Zwangsversteigerung Einfamilienhaus, Garage und mehrere Grundstücke

Eingetragen im Grundbuch von: Obervorschütz Blatt 1070:

Verkehrswert: 11.800,00 € (lfd. Nr. 1) und 2.320,00 € (lfd. Nr. 2)
land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
Verkehrswert: 135.000,00 € (lfd. Nr. 3)
land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück und Einfamilienhaus

Eingetragen im Grundbuch von: Obervorschütz Blatt 1579:

Verkehrswert: 6.400,00 € (lfd. Nr. 1) und 37.400,00 € (lfd. Nr. 2)
unbebautes Grundstück und Garage

Gesamtverkehrswert: 192.920,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhausgrundstück, ein Grundstück mit unterkellerter Doppelgarage, ein unbebautes Gartengrundstück sowie zwei verpachtete Ackergrundstücke.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.10.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Einfamilienhaus konnte mit allen Räumen, Dachboden und Keller, die beiden Garagen vollständig und die landwirtschaftlichen Flächen von außen auf ganzer Fläche eingesehen werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakte, Karten und Katasterunterlagen.

Gebäude

Das freistehende, massiv errichtete Wohnhaus wurde 1949 genehmigt und 1961 durch Anbau und Erweiterung vergrößert; für die Wertermittlung wurde ein flächengewogenes Baujahr 1953 angesetzt. Es handelt sich um ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Keller und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 420 m², die Wohnfläche rund 202 m², verteilt auf je 101 m² im Erdgeschoss und im Obergeschoss.

• Im Keller befinden sich Kellerräume, Heizungsraum und Waschküche.

• Das Erdgeschoss umfasst vier Zimmer, Flur, Küche, Bad und Abstellraum sowie den Durchgang mit Treppe ins Obergeschoss.

• Im Obergeschoss befindet sich eine abgeschlossene Wohneinheit mit vier Zimmern, Flur, Küche, Bad und Abstellraum.

• Das Dachgeschoss dient als Speicher mit Stehhöhe unter dem First.

Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baualter, mit ausreichender Belichtung und Besonnung.

Das Gebäude ist massiv gebaut, mit Massivdecken, Holzgeschosstreppe, Betonkellertreppe und Holzdachkonstruktion. Der energetische Zustand wird als unterdurchschnittlich beurteilt. Wesentliche werterhöhende Modernisierungen in den letzten 10 bis 20 Jahren wurden nicht festgestellt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt vernachlässigt und umfassend modernisierungsbedürftig. Genannt werden schadhafte Eingangsstufen und ein schadhaftes Podest, deutliche Feuchte- und Ausblühungsschäden im Keller mit Schimmelgeruch, weitere baujahrstypische Feuchteschäden, kleinere Fassadenrisse sowie unterlassene Instandhaltung. Hinzu kommt, dass die vorhandene Heizung laut Angabe nicht funktionsfähig ist. Wertrelevant ist ferner eine Überbausituation: Das Wohngebäude ragt mit rund 20,4 m² auf das benachbarte Garagengrundstück.

weitere Gebäude

Auf dem separaten Grundstück steht ein Garagengebäude aus zwei aneinandergebauten, unterkellerten Massivgaragen. Die linke Garage stammt aus dem Jahr 1964, die rechte aus dem Jahr 1984. Die Bruttogrundflächen betragen rund 42 m² beziehungsweise 54 m² jeweils einschließlich Unterkellerung. Das Gebäude ist an die Grundstücksgrenze gebaut; davor liegt eine als Stellplatz nutzbare Zufahrtsfläche.

Die Garagen weisen eine einfache Ausstattung auf und befinden sich in mäßig instand gehaltenem Zustand. Beschrieben sind Schwingtore aus Metall mit elektrischem Antrieb, Glasbausteinfenster sowie Feuchtigkeitsschäden mit Putzschäden außen und teilweise innen.

Grundstück

Das unbebaute Gartengrundstück hat eine Fläche von 252 m² und liegt zwischen bebauten Grundstücken. Es ist rechteckig zugeschnitten, etwa 6 m breit und rund 41,5 m tief. Das Grundstück ist über öffentliche Straße erreichbar, jedoch ohne Hausanschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser. Es wird als baureifes Land mit erheblichem Formmangel beschrieben; die schmale Form schränkt die Bebaubarkeit stark ein beziehungsweise schließt sie weitgehend aus. Die derzeitige Nutzung erfolgt als Hausgarten.

