Ursprung vor 1920 und einer Modernisierung ab etwa 1988. Das Gebäude ist unterkellert, eingeschossig und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Anbau. Die Außenfassade ist verputzt und gestrichen. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 188 m², die Wohnfläche ca. 89 m² und die Nutzfläche ca. 55 m².

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss drei Kellerräume. Im Erdgeschoss befinden sich Wohnen, Essen, Küche, Flur und WC. Im Dachgeschoss sind Bad und Schlafzimmer untergebracht. Nach Teilungsunterlagen umfasst das Sondereigentum die Wohnung im Erdgeschoss sowie einen Dachraum, einen Kellerraum und einen Abstellraum in einem separaten Garagengebäude. Die Grundrissgestaltung ist einfach und funktional; Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt.

Das Gebäude hat Mauerwerkswände, Geschossdecken aus Stahlbeton und Holzbalken sowie eine einfache Holztreppe mit Holzgeländer. Das Dach ist als Satteldach ausgebildet; am Anbau besteht ein flach geneigtes Dach. Laut Gutachten wurden offensichtliche Abweichungen von der Baugenehmigung aus 1988 festgestellt.

Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, eine vermooste Dacheindeckung sowie eine defekte Ölheizungsanlage. Es besteht deutlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

weitere Gebäude

Zum Sondereigentum gehören ein Schuppen sowie ein Carport. Dem Abstellraum im separaten Garagengebäude wurde aufgrund seines Zustands kein Wert beigemessen. Der vorhandene Carport wurde mangels Baugenehmigung in der Bewertung nicht berücksichtigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnungseigentum ungenutzt; die zugeordnete Grünfläche wurde als Gartenfläche im Rahmen des Sondernutzungsrechts behandelt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Holzdachkonstruktion; Anbau mit flach geneigtem Dach aus Trapezblech; Eindeckung mit Welleternit/Eternit; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr 1997; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasser über elektrische Durchlauferhitzer; Heizkessel laut Zusammenstellung defekt

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen

• Fenster: Holz- und Kunststofffenster mit Doppelverglasung

• Sanitärausstattung: Gäste-WC mit Stand-WC und Handwaschbecken in einfacher Qualität; Bad im Dachgeschoss mit eingebauter Wanne, eingebauter Dusche, Stand-WC und Waschbecken, einfache Qualität

Das Objekt liegt in Neunkirchen im Stadtteil Wellesweiler mit rund 5.200 Einwohnern; Neunkirchen hat etwa 46.000 Einwohner und liegt im Landkreis Neunkirchen im Saarland.

Es handelt sich um eine Ortsrandlage in einfacher Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend wohnbaulich genutzt und durch aufgelockerte 1- bis 2-geschossige Bebauung geprägt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit voll ausgebauter bituminöser Fahrbahn.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in etwa 2 km Entfernung, Schulen in rund 2,5 km. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Der Bahnhof Wellesweiler liegt ca. 2,5 km entfernt, die Autobahnanschlussstelle Wellesweiler an der A8 ist ebenfalls gut erreichbar.

Das Gesamtflurstück ist eben. Dem Bewertungsobjekt sind insgesamt ca. 2.590 m² zugeordnet, davon ca. 1.315 m² Anteil am baureifen Land und ca. 1.275 m² Grünland mit Sondernutzungsrecht. Zum Sondernutzungsbereich gehören Wiese und befestigte Hoffläche; gemeinschaftlich bestehen Zuwegung und Zufahrt.