Zwangsversteigerung Einfamilien-Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 258.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Einfamilien-Doppelhaushälfte mit ausgebautem Nebengebäude (ehemals Stall/Scheune) und Garage

Besichtigung

Das Objekt wurde am 02.10.2025 anhand einer Innen- und Außenbesichtigung in allen zugänglichen Bereichen begutachtet. Die Bewertung beruht auf den Eindrücken vor Ort sowie ergänzenden Unterlagen der Bauakte. Eine Funktionsprüfung der technischen Anlagen oder eine vollständige Öffnung von Bauteilen hat nicht stattgefunden.

Gebäude

Die Hauptbebauung ist eine Einfamilien-Doppelhaushälfte, deren Ursprung um das Jahr 1908 liegt (erstmalige Erwähnung in der Bauakte). Die Wohnfläche beträgt genehmigt ca. 116,89 m² und verteilt sich auf Erd- und Obergeschoss, wobei nur ein Teil unterkellert ist. Die Grundrissgestaltung ist für das Baujahr typisch, weist jedoch unterschiedliche Raumhöhen und einige Höhenversätze auf. EG und OG bieten vergleichsweise große lichte Höhen von bis zu 2,90 m.

Umbauten und Modernisierungen fanden in mehreren Schritten statt (u.a. Fenstererneuerung 2002, neue Heizungsanlage 2010, Elektroanlagen und Heizkörper teils 2018-2020, Dacherneuerung 2022). Die Gebäudehülle ist teils saniert, weist aber bei den Außenwänden und im Keller Mängel auf (aufsteigende Feuchtigkeit, kein modernes Feuchtigkeitsschutzsystem, Wasserschäden im Keller). Es bestehen allgemeiner Modernisierungsbedarf sowie ein Instandhaltungsstau.

Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Ausgebautes Nebengebäude (ehemals Stall/Scheune)

Das Nebengebäude, ebenfalls um 1908 errichtet und später teilausgebaut, ist nach Auskunft des Bauamtes baurechtlich lediglich als Lager- bzw. Abstellraum genehmigt. Die Nutzung als Aufenthaltsraum ist (aufgrund lichter Raumhöhen unter 2,05 m und fehlender baulicher Maßnahmen) ausdrücklich nicht zulässig. Räume sind in EG und OG ausgebaut; sie verfügen über einfache bis mittlere Ausstattung, mehrere Substrukturen und unzureichende lichte Raumhöhen. Verschiedene Sanierungen und Ausstattungsoptimierungen (u.a. Fenster, Sanitärbereiche, elektrische Anlagen, Heizkörper) wurden ausgeführt, tatsächlich verbleibt die Nutzung aber erheblich eingeschränkt.

Garage

Die Einzelgarage wurde 1983 massiv erbaut. Sie ist im typischen Standard für ihr Baujahr, wurde mit einem elektrischen Rolltor nachgerüstet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt unbewohnt und stand leer.

• Dachform und -deckung: Flachdach beim Hauptgebäude und Nebengebäude, Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung nach 2022

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung (Brennwert), überwiegend Plattenheizkörper, Modernisierung 2010 sowie weitere Heizkörpererneuerungen bis 2020

• Elektroinstallation: Standardausstattung, modernisiert 2018-2020 für EG und OG, separate Modernisierungen im Nebengebäude

• Böden: Hauptsächlich Laminat, Fliesen, Parkett, Teppichböden

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend nach 1995 erneuert

• Sanitärausstattung: Hauptbad im Nebengebäude (nicht genehmigter Bereich): Waschtisch, WC, Dusche, Eckbadewanne; moderne Bäder, jedoch geringe lichte Höhen, Einzel-WC, ebenfalls modernisiert

Ort: Cuxhaven (ca. 50.000 Einwohner) , Stadtteil Stickenbüttel (ca. 1.000 Einwohner), Niedersachsen
Mikrolage und Wohnlage

Das Objekt liegt in einer ruhigen, überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Straße am nordöstlichen Rand von Stickenbüttel. Die Nachbarschaft ist geprägt von ähnlicher Wohnbebauung, Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Grundstück verfügt über eine höhengleiche Zufahrt zur öffentlichen Straße. Baulasten bestehen hinsichtlich einzuhaltender Grenzabstände zu einem Nachbargrundstück, was im derzeitigen Umfang aber keine bedeutende Beeinträchtigung darstellt.

Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist gut, mit Bushaltestellen in der Nähe und Bahnanschluss im 3 km entfernten Stadtzentrum Cuxhaven. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und ärztliche Versorgung sind in Cuxhaven vollständig vorhanden.

Das Grundstück hat eine Größe von ca. 436 m², ist eben und weist eine dreieckige Zuschnittsform auf. Die Garten- und Außenanlagen, mit Wiese, Hecken sowie Busch- und Baumbepflanzung, sind derzeit stark verwildert und ungepflegt. Ein Großteil der Flächen um das Haus ist mit Betonpflaster und Platten befestigt. Die Grundstückgröße ist für die Objektart leicht überdurchschnittlich.