Zwangsversteigerung Eigentumswohnung mit Kellerraum im Vorderhaus

Verkehrswert €: 105.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit Kellerraum im Rohbauzustand.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.06.2022 nur von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht, sodass die Bewertung auf vorhandenen Unterlagen, Grundrissen und Auskünften der Hausverwaltung basierte.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss rechts des Vorderhauses eines zweigeschossigen, vollunterkellerten Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten. Die Wohnfläche beträgt rund 40 m² und umfasst zwei Zimmer, eine Küche und ein innenliegendes Bad/WC, das laut Angaben entfernt wurde. Die Grundrissgestaltung ist laut Aufteilungsplan eher ungünstig: Die Küche fungiert als Durchgangszimmer zum Bad, das ausschließlich künstlich belichtet wird. Die beiden Wohnräume verfügen über eine Belichtung nach Südwesten, während die Küche nach Nordosten hin belichtet ist. Das Objekt befindet sich laut Hausverwaltung im veredelten Rohbauzustand. Es bestehen bauliche Veränderungen (entfernte Wände, abgesenkte Decke). Über den aktuellen Zustand und die tatsächliche Raumaufteilung kann mangels Innenbesichtigung keine genaue Aussage getroffen werden.

Das Gebäude wurde 1897 erbaut. Es besteht aus zwei Vollgeschossen sowie einem Dachgeschoss, das zu Wohnzwecken ausgebaut ist. Das Haus ist voll unterkellert. Die Außenwände bestehen vermutlich aus massivem Mauerwerk (Bruchstein/Riegelmauerwerk), die Decken aus Holzbalkenkonstruktionen. Die Fassade ist verputzt, die Fenster bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden. Die Treppen sind aus Holz. Modernisierungen wurden teilweise durchgeführt (u.a. Fenster, Leitungssysteme), befinden sich jedoch nicht auf heutigem Standard (Energiekennwerte: Endenergieverbrauch 229 kWh/m²a). Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem befriedigenden Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung nach außen hin unbewohnt; angeblich besteht ein Mietvertrag. Nach Angaben der Hausverwaltung befindet sich die Wohnung im veredelten Rohbauzustand und ist aktuell nicht bewohnbar.

• Satteldach in Holzkonstruktion, gedeckt mit Betondachsteinen

• Keine Heizung vorhanden (zum Stichtag)

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden

• Holztüren mit Holzzargen

• Teilweise erneuerte Hausinstallationen (Elektrik, Wasser, Abwasser)

• Sanitärausstattung nicht vorhanden (Bad entfernt)

• Wände und Decken im Rohbauzustand

Es bestehen keine Baulasten oder Denkmalschutz. Der Wohnungseigentümer ist zum Stichtag im Rückstand bei der Instandhaltungsrücklage. Es wurde ein Abschlag wegen fehlender Innenbesichtigung berücksichtigt.

Ort: Karlsruhe-Durlach, Stadtteil Durlach-Aue, ca. 310.000 Einwohner, Stadtkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Mikrolage & Wohnlage: Das Objekt liegt in einer geschlossenen Zeilenbebauung, überwiegend von zweigeschossigen Wohngebäuden geprägt. Die Ostmarkstraße ist eine zweispurige, asphaltierte, öffentliche Straße mit beidseitigen Gehwegen. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, ohne erkennbare Immissionen oder auffällige Störungen. Es liegen keine Beeinträchtigungen oder Hinweise auf Naturschutzgebiete oder Biotope vor.

Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Kindergärten und öffentliche Einrichtungen sind im nahen Umfeld verfügbar. Die Erreichbarkeit des ÖPNV ist sehr gut, mit einer Straßenbahnhaltestelle (Ostmarkstraße) in ca. 83 m Entfernung. Die Innenstadt Karlsruhe ist etwa 5 km entfernt. Gute Straßenanbindung über Bundesstraßen und Autobahnen.

Grundstück: Das Grundstück (Nr. 60245/8) ist etwa 748 m² groß, rechteckig und ca. 15 m breit sowie 50 m tief. Die Topografie ist eben, mit normaler Höhenlage zu Straßen und Nachbargrundstücken. Die Einfriedung besteht teils aus Hecke, teils Metallzaun, teils Grenzbebauung. Der Hof ist asphaltiert mit Fahrradüberdachung und kleiner Grünfläche. Es sind keine Parkplätze auf dem Grundstück vorhanden, aber ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum. Das Grundstück ist voll erschlossen (Strom, Wasser, Telefon, Kanalisation).