Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Lfd. Nr. 1: Gartengrundstück, Verkehrswert: 65.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 255.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage, Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss. Des Weiteren gelangt ein Gartengrundstück zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.07.2026 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Wohnhaus, die Einliegerwohnung, Kellerbereiche, Garage, Außenanlagen sowie das unbebaute Gartengrundstück wurden in Augenschein genommen; die Bewertung stützte sich ergänzend auf vorliegende Unterlagen und einfache Grundrisse aus Altunterlagen.

Gebäude

Das freistehende, massiv errichtete Wohnhaus ist eingeschossig, unterkellert und verfügt aufgrund der Hanglage über teilweise ebenerdig vom Hof zugängliche Kellerräume sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Ursprungsgebäude wurde etwa 1923 errichtet, ein Anbau erfolgte ca. 1966, die Garage angeblich 1969. Das Haus umfasst eine Hauptwohnung mit rund 87 m² Wohnfläche und eine Einliegerwohnung mit rund 26 m² Wohnfläche, insgesamt rund 113 m². Die äußere Ansicht ist verputzt und teilweise farbig gestrichen, straßenseitig mit vorgesetzter Fassade.

Die Hauptwohnung erstreckt sich über Erd- und Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich Flur, Küche als Durchgangszimmer und Wohnzimmer; im Dachgeschoss drei Zimmer, zwei Bäder und Flur. Die Einliegerwohnung liegt im Erdgeschoss und umfasst Küche als Eingangs- und Durchgangsraum, Bad sowie Wohn-/Schlafraum. Rückseitig besteht ein gemeinsamer Balkon, der in eine Dachterrasse über der Garage übergeht. Der Keller ist nach Umbauten nur noch von außen erreichbar; vorhanden sind ein Wasch-/Sanitärraum, drei Kellerräume, Flur und Heizungsraum.

Der Grundriss ist teilweise eingeschränkt. Durch Umbauten um etwa 2020 wurden die Einheiten neu organisiert; das Dachgeschoss wurde vollständig der Hauptwohnung zugeordnet, frühere interne Verbindungen wurden beseitigt. Es bestehen mehrere Durchgangszimmer, und ein Bad im Dachgeschoss ist nur über ein Zimmer erreichbar. Belichtung und Besonnung werden als mäßig bis gut beschrieben.

Der Zustand ist insgesamt mittel, mit einzelnen Modernisierungen und Umbauten, jedoch auch mit wertrelevantem Unterhaltungsstau. Genannt sind Fassadenschäden, Feuchtigkeitsspuren in einem Kellerraum sowie ein mäßiger allgemeiner Reparaturstau. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung leerstehend und die Einliegerwohnung bewohnt.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massiv errichtete Garage mit Stahlschwingtor. Die Dachfläche der Garage wird als Dachterrasse genutzt und ist in die rückwärtige Balkon-/Terrassenanlage eingebunden. Außerdem ist ein Gartenhaus in Holzbauweise mit Küchenzeile vorhanden.

Grundstück

Das bebaute Grundstück Flurstück 62/2 hat eine Größe von 1.414 m², eine Straßenfront von ca. 43 m, eine zweckmäßige Form und fällt von der Straße aus mäßig ab. Es ist mit Wohnhaus, Garage, gepflasterten Wege- und Hofflächen, Zufahrt, Stützmauer, einfachem Garten sowie Gartenhaus angelegt.

Das separate unbebaute Gartengrundstück Flurstück 62/1 umfasst 759 m² bei ca. 17 m Straßenfront. Es ist ebenfalls zweckmäßig geschnitten und von der Straße aus mäßig abfallend. Beide Grundstücke liegen in einem Bereich ohne rechtsverbindlichen Bebauungsplan; die Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung leerstehend, die Einliegerwohnung bewohnt; das separate Flurstück 62/1 wurde als unbebautes Gartengrundstück genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion (Sparrendach), straßenseitig mit zwei kleinen Dachaufbauten, rückseitig mit einem Aufbauten; dunkle Betondachsteine; Dachentwässerung über Rinnen und Fallrohre

• Heizung/Warmwasser: Gaszentralheizung, Baujahr laut Unterlagen 2020; zentrale Warmwasserbereitung über die Heizung; Wärmeübertragung über Flachheizkörper; laut Gutachten energetisch modernisierungsbedürftig

• Elektroinstallation: mittlere, dem Baujahr entsprechende Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass und einige Steckdosen; Elektrounterverteilung vorhanden

• Fenster: überwiegend doppelt verglaste Kunststofffenster, innen weiß und außen holzfarbig, Baujahr 2019; straßenseitig teils Holzklappläden, sonst teilweise Kunststoffrollläden; im Keller giebelseitig einfaches Holzfenster sowie Mäusegitterfenster

• Sanitärausstattung: Einliegerwohnung mit saniertem Bad, ausgestattet mit wandhängendem WC, Waschbecken und bodentiefer Dusche; Dachgeschoss der Hauptwohnung mit einem sanierten Bad in zwei Teilbereichen mit WC, Badewanne, Waschbecken und Dusche sowie einem weiteren Bad mit Eckdusche, WC und Waschbecken; im Keller zusätzlicher Sanitärraum mit Dusche, Waschbecken und WC.

Das Objekt liegt in Niederdürenbach mit rund 950 Einwohnern im Landkreis Ahrweiler in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in Ortsrandlage an der Brohltalstraße, einer Durchgangsstraße mit für den Ort hohem Verkehrsaufkommen. Die Wohnlage wird als einfach eingestuft, die Immissionsbelastung ist durch die Straßenlage erhöht. In der Straße überwiegen Wohnnutzungen; das Wohnhaus steht freistehend.

Grundschule ist im Ort vorhanden, ein Kindergarten befindet sich in Oberzissen. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs liegen in Niederzissen, ärztliche Versorgung in Oberzissen und Niederzissen; Krankenhäuser befinden sich in Bad Neuenahr-Ahrweiler und Andernach. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar, die ÖPNV-Anbindung wird als mäßig beschrieben; Autobahnanschluss besteht über die A 61 bei Niederzissen.

Das bebaute Grundstück ist von der Straße aus mäßig abfallend und zweckmäßig geschnitten. Es verfügt über gepflasterte Zuwegungen zu den Eingängen, eine gepflasterte Zufahrt und Hoffläche, eine Stützmauer zum Garten sowie einfach angelegte Gartenflächen. Das unbebaute Gartengrundstück ist ebenfalls mäßig abfallend und zweckmäßig geformt.