Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 119.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit Anbau sowie Nebengebäuden und Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.12.2025 ausschließlich von der Straße aus besichtigt; das Grundstück war kaum einsehbar und eine Innenbesichtigung fand nicht statt. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen auf Grundlage von Bauakte, Bauzeichnungen sowie Flächenberechnungen bewertet.

Gebäude

Das eingeschossige, unterkellerte Einfamilienhaus mit Anbau wurde vermutlich um 1920 in Massivbauweise errichtet und ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Die Wohnfläche beträgt rund 138 m², die Brutto-Grundfläche etwa 250,36 m². Das Gebäude verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss; im Keller sind Lagerräume anzunehmen, Erd- und Dachgeschoss umfassen Wohnräume gemäß vorliegenden Grundrissen. Der Grundriss wird als zweckmäßig beschrieben, weist jedoch wirtschaftliche Nachteile durch gefangene Räume, überhohe Räume, mangelhafte Wärmedämmung und unzureichenden Schallschutz auf.

Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen. Das Gebäude besitzt vermutlich ein Sattel-, Giebel- oder Krüppelwalmdach als Holzdachkonstruktion ohne Aufbauten. Nach den Feststellungen wurde das Dach erneuert; ob in diesem Zuge eine Dämmung erfolgte, ist unbekannt. Die Fenster sind Kunststoff-Einfachfenster, datiert auf 1993. Der Hauseingang besteht aus einer Kunststofftür mit Lichtausschnitt. Die Belichtung und Besonnung werden als gut eingeschätzt.

Eine wesentliche Modernisierung ist nicht belegt; das Gebäude gilt nur als leicht modernisiert. Die Restnutzungsdauer wurde auf 10 Jahre angesetzt. Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich, mit augenscheinlichem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf. Als besonderer Bauteil ist ein stark verwitterter hölzerner Schmuckgiebel vorhanden. Eine verlässliche Beurteilung von Bauschäden und Innenzustand war wegen der fehlenden Innenbesichtigung nicht möglich. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich ferner ein vermutlich ebenfalls um 1920 errichteter eingeschossiger Schuppen mit Satteldach sowie eine eingeschossige Garage mit Flachdach aus dem Jahr 1967. Beide Nebengebäude wurden nur vermutet beschrieben. Der Schuppen ist massiv errichtet, mit einschaligem Mauerwerk, Ziegelinnenwänden und vermutlich mit Holzdach samt Dachziegeleindeckung. Die Garage ist ebenfalls in Massivbauweise mit einschaligem Mauerwerk ausgeführt und wohl mit einem Holzdach sowie Bitumendachbahnen auf Flachdach ausgestattet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus augenscheinlich unbewohnt bzw. leerstehend; eine anderweitige Nutzung der Nebengebäude ist nicht festgestellt.

Das Objekt liegt in Drochtersen im Ortsteil Dornbusch, einer Gemeinde mit rund 11.000 Einwohnern im Landkreis Stade in Niedersachsen.

Die Mikrolage ist durch gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen geprägt; in der Umgebung überwiegt eine aufgelockerte 1- bis 3-geschossige Bebauung. Das Grundstück liegt an einer überörtlichen Verbindungsstraße mit regem Durchgangsverkehr, was die Wohnlage beeinträchtigen kann. Das Wohnhaus ist nicht grenzständig bebaut; das Grundstück ist eingefriedet.

Zu Schulen, Kindergärten, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten sowie zum öffentlichen Nah- und Fernverkehr enthält das Gutachten keine näheren belastbaren Einzelangaben.

Das 868 m² große Grundstück hat eine unregelmäßige, annähernd rechteckige Form. Angaben zu Topografie, Abmessungen und Bewuchs sind nur eingeschränkt vorhanden; der Baugrund wird vermutlich als gewachsen und normal tragfähig eingeschätzt. Das Grundstück ist beitragsfrei, voll erschlossen und bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen; im Flächennutzungsplan ist der Bereich als gemischte Baufläche dargestellt.