Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Garage, Wintergarten und Balkon

Verkehrswert: 280.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus mit interner Garage und einem Wintergarten.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.02.2026 innen und außen ohne Bauteilöffnungen und Funktionsprüfungen besichtigt; eingesehen wurden Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss sowie die Außenanlagen. Das Objekt im Dachgeschoss konnte nicht betreten werden; dessen Bewertung basiert auf Bauunterlagen, Mietvertrag und einer Fotodokumentation, wofür ein Sicherheitsabschlag angesetzt wurde.

Gebäude

Es handelt sich um ein zweiseitig angebautes, zweigeschossiges Dreifamilienhaus in Massivbauweise mit voll ausgebautem Dachgeschoss und Vollkeller. Das Grundbaujahr liegt bei etwa 1953/1954, ein Anbau bzw. eine Erweiterung erfolgte 1968; das fiktiv BGF-gewichtete Baujahr wurde mit 1965 angesetzt. Das Dachgeschoss wurde 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut, der Wintergarten 1993 angebaut, jeweils ohne nachgewiesene Genehmigung. Die Wohnflächen betragen ca. 92,38 m² im Erdgeschoss, ca. 105,93 m² im Obergeschoss und ca. 70 m² im Dachgeschoss; hinzu kommt eine im Erdgeschoss angeordnete Garage.

Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss eine leerstehende Wohnung mit 4 Zimmern, Küche, Bad, Diele und Wintergarten. Im Obergeschoss befindet sich eine vermietete Wohnung mit 4 Zimmern, Küche, Bad, Abstellraum, Diele und Balkon. Das vermietete Dachgeschoss enthält 3 Zimmer, Küche, Bad und Diele. Im Kellergeschoss befinden sich Heiztechnik, wohnungsbezogene Abstellräume und ein Ausgang zum Garten. Die Grundrisse sind insgesamt wohnüblich, jedoch mit teilweise „gefangenen“ Räumen, also nur über andere Zimmer erschlossenen Bereichen. Besonnung und Belichtung werden als ausreichend beschrieben.

Konstruktiv bestehen Mauerwerkskeller, einschalige Außenwände ohne zusätzliche Wärmedämmung sowie unterschiedliche Deckenkonstruktionen mit Beton- und Holzbalkendecken. Das Gebäude wurde teilweise modernisiert, unter anderem durch Fensteraustausch 1995, Dachdeckung und Dachdämmung 2006, Erneuerung des Garagensektionaltores 2006, Hauseingangstür 2017, teilweise Abdichtungsarbeiten und Außenanlagen 2018, Teilmodernisierung des Bades im Erdgeschoss 2020 und Einbau einer neuen Küche im Obergeschoss 2023.

Der bauliche Zustand ist in Erd- und Obergeschoss gut, im Kellergeschoss jedoch schlecht. Wertrelevant sind erhebliche, messbare Feuchte- und Putzschäden im gesamten Kellermauerwerk trotz Teilsanierung, Feuchteschäden in der Garage, kleinere Fassadenschäden sowie Modernisierungsstau an der überalterten Heizungsanlage. Hinzu treten baurechtliche Risiken wegen fehlender Genehmigungen für Dachgeschossausbau, Wintergarten und von den Plänen abweichende Vollunterkellerung.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss leerstehend; Obergeschoss und Dachgeschoss waren vermietet. Die Garage im Erdgeschoss war an die Mieterin des Dachgeschosses vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach mit Holzdachkonstruktion; Dachdeckung 2006 erneuert, Tonziegel; Dachflächen gedämmt; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: gasbetriebene Zentralheizung als Pumpenheizung, Kessel Baujahr 1983, Gebläsebrenner Baujahr 1996; Wärmeverteilung über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasser über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Unterverteilungen teilweise ca. 1987 modernisiert; je Raum ein bis zwei Lichtauslässe und mehrere Steckdosen; Klingelanlage

• Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung, ca. Baujahr 1995; manuelle Rollläden; mehrere Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss teilmodernisiert mit barrierearmer Dusche, WC und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit Wanne, Dusche, WC und Doppelwaschbecken; Bad im Dachgeschoss laut Fotodokumentation mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken

Das Objekt liegt in Saarbrücken, Stadtteil Ensheim, mit rund 180.000 Einwohnern, im Regionalverband Saarbrücken, Bundesland Saarland.

Die Mikrolage befindet sich innerorts im Ortskern in mittlerer Wohnlage innerhalb einer Wohnstraße. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend aufgelockert und zweigeschossig, die Nutzung im Straßenumfeld ausschließlich wohnbaulich. Wertrelevant ist eine überdurchschnittliche Beeinträchtigung durch Flugverkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und eine Bushaltestelle befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz ist über die A6 gegeben; der Flughafen Saarbrücken-Ensheim liegt in geringer Entfernung.

Das Grundstück ist nahezu eben, fast rechteckig geschnitten und 553 m² groß. Die Straßenfront beträgt ca. 13,5 m, die mittlere Tiefe ca. 38,5 m; der Garten ist ostorientiert. Das Wohnhaus ist zweiseitig an die Nachbarbebauung angebaut, das Grundstück ist eingefriedet.