Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage und zwei Stellplätzen

Verkehrswert: 343.000 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit Doppelgarage und zwei nicht überdachten Kfz-Stellplätzen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.11.2025 innen und außen besichtigt. Erfasst wurden das Wohnhaus, die Doppelgarage, der Schopf bzw. Nebenbereich sowie das nicht ausgebaute Dachgeschoss; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakte, Pläne, Flächenberechnungen und weitere Unterlagen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein angebautes, teilweise unterkellertes Einfamilienhaus mit Ursprungsbaujahr ca. 1859. Eine wesentliche Sanierung erfolgte 1957, ein Umbau des Wohnbereichs um 1988, ein Anbau über einer früheren Stallung 2004 sowie ein weiterer Ausbau über der Garage 2006. Die Wohnfläche beträgt 103,98 m²; vorhanden sind fünf ausgebaute Zimmer.

Die Raumstruktur verteilt sich auf Erdgeschoss, Obergeschoss und teilweise ausgebautes Dachgeschoss.

• Im Erdgeschoss liegen Eingangsbereich mit Diele und Treppenaufgang, Küche, Wohnraum sowie Hauswirtschafts-/Waschraum mit Gäste-WC und Zugang zu Garage und Nebenräumen.

• Im Obergeschoss befinden sich Kinderzimmer, Schlafzimmer, Flur- und Durchgangsbereiche, ein nachträglich ausgebautes Bad über der Garage sowie ein größerer ausgebauter Wohnbereich.

• Das Dachgeschoss ist nur teilweise ausgebaut, nicht fertiggestellt und lediglich eingeschränkt nutzbar; zusätzliche Flächen dienen als Lager bzw. Ausbaureserve.

Belichtung und Besonnung sind durch die Fenster in den Fassaden und Dachflächen grundsätzlich gegeben. Der Grundriss ist dem Bestand und den späteren Erweiterungen entsprechend gewachsen und funktional, jedoch nicht durchgängig modern geschnitten. Das Gebäude ist teilweise unterkellert; die Kellerräume dienen Lager- und Technikzwecken und zählen nicht zur Wohnfläche.

Zum Bauzustand wurden mehrere wertrelevante Mängel festgestellt: marode Kellerbalken unter dem Wohnzimmer nach Angabe, defekte bzw. im Austausch befindliche Wärmepumpentechnik mit defekter Heizpatrone und Speicher, ein undichtes Klimagerät im Obergeschoss, eine Undichtigkeit im Dachbereich zur Nordseite des Wohnzimmers, gerissene Bodenfliesen vor dem Bad, fleckige Holzdeckenverkleidung im Bad, ein Riss im Wandputz des Schlafzimmers sowie Feuchtigkeitseintritt im älteren Keller mit Pumpensumpf. Das Dachgeschoss ist unfertig, im Keller-/Schuppenbereich ist teils offener, nicht abgedichteter Boden vorhanden.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören eine Doppelgarage sowie ein grenzständiger Schuppen bzw. Nebenbereich. Die Garage wurde im Zeitraum etwa 2004 bis 2013 neu errichtet und ist funktional in die baulichen Erweiterungen eingebunden; über ihr befindet sich ein später ausgebauter Gebäudeteil. Zusätzlich sind zwei nicht überdachte Stellplätze vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach: bzw. geneigte Dächer mit roter Tondachziegeldeckung; Zwischensparrendämmung vorhanden, Dachspitz nicht ausgebaut

• Wärmeversorgung: über Luft-Wärmepumpe, ergänzt durch Solarthermie-Kollektoren auf dem Garagenanbau zur Warmwasserunterstützung

• Warmwasser: über Warmwasserkessel; im Dachgeschoss zusätzlich Durchlauferhitzer im Bad im Umbauzustand

• Wärmeübertragung: über Heizkörper, teils im Zuge von Modernisierungen erneuert; teilweise Fußbodenheizung

• Elektroinstallation: teilweise erneuert, jedoch teils noch ältere stoffummantelte Leitungen; Zählerschrank jüngerer Bauart mit Leitungsschutzschaltern, teilweise noch Schraubsicherungen

• Fenster: überwiegend zweifach verglaste Holzfenster aus ca. 1998 mit nachträglich montierten Kunststoffrollläden; in Anbauten zweifach verglaste Kunststofffenster aus ca. 2010; Dachflächenfenster mit Holzrahmen

• Böden: im Erdgeschoss überwiegend Fliesen, im Wohnbereich Teppich; im Obergeschoss Laminat, Parkett und Teppich; Bad gefliest; im Dachgeschoss teils Holzböden bzw. Dielen in nicht ausgebauten Bereichen

• Sanitärausstattung: Gäste-WC im Erdgeschoss mit wandhängendem WC und gefliester Vorwandinstallation; Bad im Obergeschoss mit Eckbadewanne, separatem Duschabteil, Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss

Das Objekt liegt in Lahr/Schwarzwald im Ortsteil Mietersheim mit rund 49.103 Einwohnern im Ortenaukreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einem gewachsenen, überwiegend wohngeprägten Quartier innerhalb des alten Ortskerns. Die Umgebungsbebauung besteht vorwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern mit Nebengebäuden und kleinteiligen Mischnutzungen. Das Haus liegt an einer innerörtlichen Wohnstraße mit geringem Anliegerverkehr.

Schulen, Kindergarten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind über die Infrastruktur der Stadt und des Ortsteils erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über das Stadtbusnetz; schienenseitig besteht Anschluss über den Bahnhof Lahr (Schwarzwald) mit Verbindungen in Richtung Offenburg und Freiburg/Basel.

Das Grundstück ist 359 m² groß, unregelmäßig polygonal zugeschnitten. Es steigt von der Straße in Richtung rückwärtigem Bereich leicht an. Die Erschließung erfolgt vorrangig über ein vorgelagertes Nachbarflurstück aufgrund grundbuchlich gesicherten Ein- und Ausfahrtrechts; rückwärtig besteht zusätzlich eine Anfahrmöglichkeit zu den Stellplätzen. Die Bebauung liegt innerhalb der Grundstücksgrenzen, Garage und Schuppen stehen grenzständig.