Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 110.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage.

Das Objekt wurde an zwei Terminen, am 10.03.2025 und 17.11.2025, besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf den Ortsbesichtigungen sowie ergänzend auf vorliegenden Unterlagen und Bauakten.

Gebäude

Das einseitig angebaute Einfamilienhaus wurde vermutlich um 1970 errichtet; nachgewiesen ist, dass es bereits vor 1976 bestand. Es ist in Massivbauweise mit Mauerwerksaußen- und -innenwänden ausgeführt, vollständig unterkellert und umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie ein vollständig zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Das Satteldach besitzt Holzkonstruktion mit Dachaufbauten. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 227 m², die Wohnfläche rund 102 m².

Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, Flur mit Treppenhaus, ein offener Wohn- und Essbereich, Küche, Diele, Gäste-WC sowie eine Terrasse. Das Dachgeschoss umfasst Flur mit Treppenhaus, ein Zimmer, ein Schlafzimmer und ein Bad; das Bad ist nur über das Schlafzimmer zugänglich. Im Kellergeschoss liegen Flur, Keller/Waschküche sowie Heizungs- und Öllagerbereich. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt zweckmäßig, Belichtung und Besonnung sind ausreichend.

Wesentliche Modernisierungen wurden in den vergangenen Jahren nicht vorgenommen. Das Gebäude befindet sich in mäßigem, teilweise vernachlässigtem Zustand mit Unterhaltungsstau. Festgestellt bzw. beschrieben sind Rissbildungen, erneuerungsbedürftige Fenster und Hauseingangstür, überholungsbedürftige Holzanstriche, eine in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftige Dacheindeckung und Fassade sowie modernisierungsbedürftiger Innenausbau und Haustechnik. Auch die Heizung ist erneuerungsbedürftig. Hinweise auf Denkmalschutz bestehen nicht.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine größere Garage. Der vordere Garagenteil wurde 1976 errichtet, der hintere Teil ist älteren Baujahrs. Die Garage verfügt über zwei Stahlschwingtore. An Fassade und Holzteilen besteht ebenfalls Unterhaltungsstau.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Holzdachkonstruktion und Dachaufbauten; Eindeckung mit Kunstschiefer, laut Gutachten gegebenenfalls asbesthaltig; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung/Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr 2000; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung; Öllagerung in geschweißtem Kellertank, Baujahr 1971, ca. 5.600 Liter; Wärmeabgabe überwiegend über Universalheizkörper, vereinzelt Rippenheizkörper, jeweils mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: einfache, veraltete Ausstattung; Stromanschluss über Dachständer

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Dachflächenfenster aus Holz, teilweise Glasbausteine; Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, Dusche, zwei Waschbecken und WC, einfache veraltete Ausstattung, Sanitärfarbe moosgrün; Gäste-WC mit Waschbecken und WC, einfache veraltete Ausstattung, weiße Sanitärobjekte

• Böden: Laminat in Wohn- und Schlafräumen; Fliesen im Bad; PVC in der Küche; im Flur teilweise Laminat, teilweise Fliesen

Das Objekt liegt in 56472 Fehl-Ritzhausen mit ca. 800 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Bad Marienberg mit ca. 20.000 Einwohnern, im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in Ortsrandlage in einem Umfeld aus Wohnen, Gewerbe und Außenbereich. Die Wohnlage wird als mittelgut, die Verkehrslage als mittelgut beschrieben. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit gepflasterter Fahrbahn aus Betonverbundpflaster und ohne Gehwege; zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine besonderen Immissionen festgestellt.

Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, ärztliche und zahnärztliche Versorgung, Apotheken, Bankangebote und eine Postfiliale sind in ausreichendem Umfang in Bad Marienberg vorhanden. Die nächste Bushaltestelle liegt etwa 300 m entfernt; Krankenhäuser befinden sich in Hachenburg und Altenkirchen.

Das Grundstück ist 725 m² groß, eben, regelmäßig zugeschnitten und liegt in Straßenreihe. Es weist normale Höhenlage zur Straße auf, ist voll erschlossen und als baureifes Land eingeordnet. Die Einfriedung besteht aus Maschendrahtzaun; vorhanden sind Hofbefestigungen aus Betonverbundpflaster sowie Gartenanlagen und Pflanzungen. Das Grundstück ist zweiseitig grenzbebaut.