Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Werkstattgebäude

Verkehrswert: 270.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Werkstattgebäude im Garten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.07.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung innen und außen begangen. Das Objekt wurde zudem unter Auswertung vorliegender Unterlagen, Flurkarte, Grundbuchangaben, Bauzeichnungen und aus den Unterlagen abgeleiteter Flächenansätze bewertet.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit ursprünglichem Baujahr 1934. Im Gutachten wird aufgrund durchgeführter Modernisierungen ein modifiziertes Baujahr 1979 angesetzt; die Restnutzungsdauer wurde auf 34 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bemessen. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 317 m², die Wohnfläche rund 150 m². Hinzu kommen Keller- und Anbauflächen; die gesamte Nutzfläche ist mit rund 150 m² angegeben. Besondere Bauteile sind ein beheizbarer Wintergarten mit Wohnraumqualität, Balkone bzw. Dachterrasse sowie Dachgauben.

Das Gebäude wurde im Laufe der Zeit modernisiert; berücksichtigt wurden insbesondere Dacherneuerung inklusive verbesserter Wärmedämmung, Modernisierung der Heizungsanlage, Erneuerung der Bäder sowie Teile des Innenausbaus. Der Dachgeschossausbau erfolgte fachgerecht und schuf zusätzlichen Wohnraum. Die Grundrissgestaltung wurde nicht als wesentlich verbessert eingestuft. Aus den Unterlagen ergibt sich ein Wohnhaus mit mehreren Ebenen einschließlich Keller und ausgebautem Dachgeschoss.

Der bauliche Zustand ist insgesamt solide und wertbeständig, jedoch mit erkennbarem Modernisierungsbedarf. Altersbedingte Abnutzungen bestehen insbesondere an Fassade, Fenstern und Heizungsanlage. Im Obergeschoss sind teilweise unrenovierte Räume ohne Wandputz und Bodenbeläge vorhanden; hierfür wurde ein Instandhaltungsstau berücksichtigt. Im Keller treten abschnittsweise Feuchtigkeitsprobleme auf; Wände und Boden sind teilweise nass, was auf eine mangelhafte Abdichtung schließen lässt. Das Gebäude ist nicht barrierefrei. Belichtung und Besonnung werden im Gutachten nicht beanstandet; aufgrund von Wintergarten und Dachgauben ist von insgesamt ordentlichen Lichtverhältnissen auszugehen. Denkmal- oder Ensembleschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Im Garten befindet sich ein Nebengebäude in Holzrahmenbauweise, nach Baugenehmigung aus 2006, fertiggestellt 2010. Es dient als Werkstatt, Lager und zur Unterbringung von Geräten. Der vorläufige Gebäudesachwert wurde bei einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren abgeleitet.

Das Nebengebäude wird im Gutachten als solide und zweckmäßig beschrieben und befindet sich in gutem Zustand. Die Holzkonstruktion und Holzfassade erfordern laufende Pflege. Es stellt eine wertrelevante Ergänzung des Wohnhauses dar und ist funktional auf Lager-, Werkstatt- und Nebenflächen ausgerichtet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt.

• Dach: Dacherneuerung mit verbesserter Wärmedämmung wurde als Modernisierungsmaßnahme berücksichtigt; Dachgauben vorhanden.

• Heizung & Warmwasser: Heizungsanlage modernisiert; zugleich werden altersbedingte Abnutzungen der Heizungsanlage beschrieben.

• Elektroinstallation: Elektroinstallationen wurden im Zuge von Modernisierungen erneuert bzw. angepasst.

• Fenster: Fenster mit altersbedingten Abnutzungserscheinungen.

• Sanitär: Sanitärbereiche wurden im Zuge der Modernisierungen erneuert bzw. angepasst; Bädermodernisierung wurde wertmäßig berücksichtigt.

• Böden: teilweise fehlende Bodenbeläge in Räumen des Obergeschosses; sonstige Bodenarten sind nicht konkret beschrieben.

Das Objekt liegt in Cuxhaven, Ortsteil Altenbruch, mit 49.697 Einwohnern zum 31.12.2024, im Landkreis Cuxhaven, Niedersachsen.

Die Mikrolage ist dörflich geprägt. In der Umgebung besteht eine heterogene Bebauung aus Wohnhäusern unterschiedlicher Baujahre und vereinzelt Gewerbebetrieben. Das Objekt liegt an einer Durchgangsstraße, sodass verkehrsbedingte Lärmimmissionen insbesondere zu Hauptverkehrszeiten möglich sind. Die Wohnlage wird insgesamt als durchschnittlich beurteilt.

Kindergarten, Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und eine Arztpraxis sind im Ort vorhanden, teils fußläufig erreichbar. Weiterführende Schulen befinden sich in Cuxhaven. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Buslinien; eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung. Das nächste Krankenhaus befindet sich in Cuxhaven.

Das Grundstück umfasst 1.536 m² und ist unregelmäßig geschnitten. Es ist über die Straße verkehrstechnisch erschlossen und mit Kanal, Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kabelfernsehen angeschlossen. Grundstück und Straße liegen annähernd niveaugleich. Ein Bebauungsplan besteht nicht; das Grundstück liegt im Innenbereich und ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen.