Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Verkehrswert: 440.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Untergeschoss sowie einer Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21. Juni 2024 vom Sachverständigen im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Die Innen- und Außenbereiche wurden besichtigt. Die Wohnung des Eigentümers sowie die vermietete Einliegerwohnung im Untergeschoss konnten inspiziert werden. Bestandteil der Bewertung sind zusätzlich die bereitgestellten Unterlagen (Pläne, Flurkartenauszug).

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 1963 als zweigeschossiges, unterkellertes Fertighaus (Ritter-Fertighaus) erbaut. Im Untergeschoss wurde nachträglich eine Einliegerwohnung eingerichtet, während das Erdgeschoss und Obergeschoss eine große Hauptwohnung aufnehmen. Die gesamte Wohnfläche beträgt ca. 255 m² (ca. 190,5 m² Hauptwohnung, ca. 64,8 m² Einliegerwohnung). Das Gebäude besitzt ein Satteldach mit Betondachsteinen, Dachausbau ist nicht vorhanden. Die Außenwände bestehen bis zum Erdgeschoss aus Beton und ab Erdgeschoss aus Holzbautafeln mit Wärmedämmung.

Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, Diele, separates WC, Arbeitszimmer, Küche mit Speisekammer, Wohnzimmer und Esszimmer. Das Obergeschoss umfasst drei Schlafzimmer, Bad, WC, Abstellraum und einen Balkon. Von Wohnzimmer und Esszimmer gelangt man auf die Terrasse, die südwestlich ausgerichtet ist; im Obergeschoss bietet ein Balkon Zugang ins Freie. Die südwestliche Ausrichtung sorgt für eine gute bis ordentliche Belichtung der Wohnräume.

Die Einliegerwohnung im Untergeschoss (eigener Zugang von außen) umfasst zwei Zimmer, Diele, Dusche/WC und Abstellraum. Die Raumqualitäten dort sind eingeschränkt, die Belichtung der Räume mäßig bis ungünstig.

Generell wird das Gebäude über eine Gaszentralheizung versorgt. Das Objekt zeigt einen durchschnittlichen bis leicht abgewohnten Zustand mit verschiedenen anstehenden Instandhaltungsmaßnahmen und Baumängeln (u.a. Feuchteschäden, offene Elektroinstallation, defekte Rollläden, Wasserschäden, teilweise beschädigtes Parkett, und Renovierungsbedarf an Gartenmauer und Außenbereichen). Die Modernisierung erfolgte zum Teil, größere Erneuerungen (Fenster, Elektrik) wurden begonnen, sind aber nicht vollständig abgeschlossen.

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine ca. 1973 errichtete Einzelgarage (Fertiggarage in Massivbauweise, Flachdach als Kiesdach ausgebildet) mit einer überdachten Pergola. Ergänzt wird das Gebäudeensemble durch einen einfachen Geräteschuppen, ein Holzgartenhäuschen und einen oberirdischen Regenwassertank. Die Terrassenüberdachung ist einfach ausgeführt.

Grundstück

Es handelt sich um ein ca. 847 m² großes Hanggrundstück (Niveau von Norden nach Süden abfallend), großzügig mit Rasen und Ziersträuchern bepflanzt. Der Zugang zum Haus und zur Garage ist befestigt. Im Umfeld befinden sich weitere Ein- und Zweifamilienhäuser, das Wohngebiet ist ruhig gelegen. Die Grundstücksform und die Erreichbarkeit sind gut, die Bepflanzung ist gepflegt. Die Terrasse und die betonierten Wege zeigen guten Unterhaltungszustand, kleine Mängel bestehen bei der Gartenmauer.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erd- und Obergeschoss eigengenutzt, die Einliegerwohnung im Untergeschoss ist vermietet.

• Satteldach, Dachdeckung: Betondachsteine

• Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung und Pufferspeicher, Wärmeübertragung durch Radiatoren, Rippenheizkörper, Konvektoren, Handtuchheizkörper (Dusche/WC UG ohne Heizkörper)

• Elektroinstallation teilweise erneuert (noch nicht abgeschlossen, Sicherungskasten nicht fertiggestellt)

• Böden: Fliesen, Stäbchenparkett, Laminat, PVC und Beton (je nach Nutzung und Raum)

• Fenster: Kunststofffenster, isolierverglast (teilweise Baujahr 2012, teilweise unbekannt); mit Rollläden (teilweise defekt)

• Sanitärausstattung: Hauptwohnung mit Bad (Eckbadewanne, Dusche), separaten WCs, Waschbecken; UG mit Dusche/WC, Waschbecken, Stahlblechduschwanne

Das Objekt befindet sich in Stockach, Ortsteil Espasingen im Landkreis Konstanz, Baden-Württemberg (Einwohnerzahl Stockach ca. 17.000, Espasingen ca. 700).

Die Mikrolage ist ruhig, am nördlichen Ortsrand in einem Hanggebiet, geprägt durch umliegende Ein-/Zweifamilienhäuser. Beeinträchtigungen bestehen keine, lediglich der Friedhof liegt in der Nähe. Die Straße ist eine ruhige öffentliche Ortsstraße mit wohngebietsüblichem Verkehr.

Kindergarten im Ort, Einkaufsmöglichkeiten nur eingeschränkt verfügbar, infrastrukturell sind die nächsten Versorgungszentren in der Stadt Stockach zu finden (Bahnanschluss, größere Einkaufsmöglichkeiten, Betriebe, Gesundheitsversorgung). Öffentliche Verkehrsanbindung über Bus vor Ort, Zugverbindung in Stockach. Zu Schulen, Ärzten und zu weiterem Einzelhandel muss der Hauptort aufgesucht werden.

Das Grundstück hat Hanglage (Norden nach Süden abfallend), ist großzügig bemessen und gepflegt begrünt (Rasen, Ziersträucher, Naturhecke). Die Zuwegungen sind befestigt, die Terrasse und Wege sind mit Waschbetonplatten gestaltet, die Garage gut erreichbar.