Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage und Scheune

Verkehrswert: 325.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eigengenutztes Einfamilienhaus mit Garage sowie rückseitiger Scheune.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 24.04.2024 im Rahmen einer Außenbesichtigung besichtigt; erfasst wurden Einfamilienhaus, Garage, Scheune und Außenanlagen. Das Wohnhaus konnte innen nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit ergänzend auf Bauakten, Grundrissen und sonstigen Unterlagen basiert.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde ca. 1964 in Massivbauweise errichtet und umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Es handelt sich um ein Wohnhaus mit einer Wohneinheit, einer Wohnfläche von rund 125 m² in Erd- und Dachgeschoss sowie zusätzlich rund 50 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Das Gebäude ist unterkellert; die Restnutzungsdauer wurde mit rund 30 Jahren angesetzt. Denkmalschutz besteht nicht.

Die überlieferten Grundrisse weisen im Untergeschoss einen Heizungsraum, einen Öl-Tankraum, zwei Kellerräume und einen Waschraum aus. Im Erdgeschoss sind Flur, Wohnzimmer, drei weitere Zimmer, Küche, Bad, separates WC sowie eine Terrasse angeordnet. Das Dachgeschoss umfasst Flur, zwei Zimmer, ein WC und einen Balkon. Damit bietet das Haus eine für ein älteres Einfamilienhaus großzügige Raumstruktur mit mehreren Individualräumen. Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baujahr; wegen fehlender Innenbesichtigung konnten etwaige spätere Veränderungen nicht verifiziert werden.

Das Wohnhaus besitzt ein Satteldach und wurde ursprünglich ohne erkennbare energetische Modernisierung errichtet; die Fassade ist verputzt und ungedämmt. Nach äußerem Eindruck wurden Fenster später ausgetauscht. Belichtung und Besonnung erscheinen aufgrund der freistehenden Bauweise sowie von Terrasse und Balkon grundsätzlich ordentlich. Der bauliche Zustand wurde infolge fehlender Innenbesichtigung und des äußeren Eindrucks als leicht unterdurchschnittlich eingeschätzt; die Ausstattung gilt teilweise als nicht mehr zeitgemäß.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine ca. 1964 errichtete Einzelgarage mit ebenerdiger, straßenseitiger Zufahrt. Sie ist funktional und baujahrestypisch ausgestattet; bewertet wurden ein Betonboden, verputzte und gestrichene Wände, ein manuelles Metallschwingtor sowie fehlende Beheizung. Für die Garage wurde eine Restnutzungsdauer von rund 10 Jahren angesetzt.

Rückseitig befindet sich eine eingeschossige Scheune, ebenfalls Baujahr ca. 1964, teilweise in Massivbauweise. Sie verfügt über Betonboden, Holzttüren, ein mit Ziegeln eingedecktes Satteldach sowie verputzte und gestrichene Wandflächen, teilweise mit Eternitplatten verkleidet. Die Scheune ist unbeheizt und diente als Abstellmöglichkeit; ein wertrelevanter Abschlag für die Eternitverkleidung wurde im Gutachten nicht angesetzt. Auch hier wurde eine Restnutzungsdauer von rund 10 Jahren berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus mit Garage und rückseitiger Scheune komplett eigengenutzt.

Das Objekt liegt in 75395 Ostelsheim im Landkreis Calw in Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat rund 2.600 Einwohner und das Bewertungsobjekt befindet sich innerhalb des Gemeindegebiets am südöstlichen Rand.

Die Mikrolage ist durch ein Mischgebiet mit überwiegend offener und teils geschlossener Bauweise geprägt. In der Nachbarschaft überwiegen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser, vereinzelt mit gewerblicher Nutzung. Das Grundstück liegt an der öffentlichen, asphaltierten Lange Straße mit beidseitigem Fußgängerweg. Zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine besonderen Immissionen festgestellt; die Wohnlage wurde als durchschnittlich und ländlich geprägt beurteilt.

Das Gemeindezentrum mit Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs liegt in etwa 450 m Entfernung. Eigene Bildungseinrichtungen bestehen in der Gemeinde laut Gutachten nicht; diese befinden sich in umliegenden Städten und Gemeinden. Eine Bushaltestelle ist nach rund 700 m erreichbar, der Regional- und S-Bahnhof Weil der Stadt nach ca. 4,5 km. Die Bundesstraße B295 verläuft etwa 3 km entfernt, die nächste Auffahrt zur A81 etwa 12,5 km.

Das Grundstück umfasst 812 m², ist nahezu rechteckig zugeschnitten und weist eine mittlere Tiefe von rund 43 m bei etwa 21 m Straßenfront auf. Die Topografie steigt nach Norden an; an der Nordseite ist das Gelände stark abschüssig. Die Außenflächen sind mit Zuwegungen, befestigten Bereichen sowie Gartenflächen mit Bäumen, Sträuchern und Einfriedung gestaltet. Das Grundstück ist über öffentliches Straßenland erschlossen; rückseitig werden Erweiterungsmöglichkeiten gesehen. Es liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB; die vorhandene Bebauung fügt sich in die Umgebung ein.