Das Ackergrundstück Flur 17, Flurstück 95/22 umfasst 3.600 m², ist eben, längsrechteckig zugeschnitten mit rund 12 m Breite und etwa 280 m Länge und über asphaltierte oder geschotterte Feldwege erreichbar. Zum Stichtag bestand Aufwuchs mit Winterweizen.

Das weitere Ackergrundstück Flur 3, Flurstück 207/86 umfasst 800 m², ist ebenfalls eben, längsrechteckig mit rund 15,5 m Breite und etwa 53,5 m Länge und über einen unbefestigten Grasweg erreichbar. Es war abgeerntet und ohne aktuellen Aufwuchs.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend oder nur teilweise eigengenutzt. Das Garagengrundstück wurde eigen, das Gartengrundstück als Hausgarten genutzt. Die beiden Ackergrundstücke waren verpachtet.

• Dachform und Dachdeckung Wohnhaus: Walmdach, Holzdachkonstruktion ohne Dachaufbauten, Eindeckung mit braunen Betondachsteinen; Dachflächen nicht gedämmt,

• Dachform und Dachdeckung Garagen: flach geneigtes Pultdach mit Holzkonstruktion und Eindeckung aus Welleternitplatten, asbesthaltig.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung von 1996 mit zentraler Warmwasserversorgung; laut Angabe derzeit ohne Funktionsfähigkeit.

• Elektroinstallation: Wohnhaus: einfache Ausstattung mit wenigen Steckdosen und Deckenauslässen, im Wesentlichen Standard aus dem Baujahr // Garagen: Elektroleitungen und Leuchten vorhanden; Stromversorgung der Garagen mutmaßlich vom Nachbargrundstück.

• Fenster: Wohnhaus: braune Aluminiumfenster, laut Angabe von 1981, mit Rollläden // Garagen: Glasbausteinfenster.

• Sanitärausstattung: im Erd- und Obergeschoss jeweils ein einfaches Bad mit Badewanne, Dusche, WC und Waschbecken; Böden und Wände gefliest, Fensterlüftung

• Böden: Linoleum, PVC, Parkett und Laminat in den Wohnräumen und Fluren; Fliesen in den Bädern.

Das Objekt liegt in Gudensberg, Ortsteil Obervorschütz, mit rund 1.340 Einwohnern; die Stadt Gudensberg hat rund 9.900 Einwohner und liegt im Schwalm-Eder-Kreis in Hessen.

Es handelt sich um eine Lage im nordwestlichen Ortsbereich in einem Wohngebiet mit offener, überwiegend zweigeschossiger Wohnbebauung und mittlerer Wohnlage. Die Hausgrundstücke liegen an einer innerörtlichen asphaltierten Wohnstraße mit Gehwegen und Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum. Wesentliche Beeinträchtigungen oder Immissionen wurden nicht festgestellt. Die Ackerflächen liegen an verschiedenen Stellen der Gemarkung außerhalb der Wohnbebauung. Beide Flächen liegen in einem Heilquellenschutzgebiet der Schutzzone IV.

Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Stadtgebiet, das Zentrum von Gudensberg ist in kurzer Entfernung erreichbar. Die Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist durch die nahegelegene A 49 gut; ein Regionalbahnhof befindet sich in Felsberg-Brunslar, ein ICE-Anschluss in Kassel-Wilhelmshöhe. Schulen, Kindergarten, Ärzte und weitere Versorgungseinrichtungen sind im Stadtgebiet vorhanden.

Die Hausgrundstücke weisen eine leichte Hanglage auf und fallen von der Straße aus ab. Das Wohngrundstück ist regelmäßig, längsrechteckig zugeschnitten und etwa 13 m breit bei rund 31 m Tiefe. Das Garagengrundstück ist regelmäßig rechteckig mit rund 12 m Breite und etwa 41,5 m Tiefe. Zum Freigelände gehören befestigte Wege, Treppen, Zufahrt, Stützmauern, Gartenflächen sowie Bewuchs mit Rasen, Hecken, Obstbäumen, Büschen und kleineren Einzelbäumen.

Rechtswanwalt Kristof W. Henrich, Telefon: 069/430522-0, Aktenzeichen: 14239/21/kh