Zwangsversteigerung Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz

je 1/2 Anteil an:

Lfd. Nr. 1, Dreizimmerwohnung, Verkehrswert: 228.000 €

Lfd. Nr. 2, PKW-Stellplatz, Verkehrswert: 15.000 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 8 mit Keller und dem Sondereigentum an einem separatem Tiefgaragenstellplatz Nr.16 in einem Mehrfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.09.2024 vollständig besichtigt, einschließlich der Wohnung, des Kellerabteils, der Innen- und Außenbereiche sowie der Gemeinschaftsanlagen. Nicht zugänglich waren der Heizraum und das Hausdach. Die Bewertung basiert ergänzend auf Planunterlagen und weiteren Dokumenten.

Wohnung

Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss rechts und besitzt eine Wohnfläche von ca. 71,3 m². Die Raumaufteilung umfasst Flur/Diele, Küche, Bad, separates WC, Zwischenflur und 3 Zimmer, die nachträglich durch Zwischenwände aufgeteilt wurden; hinzu kommt ein Wintergarten.

Küche und Bad verfügen über Tageslicht, das WC ist innenliegend und mechanisch belüftet. Die Belichtung ist aufgrund der Etagenlage und Fenster in Küche und Bad als gut zu bewerten.

Der Zustand der Wohnung ist überwiegend baujahresgemäß, teils teilmodernisiert und gepflegt, mit einer durchschnittlichen Ausstattungsqualität. Im Ortstermin waren keine instandsetzungsbedürftigen Mängel im Sondereigentum feststellbar.

Zum Sondereigentum gehört ein Kellerraum/Abteil. Der angeschlossene PKW-Stellplatz Nr. 16 befindet sich in der Tiefgarage des Gebäudekomplexes und ist als separates Sondereigentum geführt.

Gebäude

Das Gebäude wurde im Jahr 1984 in Massivbauweise errichtet und besteht aus Untergeschoss (Tiefgarage, Keller, Nebenräume), Erdgeschoss (Ladengeschäft und Wohnungen), 1. bis 2. Obergeschoss (Wohnungen) und einem Dachgeschoss.

Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch und funktional. Das Haus weist einen gepflegten Gesamtzustand auf, allerdings gibt es baujahresbedingten Instandsetzungsbedarf, insbesondere an den Holz-/Isolierglasfenstern und teilweise an der Fassade (Rissbildungen, Verfärbungen). Die Eigentümergemeinschaft hat hierfür Sanierungsmaßnahmen beschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet und wurde als Studenten-Wohngemeinschaft mit drei Einzelmietverträgen genutzt. Der zugehörige Tiefgaragenstellplatz war leerstehend.

• Dachform: Mansarddach mit Gauben, Teilbereich Flachdach (begrünt, über Tiefgarage)

• Dachdeckung: Ziegel-/Dachsteineindeckung auf Holzkonstruktion

• Heizung: Gaszentralheizung mit Heizkörpern/Radiatoren und Thermostatventilen

• Warmwasser: zentrale Warmwasserversorgung

• Fenster: überwiegend Holz/Isolierglasfenster mit Rollläden, vereinzelt Leichtmetall-/Isolierglasfenster im Ladengeschäft

• Böden: Fliesen und Laminat (teilweise auf altem Textilboden), Küche mit Linoleumbelag, Sanitärräume und Wintergarten gefliest, Keller mit Betonboden

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, E-Verteilung, Klingel/Gegensprechanlage, Kabelanschluss

• Sanitär: Bad mit Wanne, Waschbecken, WC, Duschtrennwand, Waschmaschinenanschluss; separates WC mit Handwaschbecken

• Außentüren: Leichtmetall mit Glaseinsätzen, Wohnungseingangstüren (Holz, baujahrtypisch)

• Gemeinschaftliche Einrichtungen: Fahrradabstellraum, Trockenraum, Mülltonnenbereich, gepflegte Außenanlagen

Karlsruhe, Stadtteil Bulach, Landkreis Stadtkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg, ca. 309.000 Einwohner

Das Objekt befindet sich in einem dicht besiedelten Stadtgebiet von Karlsruhe, in der Nähe des Zentrums von Bulach. Die Umgebung ist geprägt durch eine 2½- bis 3½-geschossige Wohnbebauung mit einzelnen Geschäften und einem Ladengeschäft im Gebäude selbst. Die Mikrolage wird als mittlere Wohnlage, mäßige Geschäftslage und typische Eckgrundstückslage an einer innerörtlichen Tempo-30-Straße beschrieben. Immissionen durch den Straßenverkehr entsprechen den innerörtlichen Normalwerten.

Schulen, Kinderbetreuung, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich im Ort bzw. nahe Umfeld, ebenso Restaurants und Freizeitmöglichkeiten. Bus und S-Bahn sind fußläufig erreichbar. Der Autobahnanschluss (A5) ist ca. 4,7 km entfernt, der Hauptbahnhof etwa 2,1 km.

Das Grundstück ist 497 m² groß, rechteckig geschnitten (ca. 20 m Tiefe, ca. 25 m Breite), topographisch eben und an zwei Straßen orientiert. Die Erschließung ist vollständig ausgebaut, mit Gehwegen, öffentlicher Parkierung und Baumbestand entlang der Straße. Der Garten- und Außenbereich ist gepflegt und begrünt.