Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude

Lfd. Nr. 2: Flurstück 145/6, Sonstiges, Freifläche, Am Bach, 4 m², Verkehrswert: 500,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 145/9, Einfamilienhaus, Querstraße, 148 m², Verkehrswert: 120.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 120.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit einem Nebengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag im Rahmen einer Ortsbesichtigung vollständig in Augenschein genommen. Alle Gebäudeteile und das Grundstück waren zugänglich; die Bewertung erfolgte neben der Besichtigung auch unter Einbeziehung der verfügbaren Unterlagen.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt ist ein zweigeschossiges, einseitig angebautes Einfamilienhaus ohne Unterkellerung und mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Es wurde laut Eigentümerangabe etwa 1834 errichtet. An der Gebäudeseite und auf dem Grundstück befindet sich zusätzlich ein Nebengebäude, das einen Kellerraum, einen Heizungsraum und einen Abstellraum beherbergt.

Im Erdgeschoss des Wohnhauses sind Flur, Küche, Bad sowie zwei Zimmer angeordnet. Das Obergeschoss umfasst einen Flur und drei weitere Zimmer. Bei der Grundrissgestaltung handelt es sich um eine für das Baujahr typische Aufteilung mit sogenannten „gefangenen“ Räumen – einige Zimmer sind nur durch andere zu erreichen. Die nutzbare Wohnfläche wird mit ca. 101 m² angegeben.

Modernisierungsarbeiten wurden in Teilbereichen durchgeführt, darunter die Erneuerung der Elektroinstallation (1999), der Dacheindeckung inklusive Dämmung (2011/2012), teilweise der Fenster (2016), der Haustür sowie des Bads und der Böden im Erdgeschoss (2017/2018). Dennoch besteht aktuell ein erheblicher Modernisierungsrückstau: Die Fenster sind teilweise überaltert, die Fassade ist insbesondere auf der Straßen- und Giebelseite mit asbestverdächtigen Faserzementplatten beplankt und zeigt starke Verschmutzungen sowie Putzschäden.

Schimmelbildung ist in zwei Zimmern im Obergeschoss vorhanden, im Erdgeschoss existieren Feuchtigkeitsschäden, die überwiegend auf ein Überflutungsereignis im Jahr 2017/2018 zurückgeführt werden. Zudem bestehen Mängel an der Innenausstattung, der Innentreppe und der Einfriedung. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend bewertet. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude ist ein einfacher Massivbau mit Keller und Flachdach (Pultdach, Betondachsteine). Es wird als Heizungs- und Abstellraum genutzt. Die Fassade ist verputzt. Das Gebäude weist Putz- und Feuchtigkeitsschäden auf, zudem sind Mängel an der Überdachung zwischen Nebengebäude und Wohnhaus festzustellen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach (Wohnhaus, Tonziegel) bzw. Pultdach (Nebengebäude, Betondachsteine), Dachflächen teilweise gedämmt

• Heizung: Gaszentralheizung (Bj. 1998) mit Flächenheizkörpern, Warmwasser über Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: Standardausstattung, teils überaltert, erneuert 1999

• Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung sowie teilweise Holzfenster im Nebengebäude (einfach verglast); Rollläden aus Kunststoff

• Böden: PVC, Laminat, Fliesen (Wohnhaus); Beton und Holzdielen (Nebengebäude)

• Sanitärausstattung: Einfach (Bad mit Dusche, WC, Waschbecken, Bidet, Waschmaschinenanschluss; weiße Sanitärobjekte)

Saarbrücken-Bübingen ist ein Stadtteil der Stadt Saarbrücken (ca. 184.000 Einwohner, Regionalverband Saarbrücken, Saarland).
Das Objekt liegt in einer ruhigen Anliegerstraße (Querstraße) mit mäßigem Verkehr, ca. 6,5 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Umgebung ist als Wohngebiet mit überwiegend Doppelhäusern in teils offener, teils geschlossener Bauweise geprägt. In der näheren Umgebung befindet sich ein Industriegebiet, was zu mittleren Lärmimmissionen führt. Die Nachbarschaft ist hauptsächlich von wohnwirtschaftlicher Nutzung bestimmt. Negative Standortfaktoren ergeben sich aus dieser gewerblichen Nähe.

Alle Schulformen, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und gastronomische Angebote befinden sich im Umkreis von etwa 2 km in ausreichender Anzahl. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch fußläufig erreichbare Bushaltestellen und einen S-Bahn-Anschluss (Saarbrücken – Bübingen, Linie S1) gegeben. Der wichtigste Fernverkehrsbahnhof (Saarbrücken Hbf) ist etwa 7,5 km entfernt, die Autobahnauffahrt zur A620 ca. 3,8 km.

Das Grundstück ist eben, hat eine nahezu regelmäßige Form (9 m Straßenfront, 16,5 m Tiefe) und ist 152 m² groß. Es ist komplett erschlossen (Gas, Wasser, Strom, Kanalanschluss) und eingefriedet. Der Bewuchs ist im Gutachten nicht näher beschrieben.