Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Verkehrswert: 410.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Garten.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.11.2025 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf Planunterlagen, Flächenangaben nach Unterlagen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das ca. 1985 errichtete Wohnhaus ist ein Einfamilienfertighaus in Fachwerkrahmen- bzw. Holzständerbauweise mit massiv ausgeführtem Untergeschoss sowie massiver Garage. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 150,18 m², davon ca. 43,45 m² in der Einliegerwohnung im Untergeschoss und ca. 106,73 m² in der Hauptwohnung im Erdgeschoss. Hinzu kommen Nutzflächen im Heiz-/Hausanschlussraum, in Kellerräumen, im nicht ausgebauten Dachgeschoss sowie in den Außenbereichen.

Im Untergeschoss befindet sich die Einliegerwohnung mit Windfang, Flur, Wohn-/Esszimmer mit Kochnische, Schlafzimmer und Bad/WC. Daneben liegen Heiz-/Hausanschlussraum und Kellerräume. Das Erdgeschoss umfasst Eingangsbereich/Windfang mit Garderobe, WC, Küche, Esszimmer, Flur, Bad/WC, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer sowie ein Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und über eine Dachbodenluke mit Einklapptreppe erreichbar.

Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch und funktionsgerecht. Küche und Sanitärräume im Erdgeschoss verfügen jeweils über Tageslicht; das Bad der Einliegerwohnung ist innenliegend.

Der bauliche Zustand wurde als baujahresgemäß sowie normal bis ausreichend eingestuft. In Teilbereichen bestehen deutliche Gebrauchsspuren und ein baujahresgemäßer Teil-, Instandsetzungs- und Reparaturbedarf, unter anderem an Fenstern, Bodenbelägen, Innentüren im Untergeschoss, Wand- und Deckenoberflächen, dem WC im Erdgeschoss, den Außentreppen, der Terrasse, der Scherentreppe zum Dachraum sowie in den Gartenbereichen.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massive Einzelgarage mit Flachdach und elektrischem Stahl-Blech-Schwingtor. Sie ist seitlich angebaut bzw. grenzständig in Teilbereichen angeordnet und bietet einen PKW-Stellplatz. Die Fassade ist noch nicht vollständig fertiggestellt; genannt werden Restarbeiten an Putz- und Malerflächen. Auch die Garage war zum Wertermittlungs-Stichtag ungenutzt im Zusammenhang mit dem leerstehenden Gesamtobjekt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Walmdach und Ziegel-/Dachsteineindeckung; Garage mit Stahlbetonflachdach

• Heizung und Warmwasser: Gasbetriebene Warmwasser-Zentralheizung, Baujahr der Heizzentrale ca. 2004, überwiegend Fußbodenheizung, teils Heizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen; zusätzlicher offener Kamin mit Heizeinsatz im Wohnzimmer; zentrale Warmwasserversorgung

• Fenster: Hauptwohnung mit baujahresgemäßen Holz-Isolierglasfenstern mit Rollläden; Einliegerwohnung mit Leichtmetall-Isolierglasfenster mit Rollladen; im Untergeschoss teils Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Mäusegitter, teils Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollladen

• Elektroinstallation: baujahresgemäße, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen, Fernsehanschlüsse, SAT-Anlage, Klingel-/Gegensprechanlage

• Sanitärausstattung: Untergeschoss mit Bad/WC, bestehend aus Einbaubadewanne, Waschbecken und WC; Heiz-/Hausanschlussraum mit Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; Küchenzeile mit Zu-/Abfluss. Erdgeschoss mit WC samt Handwaschbecken und WC sowie Bad/WC mit Einbaudusche, Einbaubadewanne, Doppelwaschbecken und WC; Küche mit Zu-/Abfluss

Das Objekt liegt in Oberhausen-Rheinhausen, Ortsteil Rheinhausen, mit 9.565 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Es handelt sich um eine mittlere bis gute ortsteilspezifische Wohnlage in einem überwiegend durch Wohnbebauung in offener Bauweise geprägten Umfeld. Das Grundstück liegt als Mittelgrundstück an einer Wohn-/Anliegerstraße in Form einer Sackgasse mit Wendehammer innerhalb einer Tempo-30-Zone.

Infrastrukturelle Einrichtungen für den täglichen Bedarf, Schule, Kindergarten, Ladengeschäfte, Restaurants sowie Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten sind im Ort bzw. ortsnah vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Bus und S-Bahn; die nächste Bushaltestelle liegt in etwa 500 m Entfernung, der nächste S-Bahn-Anschluss in ca. 6 km.

Das 590 m² große Grundstück ist trapezförmig geschnitten, etwa 33 m tief und an der Straße ca. 18 m breit. Die Topografie ist eben. Vorhanden sind befestigte Garagenzufahrt mit Natursteinpflaster, Hauseingang mit überdachter Treppenanlage, Terrasse, Kelleraußentreppe zur Einliegerwohnung, Einfriedungen, Stützmauern, Teilbereiche mit Garten-/Grenzmauer sowie bepflanzte Vor- und Gartenflächen.