Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Verkehrswert: 613.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung im Untergeschoss sowie angebautem, unterkellertem Garagengebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.12.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung innen und außen besichtigt; zudem wurden Fotoaufnahmen gefertigt. Das Objekt wurde ergänzend anhand vorliegender Unterlagen, Pläne, Grundrisse sowie behördlicher Auskünfte bewertet.

Gebäude

Das 1980/81 errichtete Wohnhaus ist ein freistehendes, massiv gebautes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Untergeschoss. Es ist voll unterkellert, verfügt über ein Erdgeschoss als Hauptwohnebene sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Heizung wurde 2017/2019 erneuert. Die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wurde mit 80 Jahren, die modifizierte Restnutzungsdauer mit 41 Jahren angesetzt.

Im Untergeschoss befinden sich neben Kellerräumen eine Einliegerwohnung mit ca. 74,36 m² Wohnfläche. Diese umfasst Wohn-/Essbereich, Elternzimmer, Flur, Bad/WC, Abstellraum und Terrasse.
Im Erdgeschoss liegt die Hauptwohnung mit ca. 116,15 m² Wohnfläche, bestehend aus Diele, Garderobe, Gäste-WC, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmern, Bad, Speisekammer, Küche, Flur, Wohn- und Esszimmer sowie Balkon.
Das Dachgeschoss ist unausgebaut.

Die Grundrissgestaltung wird als noch zeitgemäß beurteilt.

Das Gebäude macht insgesamt einen altersbedingt in die Jahre gekommenen Eindruck. Es besteht allgemeiner, geringfügiger Renovierungsanstau; insbesondere erscheinen energetische Aufwertungen nach heutigen Maßstäben erforderlich. Im Untergeschoss wurden massive Wasserschäden an Wänden und teilweise Böden festgestellt; dort sind außerdem Restarbeiten an Bodenbelägen und Malerarbeiten erforderlich. Im Erdgeschoss wurde die Nutzung des Kaminofens untersagt; zudem fehlen Rauchmelder. Das Dachgeschoss ist nicht wärmegedämmt. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine unterkellerte Garage angebaut. Sie wurde in massiver Beton- und Mauerwerksbauweise mit Flachdach errichtet und verfügt über ein Holztor mit elektrischem Antrieb, Glasbausteine, einen Betonboden im Untergeschoss sowie einen Außenzugang. Im Untergeschoss befindet sich zusätzlicher Abstellraum, unter anderem für Gartengeräte. Die Garage war zum Stichtag nicht vermietet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen nach Angabe nicht vermietet und als leer stehend bewertet; die Nutzung erfolgt bzw. erfolgte augenscheinlich in wohnwirtschaftlicher Form.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Ziegeleindeckung; Garage mit Flachdach

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung, Heizung aus 2017/2019

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollläden; teilweise Holzfenster mit Isolierverglasung

• Elektroinstallation: Gegensprechanlage; Garagentor mit elektrischem Antrieb

• Sanitärausstattung: Bäder mit keramischen Fliesen an Wand und Boden sowie keramischen und Stahlblech-Einbaugegenständen; Gäste-WC vorhanden

• Bodenbeläge: PVC, keramische Fliesen und Teppichboden im Haus; Fliesenboden in der Küche; keramische Fliesen auf Balkon und Terrasse; Fliesenbelag auf der Massivtreppe; Betonboden im Garagenuntergeschoss

Das Objekt liegt in 75015 Bretten, Ortsteil Diedelsheim, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Bretten hat 30.534 Einwohner, davon 4.002 im Ortsteil Diedelsheim (Stand 31.05.2023).

Die Liegenschaft befindet sich westlich des Ortsteilzentrums in einem Wohngebiet. Die Nachbarschaft ist von Wohnhäusern älteren und neueren Baujahrs geprägt. Die Königsberger Straße ist eine öffentliche, asphaltierte Straße mit Gehwegen; es besteht Quellverkehr aus dem Wohngebiet. Besondere Beeinträchtigungen, Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht angegeben. Die Wohnlage wird als gut, die Verkehrslage ebenfalls als gut beurteilt.

Einkaufsmöglichkeiten und die allgemeine Verkehrsanbindung sind in Bretten ausreichend vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel sind in fußläufiger bzw. kurzer Entfernung erreichbar; genannt werden eine Bushaltestelle in ca. 350 m und eine S-Bahn-Haltestelle in ca. 1 km Entfernung. Bretten verfügt über alle Schularten und ein Krankenhaus; zudem bestehen Bahnverbindungen in Richtung Karlsruhe, Heilbronn, Bruchsal und Stuttgart.

Das Grundstück ist ein regelmäßig zugeschnittenes Reihengrundstück mit 781 m² Fläche in leichter Hanglage, straßenabgewandt abfallend. Es ist mit Wohnhaus und Garage bebaut. Zufahrt und Zugang sind mit Betonpflaster und Betonplatten befestigt. Die Außenanlagen umfassen Terrasse, Ziergarten, Zaunanlage und Grenzmauer; der Garten zeigt sich leicht verwildert. Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan liegt vor.