Zwangsversteigerung Einfamilienhaus, Scheune, Schopfgebäude und ehem. Kellergebäude

Lfd. Nr. 1: Wohnhausgrundstück mit EFH, Zwischengebäude, Scheune, Schopfgebäude
Lfd. Nr. 2. ehem. Kellergebäude

Verkehrswert für beide Flurstücke insgesamt 143.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Nebengebäuden und Scheune auf dem Flurstück 223 sowie ein ehem. Kellergebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde nur teilweise besichtigt, da das gesamte Grundstück stark verwildert und zugewachsen war. Die Besichtigung erfolgte überwiegend von außen, einige Gebäude und Gebäudeteile (unter anderem Keller, Zwischenbau, Schopfgebäude) konnten nicht betreten werden. Die Bewertung basiert in Teilen auf Sichtung und Annahmen, da keine vollständigen Planunterlagen vorlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit geschätztem Baujahr um 1900 oder älter, nicht ausgebautem Dachgeschoss und Teilunterkellerung. Die Bauweise besteht im Wesentlichen aus Bruchstein- und Fachwerkmauerwerk, teils auch Lehmschlag. Die Fundamente bestehen vermutlich aus Bruchstein, die Kellerdecke wurde teilweise in Stahlbeton erneuert. Die Außenwände sind im Erdgeschoss und an der Giebelseite verputzt, das Obergeschoss zeigt an der Traufwand offenes Fachwerk. Fenster sind als Holzrahmenfenster mit Verbundverglasung ausgeführt, zur Straßenseite mit Sandsteinumrahmung. Rollläden wurden statt der ehemaligen Schlagläden ergänzt.

Die Raumaufteilung erscheint typisch für das Baujahr:

Im Erdgeschoss befinden sich Esszimmer, Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer, separates Zimmer und ein Abstellraum (Wohnfläche ca. 74 m²).

Das Obergeschoss bietet neben dem Schlafzimmer weitere Zimmer, Flur und Abstellraum (Wohnfläche ca. 80 m²).

Dachgeschoss und Keller waren nicht zugänglich; Dachgeschoss ebenfalls nicht ausgebaut. Die Lichtverhältnisse sind auf der Straßenseite durch Fachwerk begrenzt, die Substanz wird als stark renovierungs- und sanierungsbedürftig beschrieben. Feuchtigkeitsschäden sind nachweislich vorhanden, vor allem in den Decken und Wänden der Wohnbereiche; Mycel und Pilzbefall sind möglich. Die haustechnischen Anlagen (Elektro, Heizung, Sanitär) entsprechen dem Stand der 60er Jahre oder früher und sind ebenfalls erneuerungsbedürftig. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Zwischengebäude:
Direkt an das Wohnhaus schließt sich ein eingeschossiges Zwischengebäude (vermutlich Abstellräume) Baujahr um 1960 an. Es ist in Massivbauweise erstellt, unterkellert und besitzt eine Betondecke mit Flachdach, darauf eine Terrasse mit Zugang vom Obergeschoss des Haupthauses. Innenbesichtigung war nicht möglich. Der Zustand ist dem Alter entsprechend, mit Betonfundamenten, Backsteinmauerwerk und vermutlich keine nutzbare Abdichtung am Flachdach.

Schopfgebäude:
Das Schopfgebäude wird als ehemaliger Kleintierstall mit Nebenräumen beschrieben, Baujahr um 1950. Ein Vollgeschoss, Kniestock zur Hofseite, Backstein- und Bruchsteinmauerwerk, Holzbalkendecke, Pultdach mit Falzziegeldeckung. Die Nutzung als Stall ist aufgegeben, Zustand mangelhaft, starke Feuchteschäden, Dach erneuerungsbedürftig.

Scheune:
Die große Scheune stammt ebenfalls aus der Zeit um 1900, war für Tenne, Großviehstall, Heu- und Strohlager vorgesehen. Ein Vollgeschoss, Kniestock, teilweise unterkellert (Keller war nicht zugänglich). Aufbau hauptsächlich aus Bruchsteinmauerwerk, teils Backstein, Satteldach (umgedeckt ca. 1995 mit Betonziegeln). Insgesamt verwahrloster, überalterter Zustand.

Keller im Stock (Lgb. Nr. 224):
Separater Gewölbekeller (vermutlich Bruchstein), starker Bewuchs, Zugang nicht möglich, Decke beschädigt. Zustand instabil, Gesamtabbruch empfohlen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Anwesen ungenutzt und nicht bewohnt.

• Satteldach am Wohnhaus, Pultdach am Schopfgebäude, Flachdach mit Terrasse am Zwischenbau; Dacheindeckungen überwiegend original oder in schlechtem Zustand, teils Biber-, Falz- und Betonziegel.

• Einzelofenheizung (Ölofen) im Wohnhaus, vermutlich nicht funktionsfähig; keine zentrale Heizungsanlage.

• Warmwasser über Ölbadeofen, vermutlich defekt.

• Einfachste Elektroinstallation, veraltet, vermutlich in Teilen funktionsuntüchtig.

• Fußböden: Holzriemen, Laminat, PVC- und Teppichböden, teilweise Werksteinfliesen; insgesamt abgenutzt.

• Fenster: Holzrahmenfenster mit Verbundverglasung und Rollläden zur Straßenseite.

• Sanitärausstattung im Erdgeschoss: Bad mit Wanne, Dusche, Stand-WC (Einfachausstattung).

• Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telefon- und Gasanschlüsse auf dem Grundstück vorhanden (letztere nicht genutzt).

Kraichtal, Stadtteil Landshausen (ca. 980 Einwohner), Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich nahe der Ortsmitte direkt an der Einmündung der St.-Martin-Straße in die Eschbachstraße. Die Mikrolage ist relativ ruhig, gilt jedoch als schwächer ausgestattete Wohnlage. Die Nachbarschaft besteht aus gemischter dörflicher Wohnbebauung. Das Grundstück liegt an einer nur mäßig befahrenen Nebenstraße mit Gehweg; keine Hinweise auf Biotop- oder Naturschutzgebiet.

Grundschule und wesentliche Infrastruktur sind im Stadtteil nicht vorhanden. Grundschule im ca. 4 km entfernten Stadtteil Menzingen; Gemeinschaftsschule im Stadtteil Münzesheim, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs fehlen, es existiert lediglich ein Kleinstladen mit eingeschränkten Zeiten. Weitere Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen in den Nachbarorten. ÖPNV-Anbindung über Buslinien zum Stadtbahnanschluss in Menzingen.

Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken (insgesamt 590 m²), mit unregelmäßigem, trapezförmigem Zuschnitt. Die Fläche steigt von der Straße leicht an, der Hofbereich ist teils betoniert. Vorhandene Außenmauern und Einfriedungen sind teilweise baufällig. Bewuchs ist zum Teil stark verwildert und beeinträchtigt die Nutzung unmittelbar.