Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und UG-Garage

Verkehrswert: 449.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit UG-Einliegerwohnung und UG-Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.09.2025 durch den Sachverständigen und einen Vertreter der Zwangsverwaltung besichtigt. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Grundlage von Bauakten, Inbesitznahmeberichten, Grundbuchauszügen, Flurkarten sowie Plänen; einzelne Bereiche waren nicht vollständig zugänglich. Es wurden keine Bauteile zerstörungsfrei geöffnet; verborgene Mängel können daher nicht ausgeschlossen werden.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus mit Untergeschoss-Einliegerwohnung (ELW) wurde ca. 1975 fertiggestellt. Die Wohnfläche beträgt laut Gutachten insgesamt ca. 221 m², aufgeteilt in die EG-Wohnung (ca. 130 m² inkl. Wintergarten zu 50 %) und eine UG-Einliegerwohnung (ca. 91 m²). Das Haus verfügt über zwei Nutzungseinheiten: im EG vier Zimmer, Küche, Bad, Wintergarten, ehemals Gäste-WC (nun Waschmaschinenraum), Flur und Diele; UG-ELW mit drei Zimmern, Küche, Bad, Abstellraum und Flur; hinzu kommt eine Garage und Abstellräume im UG.

Die Konstruktion erfolgte in Massivbauweise mit verputzten Fassaden, Satteldach (flach geneigt) mit Welleternitdeckung (vermutlich asbesthaltig, keine Dämmung). Rund 2012 wurden überwiegend Fenster erneuert sowie der Wintergarten abgetrennt. Grundrisse sind konventionell, teilweise ungünstig geschnitten (wenig Windfang, enge Flure). Belichtung und Besonnung sind überwiegend als normal bis gut zu beurteilen, einzelne Räume (insbesondere durch Vorbau Wintergarten) wirken dunkler. Die Grundrissgestaltung ist durchschnittlich, es bestehen Abweichungen von der Baugenehmigung (UG ursprünglich als Garage/Keller genehmigt, nicht als Wohnraum).

Im Gebäude sind noch umfangreiche Renovierungs- und Fertigstellungsarbeiten erforderlich, darunter fehlende Deckenverkleidungen, beschädigte oder verschmutzte Bodenbeläge, nicht abgeschlossene Maler- und Installationsarbeiten, lokale und größere Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme, besonders an Kellerwänden und Schornsteinen (sichtbare Feuchteschäden, Folgeschäden an Türen und Zargen, Wasseraustritt). Der Außenbereich ist deutlich verwildert, Fliesenplatten der Wege/Terrassen vielfach schadhaft.

Die Außenanlagen umfassen eine befestigte Zufahrt, Gehwege, Stützmauern (teils schadhaft), Holz-Gartenhaus und Geräteschuppen, größere Bäume und überwucherte Beete; insgesamt starker Sanierungs- und Pflegebedarf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und wurde seit ca. 1,5 Jahren nicht mehr bewohnt. Es besteht kein Mietverhältnis. Die Einliegerwohnung im UG war ursprünglich nicht als Wohnraum genehmigt.

• Satteldach, Welleternitdeckung (vermutl. asbesthaltig), keine Dachdämmung

• Fenster überwiegend Kunststoff, EG teilweise 3-fach-, UG 2-fach-Verglasung, überwiegend manuelle Rollläden

• Heizung: elektrische Nachtspeicheröfen (meist in Wohnräumen), Warmwasser dezentral elektrisch (Durchlauferhitzer in Bädern)

• Elektroinstallation: Erdkabelanschluss, Elektrohauptverteilung mit mehreren Zählern, Teilbereiche erneuert, übrige Standardausführung der Bauzeit, SAT-Anlage vorhanden

• Böden: Fliesen, Laminat, Parkett, Teppich (überwiegend abgenutzt/erneuerungsbedürftig)

• Sanitärausstattung: EG-Bad mit Wanne, Dusche, zwei Waschtischen, Stand-WC (raumhoch gefliest), Waschmaschinenraum im EG, UG-Bad mit Dusche, Stand-WC, Waschtisch, Waschmaschinenanschluss; größtenteils Standardausführung, Einzelteile erneuert

• Innentüren überwiegend Holz, teils schadhaft oder fehlend

• Wintergarten (ehemals Terrasse, 2012 erneuert)

• Garage im UG mit elektrischem Kunststoff-Sektionaltor

Perl, Ortsteil Besch (ca. 1.700 Einwohner), Landkreis Merzig-Wadern, Saarland

Mikrolage: Das Objekt liegt am nordöstlichen Ortsrand in einem ruhigen, überwiegend mit Ein- bis Dreifamilienhäusern bebauten Wohngebiet (Ecklage „Lerchenweg“/„Zu den Mühlen“), erschlossen durch ausgebaute Erschließungsstraßen mit beidseitigen Gehwegen. Die Nachbarschaft ist von wohnlicher Nutzung geprägt, keine wesentlichen Beeinträchtigungen feststellbar.

Versorgung: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Verwaltung, Grund- und Gemeinschaftsschule, Ärzte und Apotheke sind im benachbarten Perl vorhanden, weiterführende Schulen und Krankenhaus in Merzig. Öffentliche Verkehrsanbindung (Bus/Bahn) fußläufig erreichbar.

Topografie/Grundstück: Das Grundstück ist eben, weist einen deutlichen Pflege- und Sanierungsstau in den Außenanlagen (Überwucherung, Verwilderung, schadhaftes Mauerwerk und Fliesenbeläge) auf.