Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 320.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vollständig unterkellertes Einfamilienhaus in Hanglage mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 15.08.2025 nur von außen besichtigt; die Nordostseite war uneingeschränkt einsehbar, die West-, Süd- und Nordseite wegen Aufwuchs und Unzugänglichkeit nur eingeschränkt. Das Objekt konnte innen nicht besichtigt werden, sodass wesentliche Bewertungen auf Bauakte, Plänen und sonstigen Unterlagen beruhen.

Gebäude

Das freistehende, voll unterkellerte Einfamilienhaus mit angebauter Einzelgarage wurde 1972 fertiggestellt und ist als Wohnhaus mit einer Wohneinheit genehmigt. Die Wohnfläche beträgt 164,83 m². Das Gebäude gliedert sich in Kellergeschoss, Erdgeschoss und Spitzboden; ob der Spitzboden ausgebaut ist, ließ sich nicht sicher feststellen. Ein Fenster auf Spitzbodenhöhe ist vorhanden, in den Plänen ist jedoch keine reguläre Treppe dargestellt.

Nach den Bauunterlagen umfasst:

• das Erdgeschoss einen offenen Wohn- und Essbereich mit zur West- und Südseite auskragendem Erker und großflächiger Verglasung, außerdem Küche mit Speisekammer, Bad, separates WC, Schlafzimmer und zwei Kinderzimmer.

• Das Kellergeschoss ist über eine Wendeltreppe intern angebunden und enthält einen größeren Kellerbereich mit integrierter Bar, einen Gästeraum, Geräteraum, Trockenraum, Heizraum sowie ein weiteres Bad mit Dusche und WC.

• Der Garten ist aufgrund der Hanglage nur vom Kellergeschoss aus erreichbar; eine talseitige Erschließung des Erdgeschosses besteht nicht.

Der Grundriss folgt der Topografie und bietet im Wohnbereich eine gute Aussichtssituation. Die Belichtung ist durch die großflächige Verglasung des Wohn- und Essbereichs günstig; Besonnung und Einsehbarkeit der übrigen Gebäudeseiten konnten wegen der eingeschränkten Außenbesichtigung nur eingeschränkt beurteilt werden.

Der bauliche Zustand erscheint außen insgesamt geordnet, jedoch altersentsprechend und mit Unterhaltungsstau. Das Dach wurde seit Errichtung offenbar nicht saniert und zeigt deutliche Vermoosung; bei den Eternitschieferplatten besteht Asbestverdacht. Die Außenanlagen wirken verwahrlost, der Bewuchs war stark ausgeprägt und erschwerte die Besichtigung. Am Eingangspodest ist ein auffälliger Riss vorhanden.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine seitlich angebaute Einzelgarage. Sie ist in die Gebäudestruktur einbezogen und über die gemeinsame Anlage mit dem Wohnhaus verbunden. An der Garage wurden deutliche Feuchtigkeitsverfärbungen entlang des Regenrohres, ein bis etwa 1 cm breiter Riss im Mauerwerk am Übergang zum Tor sowie Abplatzungen des Holzschutzanstrichs am Garagentor festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nach Aktenlage eigengenutzt; zugleich ergaben sich bei der Ortsbesichtigung Hinweise auf möglichen Leerstand, insbesondere durch verwahrloste Außenanlagen und einen überquellenden Briefkasten.

• Dachform: Satteldach mit versetztem Baukörper; Nebendach über dem Garagenanbau

• Dachdeckung: Schieferplatten bzw. Eternitschiefer in Anthrazit

• Heizung & Warmwasser: zentrale Ölheizung laut Bauunterlagen, mit doppelwandigem Heizölbehälter von 10.000 l in ölundurchlässiger Wanne; zusätzlich Kamin bzw. Kaminofen im Wohn- und Essbereich

• Fenster: Holzfenster, augenscheinlich aus der Bauzeit, vermutlich überwiegend einfach verglast; Rahmen nachgestrichen

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss separates WC sowie Bad mit WC, Bidet, Dusche, Badewanne und Waschbecken; im Kellergeschoss weiteres Bad mit Dusche, WC und Waschbecken

Das Objekt liegt in Seelbach mit 4.951 Einwohnern im Ortenaukreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem Wohngebiet am östlichen Ortsrand in ruhiger, familienorientierter Mikrolage. Die Straße ist eine reine Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaft ist durch aufgelockerte Bebauung mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern, gepflegte Gärten und wohnbauliche Nutzung geprägt. Störende gewerbliche oder industrielle Einflüsse sind im direkten Umfeld nicht vorhanden.

Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und das Ortszentrum sind im Ort vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Buslinien; die nächstgelegene Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Lahr mit Verbindungen in Richtung Offenburg, Freiburg und Karlsruhe. Schulen, ärztliche Versorgung und weiterführende Infrastruktur sind in Seelbach beziehungsweise im nahen Lahr erreichbar.

Das Grundstück umfasst 680 m² und weist einen nahezu rechteckigen Zuschnitt mit leichter Abwinklung auf. Es ist hanglagig, bergseits straßenseitig erschlossen und talseitig zum Garten abfallend. Die Bebauung steht annähernd mittig auf dem Grundstück. Die Außenanlagen waren zum Besichtigungszeitpunkt stark eingewachsen.