Zwangsversteigerung Einfamilienhaus, Ökonomiegebäude sowie Landwirtschafts- und Grünfläche

Lfd. Nr. 1: Flurstück 3200: Einfamilienhaus nebst Zwischengebäude und Ökonomiegebäude, Grundstücksgröße 1.635 m², Verkehrswert: 250.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 3202: Unbebautes Grundstück (Grünfläche), 1.597 m², als Grünfläche angelegt, Verkehrswert: 140.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 3373: Landwirtschaftsfläche, 2.518 m², Verkehrswert: 3.700,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss, Zwischengebäude und Ökonomiegebäude auf einem Grundstück sowie um ein unbebautes Grundstück (Grünfläche) und eine Landwirtschaftsfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 30. Januar 2025 durch einen Sachverständigen begangen. Die Bewertung stützt sich außerdem auf Unterlagen aus Grundbuch, Liegenschaftskataster, behördliche Auskünfte und eine Fotodokumentation. Eine Besichtigung aller relevanten Innen- und Außenbereiche erfolgte; zerstörende Untersuchungen sowie weitergehende technische Prüfungen fanden nicht statt.

Gebäude (Flurstück 3200)

Das Hauptgebäude wurde um 1903 errichtet und als eingeschossiges, einseitig angebautes Wohnhaus mit voll unterkellertem Bereich und teilweise ausgebautem Dachgeschoss konzipiert. Die Wohnfläche beträgt rund 130 m². Die Raumaufteilung im Erdgeschoss umfasst Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer und separates WC. Das Dachgeschoss bietet zusätzliche, jedoch sanierungsbedürftige Räume; der Keller ist einfach ausgestattet und weist Feuchteschäden sowie Risse auf. Die Fassade ist baujahrestypisch massiv, verputzt, mit Sandsteinfaschen und Holzgauben.

In den 1970er-Jahren erfolgten Modernisierungen (Fenster, Türen, Bad EG), 1993 die Neueindeckung des Dachs mit Wärmedämmung und Fassadenanstrich, 2008 wurde eine Öl-Brennwertheizung eingebaut. Dennoch befindet sich das Gebäude insgesamt in abgenutztem Zustand mit erkennbaren Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, insbesondere im Keller und Dachgeschoss. Die Fenster sind teilweise sanierungsbedürftig, die Ausstattung stammt überwiegend aus den 1970er–80er Jahren. Die Raumaufteilung ist altersgerecht, die Belichtung und Besonnung entsprechen kleinteiligen Wohnverhältnissen der Bauzeit; Belüftung im Keller nur eingeschränkt.

Weitere Gebäude (Nebengebäude, Ökonomiegebäude)

Das Zwischengebäude ist zweigeschossig mit Satteldach, teilweise mit Balkon, und wurde früher u.a. als Heulager sowie gelegentlich als Partyraum genutzt. Die bauliche Ausstattung ist einfach, teils noch mit Holzverschalung. Das rückwärtige Ökonomiegebäude (ebenfalls Baujahr 1903) besteht aus massivem Ziegel- und Bruchsteinmauerwerk und wurde als Wirtschafts- und Lagerfläche genutzt, ohne Heizungs- oder Sanitärinstallation. Teilbereiche des Obergeschosses und ein anschließender Holzunterstand dienen als weitere Lager- und Abstellflächen; der bauliche Zustand ist einfach bis sanierungsbedürftig.

Grundstück (Flurstück 3202)

Das unbebaute Grundstück ist etwa 1.597 m² groß, lang und rechteckig, parallel zum Nachbargrundstück gelegen und als Grünfläche ausgewiesen. Es handelt sich um eine Tiefenlage mit ebener Topografie. Die Fläche ist für Garten, Nebengebäude oder größere Nutzung geeignet. Der Bewuchs ist wild, mit Sträuchern und Bäumen, einzelne ehemalige Gartenstrukturen sind noch sichtbar, der Zustand ist ungepflegt.

