Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 521.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.10.2024 durch den Sachverständigen vor Ort besichtigt. Die Besichtigung umfasste alle Gebäudeteile außer den Dachboden und das Flachdach. Die Bewertung erfolgte zusätzlich unter Einbeziehung umfangreicher Objekt- und Planunterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus in Fertigbauweise (Holztafelbau), Baujahr 2019 und nicht unterkellert. Die Wohnfläche beträgt ca. 234,5 m², dazu kommen etwa 24 m² Nutzfläche (insbesondere Dachterrasse/Garage) auf einem 674 m² großen Grundstück.

Die Grundrissgestaltung ist modern und zweckmäßig:
im Erdgeschoss befinden sich Diele, Wohn-/Essbereich mit offener Küche, Hauswirtschaftsraum und Gäste-WC, während das Obergeschoss Schlafzimmer, Ankleide, zwei Kinderzimmer (eines mit Empore), Gästezimmer, Bad und Galerie umfasst. Alle Aufenthaltsräume sind großzügig belichtet, die Belichtung wird insgesamt als gut bewertet.

Das Flachdach ist mit Kies bedeckt. Das Gebäude ist besonders hochwertig ausgestattet, weist aber in einigen Bereich Gebrauchsspuren und kleinere Mängel (z. B. schleifende Türen, sich ablösende Tapeten) auf. Es bestehen baurechtliche Mängel bezüglich der Gestaltung der Außenanlagen, Versiegelung, Abgrabungen, Fenstergrößen und Stützmauern. Teile der Außenanlagen und insbesondere der Pool müssen zurück gebaut bzw. nachgebessert werden.

Weitere Gebäude

Im vorderen Grundstücksbereich steht eine massive Doppelgarage (ca. 36 m²), ausgestattet mit elektrischem Sektionaltor. Sie befindet sich in gutem baujahrstypischem Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet.

• Flachdach, Kiesdeckung

• Luft-Luft-Wärmepumpe mit Wärmerückgewinnung

• Fußbodenheizung, zentrale Raumlüftung

• Photovoltaikanlage (12 Module; Wert geschätzt, keine Detaildaten)

• Holzfenster, dreifachverglast, außen mit hochwertigen Raffstores

• Sehr hochwertige Böden (überwiegend großformatige, helle Fliesen, vereinzelt Marmor), Balkon mit Holzdielen

• Sanitärausstattung im Luxusstandard: bodengleiche Duschen, freistehende Badewanne, wandhängende Armaturen, Doppelwaschtisch

• Massivholztüren und -zargen, Haustür mit Dreifachverglasung und Automatikverriegelung

• Elektroinstallation mit modernem Netzwerkschrank und FI-Schutzschalter

• Deckenlautsprecher in Wohn- und Badezimmer

Bad Ems (ca. 9.300 Einwohner, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz).

Das Objekt befindet sich in einem Randbereich der Stadt, in ruhiger Höhenlage einer Sackgasse, in einem überwiegenden Wohngebiet mit gepflegten Ein- und kleineren Mehrfamilienhäusern in einem guten Wohnumfeld. Die Straße weist keinen Durchgangsverkehr auf.

Soziale Infrastruktur: Alle erforderlichen Einrichtungen des täglichen Lebens (Einkauf, Banken, Post, medizinische Versorgung einschließlich Krankenhaus, Apotheken) sind in der Stadt vorhanden. Kindergärten und Schulen (Grund- und weiterführende Schulen) sowie Freizeit-, Kultur- und Erholungsangebote (Kurpark, Lahnradweg) befinden sich in der näheren Umgebung. Die nächste Bushaltestelle ist etwa 1,5 km, das Stadtzentrum ca. 2 km entfernt.

Das Grundstück ist regelmäßig und rechteckig geschnitten, etwa 674 m² groß und liegt an der Adolf-Reichwein-Straße. Ursprünglich in Hanglage, wurde es durch die Bautätigkeit wesentlich eingeebnet. Die Einfriedung besteht im Wesentlichen aus L-Steinen und Gabionen. Der Bewuchs ist primär als angelegt beschrieben, an der Rückseite Kunstrasen, deutlich versiegelte Flächen, Poolbereich. Auf dem rückwärtigen Grundstück befinden sich zudem weitere bauliche Anlagen/Stützmauern.