Zwangsversteigerung Eigentumswohnung mit Garage

Verkehrswert: 375.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Abstellraum und Keller sowie dem Sondernutzungsrecht an einer Garage (jeweils Nr. 1) im EG eines Mehrfamilienhauses (Seldeneckstraße Nr. 17) in Erbengemeinschaft.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.10.2024 vollständig von außen und innen besichtigt. Nicht zugänglich waren lediglich die Heiz-/Haustechnikräume sowie das Hausdach; die Bewertung stützt sich auch auf vorliegende Grundrisse und Unterlagen.

Wohnung

Die Erdgeschosswohnung umfasst ca. 82,22 m² Wohnfläche. Sie besteht aus Flur/Diele, Küche, WC, Bad, drei Zimmern, Loggia, Kellerraum und zugeordneter Garage (Sondernutzungsrecht). Die Wohnung präsentiert sich in einem insgesamt normalen bis ausreichenden Unterhaltungszustand, teils baujahresgemäß, teils modernisiert. Teilbereiche wie Parkettböden, Innentüren und Fenster bedürfen Instandsetzung, geringfügige Schönheitsreparaturen sind ebenfalls gegeben. Die grundsätzliche Raumaufteilung ist funktional und entspricht dem Baujahr. Küche und Sanitärräume verfügen über Tageslicht, die Loggia ist mit einer Außentreppe ausgestattet.

Der Belichtungs- und Besonnungsgrad ist für eine EG-Wohnung als gut zu bezeichnen. Die Ausstattungsqualität ist mittel/durchschnittlich.

Gebäude

Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienwohnhaus (2 Haushälften, Haus Nr. 16 und Nr. 17) mit insgesamt 8 Wohnungen und einer Garagenzeile bebaut. Das unterkellerte Gebäude wurde ca. 1938 errichtet und umfasst neben dem EG noch weitere Geschosse. Es handelt sich um einen klassischen Massivbau der Vorkriegszeit. Das Erscheinungsbild ist typisch für die Bauzeit mit Putzfassade, Massivbalkonen und Walmdach mit Biberschwanzziegeleindeckung. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem überwiegend normalen bis guten Pflegezustand, jedoch besteht auch hier baujahresgemäßer Instandhaltungsbedarf (Fassaden, einige Fenster und Geländer).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Walmdach: mit Biberschwanzziegeln, Dachgauben, Garagen mit Flachdach/Pultdach und Bitumenbahn

• Warmwasser-Zentralheizung (Nah-/Fernwärme): Heizkörper mit Thermostatventilen, überwiegend Aufputz verlegte Rohrleitungen; Warmwasserboiler/Gastherme dezentral

• Fenster: teils Kunststoff-Isolierglasfenster, teils Holz-Isolierglasfenster mit Rollladen, vereinzelt Einfachglasfenster

• Elektroinstallation: durchschnittlich, Klingel-/Gegensprechanlage, Kabelanschluss, teils elektrische Rollläden

• Böden: Parkett, Laminat, Kunststoff, Fliesen (Sanitärräume, Loggia), Beton (Keller, Garage)

• Sanitärausstattung: Küche mit Waschmaschinenanschluss // Bad mit Wanne und Waschbecken // separates WC mit Handwaschbecken

• Garage: mit Schwingtor (manuell, Blech/Stahl), Markise an der Garage

Die Eigentumswohnung befindet sich in Karlsruhe im Stadtteil Mühlburg, ca. 308.000 Einwohner, in Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt in einer gut bis sehr gut bewerteten Wohnlage in einer ruhigen, durchgrünten 30er-Zone (Anliegerstraße) mit beidseitigem Gehweg und unmittelbarer Nähe zu einer Parkanlage (Fanny-Hensel-Anlage). Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus 2,5 bis 3,5-geschossigen Mehrfamilienhäusern.

Die Anbindung an den ÖPNV ist sehr gut: Bushaltestelle ca. 700 m, S-Bahn ca. 400 m entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kindergarten, Ärzte und Gastronomie befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Infrastruktur ist für den täglichen Bedarf vollständig abgedeckt. Bis zum Stadtzentrum (Marktplatz) sind es ca. 3,3 km, zum Autobahnanschluss ca. 7,4 km, zum Hauptbahnhof ca. 4,8 km (ICE).

Das absolut ebene Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, ca. 821 m² groß, mit ca. 25 m Straßenfront und bis zu 37,5 m Tiefe. Der Vorgartenbereich ist bepflanzt. Zur Außenanlage gehören eine kleine Holz-/Gerätehütte sowie ein Wäschetrockenplatz.