Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Schuppen

Verkehrswert: 500.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit Schuppen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus war zugänglich; die Nebengebäude konnten nicht betreten werden, deren Bewertung beruht insoweit auf Planunterlagen, äußerem Eindruck und plausiblen Annahmen.

Gebäude

Das 1956 errichtete, vollständig unterkellerte Wohnhaus ist ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Es weist ein Satteldach mit Schleppgaube zur Nordostseite auf und verfügt über rund 81,72 m² Wohnfläche, davon ca. 45,40 m² im Erdgeschoss und ca. 36,32 m² im Dachgeschoss. Hinzu kommen ca. 45 m² Nutzfläche im Kellergeschoss mit zwei Kellerräumen, Waschküche und Heizungsraum.

Die ursprüngliche Planung sah im Erd- und Dachgeschoss jeweils eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche und WC vor. Tatsächlich wird das Gebäude als Einfamilienwohnhaus genutzt; im Dachgeschoss wurde ein Badezimmer eingebaut, eine dort ursprünglich denkbare separate Küchennutzung besteht nicht. Die Erschließung erfolgt über ein zentrales Treppenhaus mit Flurbereichen, wobei jeweils ein Zimmer als gefangener Raum ausgebildet ist. Der Grundriss ist insgesamt kompakt und einfach, die Belichtung und Besonnung werden als gut beschrieben.

Der bauliche Zustand ist deutlich unterdurchschnittlich. Das Haus befindet sich überwiegend im Altzustand der 1950er bis 1970er Jahre, nur in Teilbereichen wurden Boden- und Deckenbeläge erneuert; das WC im Erdgeschoss wurde einfach saniert. Teilweise sind Kunststoffisolierfenster erneuert, teils bestehen ältere Holzfenster fort. Kellerbereiche erscheinen augenscheinlich feucht. Fassade und Dachdeckung sind im Altzustand. Die Haustechnik, insbesondere Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, ist veraltet und in desolatem Zustand. Das Gebäude wird insgesamt als abgewohnt und als Sanierungsfall mit erheblichem Modernisierungs- und Instandhaltungsrückstau beurteilt. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Im südwestlichen Grundstücksteil befinden sich ein Hühnerstall und ein Schopf. Die Nebengebäude stammen nach den vorliegenden Unterlagen ebenfalls aus der älteren Bestandsbebauung, waren nicht zugänglich und werden daher nur eingeschränkt beurteilbar beschrieben.

Nach dem äußeren Eindruck befinden sie sich in desolatem Altzustand. Für das Nebengebäude ist eine Bedachung mit asbesthaltigen Wellfaserzementplatten angegeben. Der Zugang war nicht möglich; der Gartenbereich ist überwuchert, sodass auch hier von erheblichem Unterhaltungsbedarf auszugehen ist. Im Sachwert wurden Hühnerstall und Schopf pauschal mit 3.000 € berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt zu Wohnzwecken.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Schleppgaube; Biberschwanz-Tonziegeleindeckung; außenliegende Blechdachrinnen und Fallrohre

• Heizung & Warmwasser: Beheizung über Elektronachtspeicheröfen, ergänzend Elektroradiatoren sowie im Erdgeschoss ein Stahlblech-Kaminofen/Schwedenofen; Gasanschluss und Gaszähler im Keller vorhanden; Warmwasserbereitung über Elektrowarmwasserspeicher/Boiler

• Elektroinstallation: Altausstattung mit Kippschaltautomaten, insgesamt veralteter Zustand

• Fenster: teils Holzfenster im Altzustand mit Holzklappläden, teils Metallklappläden, teils modernisierte Kunststoffisolierfenster mit Zweifachverglasung; überwiegend Kunststoffrollläden mit Gurtzug

• Sanitärausstattung: WC im Erdgeschoss mit Stand-WC, Spülkasten und Handwaschbecken; Bad im Dachgeschoss mit Stand-WC, Druckspüler, Waschbecken und Einbauwanne

Das Objekt liegt in Freiburg im Breisgau, Stadtteil Haslach-Haid, mit rund 237.000 Einwohnern, im Landkreis Freiburg im Breisgau, Bundesland Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine durchschnittliche Wohnlage in einer Wohnanliegerstraße innerhalb eines Bestandswohngebiets. Die Nachbarschaft ist von ein- bis zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern geprägt. Gegenüber befindet sich ein umzäunter Bolzplatz, unmittelbar benachbart eine Kindertagesstätte. Störende Verkehrslärmimmissionen wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Wertrelevant ist, dass ein Hochspannungsmast in niedriger Höhe direkt über das Grundstück verläuft.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Schulen und sonstige Infrastruktur sind im Stadtgebiet in gutem Umfang vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut; zudem besteht Anschluss an das überörtliche Straßennetz über den Zubringer zur A 5.

Das Grundstück ist eben, annähernd rechteckig zugeschnitten und 659 m² groß. Die Straßenbreite beträgt etwa 20 m, die mittlere Tiefe rund 33 m; im Norden verläuft die Grenze leicht schräg, im Westen besteht eine abgeschrägte Ecke. Vor dem Haus befindet sich ein Pkw-Stellplatz im Bereich der Einfahrt. Der Vorgarten ist zur Straße mit Hecke eingefriedet, der übrige Garten ist stark verwildert und teils zugewuchert.