Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Lfd. Nr. 1 Verkehrswert: 514.000,00 €
Lfd. Nr. 2 Verkehrswert: 19.380,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei zusammenhängende Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das Hauptgrundstück ist mit einem freistehenden, zweigeschossigen Einfamilienhaus sowie einer Garage (mit Lagerbereich) bebaut; ein weiteres kleines Flurstück ist unbebaut.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines ersten Termins von außen und bei einem zweiten Termin von innen in Augenschein genommen. Dabei war es möglich, das Wohnhaus und die Garage einschließlich der Technikräume und wesentlichen Ausstattungen weitgehend zu inspizieren. Für einige nicht zugängliche Bereiche wurde der allgemein vorgefundene Zustand angenommen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus ist ein im Jahr 2024 errichtetes, freistehendes, zweigeschossiges Gebäude ohne Keller mit nicht ausbaubarem Walmdach (Binderdach, 22 Grad Neigung). Das Dachgeschoss ist über eine Bodentreppe erreichbar, wird aber nicht zu Wohnzwecken genutzt. Die Bauweise ist massiv, mit Mauerwerk aus Gas- oder Porenbeton, Stahlbetondecken und Holztreppen. Die Geschosse sind über eine Holztreppe verbunden. Die Außenwände sind hell verputzt und gestrichen, der bauliche Zustand ist insgesamt als gut zu bezeichnen, kleinere Fertigstellungsdefizite (z.B. beim Übergang zwischen Garage und Wirtschaftraum sowie die Außenanlagen/Stellplätze vor dem Haus) sind erkennbar.

Das Gebäude gliedert sich im Erdgeschoss in Diele, Hausanschluss- und Hauswirtschaftsraum (mit Zugang zur Garage), Gäste-WC, Büro sowie einen großzügigen Wohn-/Ess-/Kochbereich. Das Obergeschoss umfasst zwei Kinderzimmer, ein Elternschlafzimmer mit Ankleide sowie ein Bad (mit Wanne, Dusche und großem Waschtisch). Die Grundrisse sind modern, funktional und zeittypisch, alle Räume sind gut belichtet und besonnt.

Neben dem Wohnhaus ist eine Garage mit Lagerraum vorhanden (ebenfalls Baujahr 2024, Flachdach, verputzt, mit Sektionaltor/Tür/Fenster zum Garten). Das Grundstück ist eingefriedet, Außenanlagen wie Terrasse und Zaunanlage sind vorhanden, teilweise jedoch noch nicht vollständig fertiggestellt.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt besteht aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtfläche von ca. 449 m² (Hauptflurstück ca. 398 m², Nebenflurstück ca. 51 m²). Die Grundform ist rechteckig, es handelt sich um ein Eckgrundstück. Das Gelände ist eben und vollständig erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon). Das unbebaute kleinere Flurstück liegt direkt angrenzend; beide Flurstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Haus vermietet. Es bestand kein Eigenbedarf und keine Wohnpreisbindung.

• Walmdach (Binderdach), Dachneigung ca. 22°, Dacheindeckung mit Dachziegel/Dachstein, Dachboden ist gedämmt, Regenrinnen aus Zinkblech.

• Heizung: Wärmepumpe, Warmwasserbereitung zentral über Heizung; Flächenheizung (Fußboden- oder ähnliche Heiztechnik); Heizkreisverteiler, Abluftanlage mit Luftauslässen.

• Elektroinstallation: Durchschnittliche Ausstattung mit ausreichenden Steckdosen und Lichtauslässen in allen Räumen, Kunststoffrollläden mit Elektroantrieb, mehrere Telefonanschlüsse.

• Böden: Kunststoffbelag im Wohnbereich und Fliesen in den Bädern, Terrasse aus Beton- oder Kunststeinplatten.

• Fenster: Kunststofffenster mit Doppelverglasung, größtenteils mit elektrischen Rollläden.

• Sanitärausstattung: Bad im OG mit bodengleicher Dusche, Eckwanne, Handwaschbecken, wandhängendem WC; Gäste-WC im EG.

Ort: Lahnstein, ca. 19.000 Einwohner, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz.

Mikrolage und Wohnlage

Das Objekt befindet sich in einem neuen Wohngebiet (Neubaugebiet) im südöstlichen Stadtbereich. Die Lage ist als gute Wohnlage einzustufen. Die Nachbarbebauung besteht ausschließlich aus Wohnhäusern in aufgelockerter, freistehender Bauweise, überwiegend Einfamilienhäuser. Es gibt keine Gewerbe- oder landwirtschaftliche Nutzung in der Nähe. Die Straße ist vollständig erschlossen und mit Bitumen befestigt, der Verkehr ist sehr gering, sodass keine Lärmbelästigung vorliegt. Temporäre Bautätigkeiten in der Nachbarschaft wurden zum Besichtigungszeitpunkt festgestellt, jedoch keine offenkundigen dauerhaften Beeinträchtigungen.

Infrastruktur

Zu Fuß erreichbar sind Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, Schulen, Kindergärten und Verwaltungseinrichtungen. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Lahnstein ist nahe gelegen, wodurch eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr besteht. Die Entfernung in das Stadtzentrum beträgt etwa 3 km.