Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 134.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.05.2025 durch den Gutachterausschuss im Zuge einer Ortsbesichtigung bewertet. Die Feststellungen basieren auf der Außen- und Innenbesichtigung; zusätzlich wurden Unterlagen wie Bauakten und Grundbuchauszüge ausgewertet. Eine Funktionsprüfung technischer Anlagen fand nicht statt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein um 1934 errichtetes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Es verfügt über eine nicht mehr zeitgemäße, überwiegend eigenwillige Raum- und Grundrissgestaltung mit teils gefangenen Zimmern und Höhenversätzen. Die Wohnfläche beträgt ca. 102 m² (EG rund 60 m², DG ca. 42 m²). Der nachträgliche Ausbau des ehemaligen Stallanbaus zu Wohnräumen (z. B. Bad) und des Spitzbodens erfolgte ohne Genehmigung; letzterer wird nicht zur Wohnfläche gerechnet, da er nur über eine Klapptreppe erreichbar ist. Die Belichtung und natürliche Besonnung entsprechen dem Baualter, wobei Einschränkungen durch die Raumaufteilung bestehen.

Die Bausubstanz ist gemischt gemauert mit nachträglicher Wärmedämmung und Putz. Die Fenster wurden 2008 erneuert. Innenwände sind massiv verputzt, die Decken teils in Holzbalkenkonstruktion, zum Keller als Kappendecke ausgebildet. Der Keller weist einen Pumpensumpf auf; es tritt je nach Jahreszeit Wasser ein. Weitere Baumängel umfassen eine abgängige Gas-Zentralheizung, Leck im Warmwasserspeicher, Feuchtigkeitsschäden insbesondere im Eingangsbereich und Spitzboden sowie Modernisierungs- und Renovierungsrückstände insgesamt. Die Ausstattung entspricht überwiegend dem Standard der 1990er bis 2000er Jahre, ist jedoch insgesamt einfach.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein ehemaliger Stallanbau aus dem Baujahr 1934 (ca. 30 m² Bruttogrundfläche, ca. 26 m² Nutzfläche, nur Erdgeschoss). Das Nebengebäude ist massiv gemauert, mit Satteldach (Ziegeldeckung) sowie modernen Kunststofffenstern. Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend normal, ohne auffällige Mängel.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet.

• Dach: Satteldach (Tonziegeleindeckung), Eingangsbereich mit Flachdach (Bitumen)

• Heizung: Gas-Zentralheizung mit Warmwasserbereitung (ca. 1990, laut Angaben abgängig), Wärmeverteilung über Flachheizkörper

• Elektroinstallation: einfach, geringe Anzahl an Steckdosen & Lichtauslässen

• Fenster: Fenster mit Kunststoffrahmen, 2-fach-Isolierverglasung (Baujahr 2008)

• Fußböden: Estrich, Teppichboden, Laminat, Fliesen

• Sanitärausstattung: Bad im EG (Dusche, Wanne, WC, Waschbecken, Standard der 2000er Jahre), Gäste-WC (Standard der 2000er Jahre)

Cuxhaven, Ortsteil Groden, mit ca. 49.000 Einwohnern im gleichnamigen Landkreis, Niedersachsen. Der Stadtteil Groden hat rund 3.000 Einwohner und liegt etwa 3 km von der Cuxhavener Innenstadt entfernt.

Das Objekt befindet sich in einem allgemeinen Wohngebiet mit eher mäßiger Wohnlage und liegt unmittelbar an der stark befahrenen Bundesstraße B73, was zu signifikanter Lärmbelastung führt. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus Wohnhäusern.

In der Umgebung sind alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs vorhanden: Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kindergarten, Ärzte und diverse Freizeitangebote. Der Bahnhof Cuxhaven mit Zugverbindungen u. a. nach Hamburg und Bremen ist etwa 2 km entfernt, die Auffahrt zur Autobahn A27 rund 1 km.

Die Grundstücksgröße beträgt 1.042 m², davon sind etwa 700 m² als baureifes Land im Wohngebiet ausgewiesen, der Rest als Gartenfläche mit eingeschränkter Bebaubarkeit. Das Grundstück ist ca. 14 m breit und 71 m tief, überwiegend eben, straßenseitig mit einer Hecke eingefriedet und im hinteren Bereich mit Rasen und wilden Himbeeren gestaltet. Die Zufahrt, Stellplätze und Wege sind mit Betonsteinpflaster befestigt.