Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 98.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 28.04.2026 zunächst von außen sowie am 24.06.2026 von außen und innen besichtigt. Das Wohnhaus, die Garage und das Grundstück konnten dabei in Augenschein genommen werden; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Bauakte, Karten- und Registerunterlagen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienwohnhaus wurde ursprünglich 1973 errichtet; das bewertungsrelevante Baujahr wurde mit 1989 angesetzt. Es handelt sich um ein Wohnhaus mit Teilkeller, Erdgeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 125 m², hinzu kommen rund 33 m² Nutzfläche im Keller. Die Brutto-Grundfläche wurde mit rund 367 m² ermittelt. Das Gebäude verfügt über eine Wohneinheit.

Im Kellergeschoss befinden sich Flur/Vorraum, Kellerraum, Heizungsraum und Öltankraum. Das Erdgeschoss umfasst vier Zimmer, Küche, Bad/WC, separates WC, Flur, Diele und Abstellraum. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, jedoch teilweise begehbar. Die Grundrissgestaltung entspricht nach dem Gutachten grundsätzlich noch den heutigen Anforderungen an ein freistehendes Einfamilienhaus. Belichtung und Besonnung werden nicht ausdrücklich beanstandet; die Gebäudeform und Zimmerstruktur sind konventionell.

Das Haus ist massiv errichtet, mit Sattel-/Spitzdach, teilunterkellert und mit angeschlossener Garage. Das Dachgeschoss blieb unausgebaut. Denkmalschutz besteht nicht. Für das Gebiet gilt ein Bebauungsplan; das Grundstück liegt in einem reinen Wohngebiet.

Der bauliche Zustand ist stark unterdurchschnittlich. Im Erdgeschoss bestehen Feuchtigkeitsschäden an Decken- und Wandbereichen infolge von Undichtigkeiten der Dacheindeckung. Im Bereich der Schornsteindurchführung sind Abdichtungsmaßnahmen erforderlich. Die Fassade weist Teilschäden auf. Fenster und Außentüren sind erneuerungsbedürftig, ebenso die gesamte technische Gebäudeausstattung einschließlich Wasser-, Abwasser- und Elektroinstallation. Auch Bad/WC, Heizungsanlage, Innenoberflächen und Innentüren sind zu erneuern. Insgesamt ist von einer umfassenden Revitalisierung bzw. Komplettsanierung auszugehen.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine 1973 errichtete Garage in Massivbauweise mit Flachdach, bituminöser Abdichtung, Metallschwingtor und Nebeneingangstür. Die Nutzfläche der Garage beträgt rund 23 m², die Brutto-Grundfläche rund 30 m². Zusätzlich besteht eine Abstellmöglichkeit im Zufahrtsbereich.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt seit rund zwei Jahren ungenutzt und leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel-/Spitzdach mit Betondachsteineindeckung; Dachentwässerung über Kunststoffrinnen und -fallrohre; Garage mit Flachdach und bituminöser Abdichtung

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus dem ursprünglichen Baujahr 1973; 3 Kunststoff-Batterietanks mit jeweils 1.600 Litern; zentrale Warmwasserversorgung über Speicher; Wärmeübertragung über Radiatoren-Heizkörper

• Elektroinstallation: Versorgungsanschlüsse vorhanden; Unterverteilung der elektrischen Installation in einfachem Zustand; SAT-TV-Anlage

• Fenster: ein- und zweiflügelige Holzfenster bzw. Fenstertüren mit Zweischeibenverglasung, teilweise manuelle Außenrollläden

• Sanitärausstattung: separates WC mit Stand-WC, Spülkasten und Waschbecken; Bad mit Stand-WC, Waschbecken, Bade-/Duschwanne mit Abtrennung sowie Badewanne

• Böden: Keller mit Rohbelag; Erdgeschoss mit Fliesen- und Parkettbelägen; Dachgeschoss teilweise begehbar mit rohem Holzbelag

Das Objekt liegt in Himmelpforten mit rund 5.317 Einwohnern im Landkreis Stade, Bundesland Niedersachsen.

Die Mikrolage ist durch ein Wohngebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Haus befindet sich an einer Anliegerstraße in Sackgassenlage. Wertrelevante Beeinträchtigungen bestehen durch wahrnehmbare Lärm- und Geräuscheinwirkungen der nahe verlaufenden Bundesstraße 73. Die Nachbarschaft ist homogen wohnbaulich bebaut.

Kindergarten, Grundversorgung, Einkaufsmöglichkeiten sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ort vorhanden. Schulen, Ärzte und weitere Infrastruktur bestehen ebenfalls in Himmelpforten und umfangreicher im weiteren Umfeld. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung, der Bahnhof Himmelpforten ist ebenfalls relativ nah erreichbar.

Das Grundstück ist 803 m² groß, eben und regelmäßig geschnitten in winklig-rechteckiger Form. Es ist mit Wohnhaus und Garage bebaut, eingefriedet sowie mit gepflasterter Zuwegung und Terrasse ausgestattet. Der Garten weist infolge des Leerstands teils Wildwuchs auf.