Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Büro- und Garagentrakt

Verkehrswert: 354.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-geschossiges Mehrfamilienhaus mit 3 abgeschlossenen Wohnungen, Bürofläche im Untergeschoss (73 m²) sowie weiterer Nutzfläche (62 m²) im UG. Darüber hinaus ist ein Garagengebäude (76 m²) vorhanden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.10.2024 besichtigt. Es konnten sämtliche Räumlichkeiten von innen und außen in Augenschein genommen werden. Die Bewertung stützt sich auf die im Rahmen des Ortstermins erhobenen Eindrücke sowie auf Unterlagen wie Bauzeichnungen, Grundbuchauszug, Pläne, Luftbild und weitere Dokumente.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, zweigeschossiges Dreifamilienhaus mit voll ausgebautem Dachgeschoss und vollständig unterkellertem Untergeschoss, errichtet im Jahr 1974 in massiver Bauweise unter einem Satteldach mit Eternitplatten-Doppeldeckung und hölzerner Dachkonstruktion. Die Gesamtnutzfläche beträgt laut BGF-Berechnung rund 695 m². Die drei abgeschlossenen Wohnungen verfügen jeweils über eigene Zugänge und Außenbereiche (Terrasse/bzw. Balkon). Jeder Geschossgrundriss bietet einen funktionalen Zuschnitt, die Belichtung und Besonnung sind als durchschnittlich zu bewerten.

Im Untergeschoss befinden sich Nebenräume und ca. 73 m² einfache Büroräume, ein Heizungsraum (Ölzentralheizung, Baujahr 1974), eine Waschküche mit Außenzugang und weitere Abstellräume. In den Wohnungen im Erd- und Obergeschoss stehen jeweils vier Wohnräume, Küche, Bad, separates WC, Abstellraum, Diele sowie Terrasse (EG) oder Balkon (OG) zur Verfügung. Das Dachgeschoss beherbergt eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, sep. WC, Diele und eigenem Balkon. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 352,87 qm.

Die Bausubstanz weist deutliche Alters- und Nutzungsspuren auf, so dass das Gesamtobjekt als renovierungsbedürftig und insgesamt vernachlässigt zu bezeichnen ist. Es bestehen erheblicher Unterhaltungsrückstau und zahlreiche Bauschäden, unter anderem am Außenputz, an Holzbauteilen, an der Heizungsanlage sowie erhebliche Feuchtigkeits- und Wasserschäden insbesondere im Sockelbereich und am Balkon. Modernisierungen erfolgten in Teilbereichen, z.B. Ausbau des Dachgeschosses ca. 1992 sowie Modernisierung der EG-Wohnung um 2006 (u. a. Badezimmer und Türen). Insgesamt ist der technische Standard im Wesentlichen auf dem Stand von Baujahr bzw. einzelner Nachrüstungen.

Weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist östlich ein massives Garagengebäude (Baujahr 1974) mit Flachdach angebaut, das drei PKW-Stellplätze oder Lagernutzung ermöglicht. Die Nutzfläche beträgt ca. 76 m². Auch dieses Gebäude befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand. Es bestehen Undichtigkeiten und Feuchteschäden in der Flachdachabdichtung, Risse und Kalkbildungen an der Decke sowie Korrosion an den Toren.

Das Garagengebäude ist unbeheizt und einfach ausgestattet (Verglasung über Glasbausteine, drei Kipptore, Rohbetonboden).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise leerstehend. Die Wohnung im Erdgeschoss sowie die im Dachgeschoss standen leer, das Obergeschoss war vermietet, jedoch war das Mietverhältnis bereits gekündigt und der Auszug stand bevor. Die Büroräume und das Garagengebäude standen leer und waren nur teilweise von der Eigentümerfamilie belegt bzw. mit Unrat befüllt. Das Objekt wurde bis zum Tod des Eigentümers teils eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach (Wohnhaus) mit Eternitplatten; volle Dachschalung. Garagengebäude mit Flachdach (Kunststoffabdichtung, Kiesschüttung).

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung (Bj. 1974; Ölbrenner teilerneuert), Wärmeübertragung über teilweise Fußbodenheizung und Stahlradiatoren. Warmwasserversorgung zentral über Heizung. Öltank (2.000 l GFK).

• Elektroinstallation: Durchschnittliche Ausstattung, Unterputz verlegt, Sprechanlage, Türöffner, Telefonanschluss.

• Böden: Estrich mit Fliesen-, Holzparkett- und Natursteinbelag; Granitplatten auf Balkon.

• Fenster: Holzfenster (teilweise Isolierverglasung); Rollläden aus Kunststoff. Im Garagengebäude Glasbausteine.

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne, Duschwanne, Waschtischen (Farbe oder weiß je nach Wohnung), einzelne Sanitärbereiche stark abgenutzt und teilweise nicht mehr nutzbar. Kücheneinrichtungen werden nicht bewertet.

Aichhalden (ca. 4.300 Einwohner, Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg)

Das Grundstück liegt in der Gemeinde Aichhalden im Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg. Die Makrolage ist als "einfach" eingestuft, die Mikrolage als "mittel", wobei die Lage durch die Nutzung als Gewerbegebiet geprägt ist.

Mikrolage/Wohnlage/Beeinträchtigungen: Das Objekt befindet sich in einer Ortsrandlage am Ortsausgang, in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet. Die Umgebungsbebauung besteht fast ausschließlich aus gewerblichen Gebäuden. Nach Osten schließt eine landwirtschaftliche Fläche an. Aufgrund angrenzender Gewerbebetriebe mit Dreischichtbetrieb ist von einer starken Immissionsbelastung (Lärm etc.) auszugehen. Die Zufahrt erfolgt nicht über die öffentliche Straße, sondern über eine Privatstraße.

Nachbarschaftliche Infrastruktur: Eine Grundversorgung (Kindergarten, Grundschule, Apotheke, Geschäfte des täglichen Bedarfs) befindet sich im Ort. Weiterführende Schulen sowie größere Geschäfte sind im ca. 8 km entfernten Schramberg vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist etwa 100 m entfernt, der nächste Bahnhof im ca. 14 km entfernten Schenkenzell.

Grundstück: Das Grundstück ist nahezu eben, im östlichen Bereich mit einem leichten Höhenversatz. Die Form ist langgestreckt und nahezu rechteckig mit einer Straßenfront von ca. 100 m. Die durchschnittliche Tiefe beträgt ca. 25 m. Es ist eingefriedet (Hecken, Zaun, Gartenmauer) und überwiegend erschlossen. Ein Teilbereich (575 m²) ist als Grünland und nicht baulich nutzbar ausgewiesen. Es besteht Kanalisations- und Strom-, Telefon- und Wasseranschluss; keine bekannten Altlasten und kein Denkmalschutz.