Grundstück (Flurstück 3373)

Das landwirtschaftliche Grundstück ist 2.518 m² groß, schmal und sehr tief, als klassische landwirtschaftliche Fläche (z.B. Acker, Grünland) nutzbar. Es ist über die Stirnseiten an Wege angeschlossen, die Form begünstigt eine maschinelle Bewirtschaftung. Bewuchs und Nutzung entsprechen der Zweckbestimmung; Einschränkungen oder Altlasten sind keine bekannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend und nicht vermietet; die Nebengebäude und das Zwischengebäude wurden ebenfalls nicht genutzt. Das landwirtschaftliche Grundstück (Flurstück 3373) ist landwirtschaftlich genutzt und für 1 € jährlich (symbolisch) mündlich verpachtet.

• Dachform: Satteldach (beim Wohnhaus und Nebengebäuden), Dacheindeckung Betondachsteine (Frankfurter Pfanne, 1993 erneuert), Dachflächen mit starker Moosbildung, Gauben mit Holzverkleidung (teils verwittert)

• Heizung & Warmwasser: Zentrale Öl-Brennwertheizung (Baujahr 2008), drei Kunststofftanks à 1.500 Liter, Wärmeübertragung über gusseiserne Rippenradiatoren; zentrale Warmwasserversorgung ebenfalls über Heizungsanlage.

• Elektroinstallation: Stand späte 1970er bis frühe 1980er Jahre, Sicherungskasten mit Schraubsicherungen, klassische Schalter, Aufputz-/Unterputzdosen, keine Modernisierung.

• Böden: Stabparkett im Schlafzimmer (beeinträchtigter Zustand), Teppichböden (altersentsprechend), PVC-Belag in Küche/Flur, Fliesen im Bad/WC.

• Fenster: Überwiegend Holzfenster, teils Isolierverglasung, teils einfache Verglasung, Fensterläden, teilweise Kunststoffrollläden; hofseitig deutliche Witterungsschäden.

• Sanitärausstattung: Stark veraltetes Badezimmer mit Einzelwaschbecken, Badewanne (farbige Keramik), klassische Fliesen; separate Toilette, einfache Mischarmaturen.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Kappel-Grafenhausen (Ortsteil Grafenhausen), ca. 5.346 Einwohner, Ortenaukreis, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im historischen Ortskern an der neugestalteten Hauptstraße, einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit Verkehrsberuhigung (Tempo 30). Die Umgebung ist geprägt von dörflicher Mischbebauung: überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser in geschlossener Bauweise, vereinzeltes Gewerbe sowie Dienstleister und Gastronomie. Aufgrund der Lage an der Hauptstraße ist die Verkehrsgeräuschbelastung tagsüber erhöht (PKW, Anwohner, niedriger LKW-Anteil), in den Nacht- und Wochenendstunden jedoch reduziert. Es besteht eine gewisse Schallreflexion zwischen Gebäuden, aber keine besonderen Belastungen durch Luftschadstoffe oder industriebedingte Emissionen. Zeitweilige Geruchs- oder Staubimmissionen aus Landwirtschaft sind ortsüblich und gering.

Die Versorgungslage in Grafenhausen ist solide: Grundschule ca. 650 m, Kindergarten 800 m, nächster Supermarkt ca. 3,5 km entfernt. Bushaltestelle (ÖPNV) in ca. 750 m Entfernung, Bahnanschluss in Orschweier (2,5 km), gute regionale und überregionale Verkehrsanbindung durch die nahe A5 sowie Landesstraßen.

Das Grundstück ist nahezu eben, mit langgestreckter, schmaler Zuschnittsform. Die Gartenflächen sind durch wildes Wachstum und einzelne Bäume geprägt, ehemalige Gartenstrukturen sind noch erkennbar; Einfriedung einseitig durch Maschendrahtzaun. Die Mikrolage ist insgesamt einfach bis durchschnittlich, durch die straßenseitige Lage leicht beeinträchtigt; positives Lokalklima durch Nähe zu Grün- und Auenflächen. Für das unbebaute Grundstück besteht planungsrechtlich Mischgebiet; das Landwirtschaftsgrundstück liegt im Außenbereich.