Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Garage

Eingetragen im Grundbuch von: Friesenheim (Ludwigshafen)

• lfd. Nr. 1: Garage
  Verkehrswert: 10.400,00 €

• lfd. Nr. 2: Einfamilienhaus mit Nebengebäude
  Verkehrswert: 79.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus, einem freistehenden Nebengebäude sowie einem separaten Garagenflurstück bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 01.09.2025 überwiegend vollständig von innen und außen besichtigt; lediglich der Dachraum des Nebengebäudes war nicht begehbar. Das Objekt wurde im Übrigen auf Grundlage von Grundbuch, Liegenschaftskarte, Bauakte sowie behördlichen Auskünften bewertet.

Gebäude

Das eingeschossige, freistehende Einfamilienhaus wurde schätzungsweise um 1925 in Massivbauweise errichtet, ist unterkellert und verfügt über ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Eine exakte Baujahresangabe war mangels belastbarer Unterlagen nicht möglich; die Bauakte enthält erst ab 1950 Einträge. Die Wohnfläche beträgt rund 36,72 m², die Bruttogrundfläche rund 150 m². Das Dachgeschoss ist zwar in zwei Räume unterteilt, wegen der sehr niedrigen Deckenhöhe jedoch nicht als Wohnfläche angesetzt. Eine Modernisierung wurde nicht festgestellt.

Die Raumaufteilung umfasst:

• im Kellergeschoss zwei Räume

• im Erdgeschoss zwei Zimmer, Flur mit Treppenaufgang und Eingangsbereich sowie ein Badezimmer

• das Dachgeschoss ist in zwei Räume gegliedert

Die Grundrissgestaltung ist für das angenommene Baujahr zeittypisch und nur bedingt erweiterungsfähig. Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend beurteilt.

Das Gebäude weist ein massives, einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Stahlbetondecken sowie eine Holzkonstruktion der Geschosstreppe auf.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Es besteht erheblicher Unterhaltungsstau mit hohem Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf. Besonders genannt sind erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Keller, verwitterter Fassadenputz, sanierungsbedürftige Fenster sowie veraltete oder beschädigte Innenoberflächen. Eine Heizungsanlage fehlt vollständig.

weitere Gebäude

Das freistehende Nebengebäude auf dem Hauptflurstück wurde ebenfalls um 1925 in Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig, nicht unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Nutzfläche beträgt rund 12,88 m², die Bruttogrundfläche rund 25,76 m². Im Erdgeschoss ist ein Raum vorhanden; der Dachraum war nicht begehbar. Das Gebäude war ursprünglich als Hauswirtschaftsraum vorgesehen. Wegen geringer Raumhöhe und unzureichender Belichtung ist es nicht als Wohnfläche geeignet. Der Zustand ist mangelhaft, mit Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk, fehlender Wärmedämmung, Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf.

Die Garage auf dem separaten Flurstück wurde gemäß Bauakte 1950 errichtet. Es handelt sich um eine eingeschossige, nicht unterkellerte, zweiseitig angebaute Massivgarage mit Flachdach und rund 11,25 m² Nutzfläche. Das ursprüngliche Garagentor wurde innen durch eine Leichtbauwand verschlossen, sodass eine Einfahrt nicht mehr möglich ist. Der Zugang erfolgt nur über eine Tür vom Hof- bzw. Carportbereich. Das alte Tor ist stark verwittert und verrostet. Zusätzlich besteht am vorderen Grundstücksrand ein einfacher Carport in Holzbauweise mit Trapezblechdach, seitlicher Trapezblechwand und elektrischem Sektionaltor.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus mit Nebengebäude eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Tonziegeleindeckung, Dachflächen ungedämmt; Nebengebäude mit Sattel- oder Giebeldach und Tonziegeleindeckung; Garage mit Flachdach; zusätzlich Carport mit Trapezblech-/Wellblechdach

• Heizung und Warmwasser: keine Heizungsanlage vorhanden; Warmwasserversorgung im Bad über elektrischen Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache Elektroausstattung, Zählerschrank und Kippsicherungen; Leitungen und Anschlüsse wirken teilweise unsachgemäß

• Fenster: Wohnhaus mit einfachen Kunststofffenstern mit Doppelverglasung, einfachen Beschlägen und Holzklappläden; Nebengebäude mit einfach verglasten Holzfenstern

• Sanitärausstattung: einfaches Bad mit Dusche, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; überalterte Ausstattung mit farbigen Sanitärobjekten

• Böden: einfacher PVC-/Kunststoffbelag

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein mit 177.222 Einwohnern in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein, Bundesland Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb einer überwiegend geschlossenen Wohnbebauung. Die Nachbarschaft ist von ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern und Altbaustrukturen geprägt. Das Grundstück grenzt unmittelbar an eine gepflasterte Anliegerstraße mit geringem Verkehr. Die Wohnlage wird als durchschnittlich bis gut beschrieben, der Standort als eher ruhig.

Schulen befinden sich in Fußdistanz. Mehrere Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind fußläufig erreichbar; die nächste Straßenbahnhaltestelle liegt etwa 375 m, die nächste Bushaltestelle etwa 275 m entfernt. Der nächste Bahnhof befindet sich in rund 2 km Entfernung. Einrichtungen der Freizeit- und Naherholung sind gut erreichbar; eine Sport- und Freizeitanlage sowie eine städtische Grünfläche liegen jeweils in etwa 200 m Distanz.

Das Grundstück ist eben und nahezu quadratisch zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 13 m, einer Tiefe von ca. 10 m und insgesamt 132 m² Fläche. Gartenflächen sind nicht vorhanden. Der Hof ist klein dimensioniert, ausschließlich über das straßenseitige Hoftor befahrbar, teils unbefestigt und mit Wildwuchs bewachsen. Das Wohnhaus weist einseitige Grenzbebauung auf. Die Einfriedung erfolgt durch eine Mauer.

Gläubigerbanken, Tel. 030887232940, Az. 142731 und Tel. 062159929451, Az. 0920032/8108199952