Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und 1/2 Anteil an Wegefläche

Lfd. Nr. 1: Einfamilienhaus - Verkehrswert: 36.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wegefläche - Verkehrswert: 300,00 €

Gesamtverkehrswert: 36.300,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit erheblichem Instandsetzungsbedarf sowie die als Zubehör eingetragene ideelle Hälfte einer Wegefläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.07.2024 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt; Grundlage der Beschreibung waren die Feststellungen vor Ort sowie Bauunterlagen und Baupläne. Das Objekt wurde dabei in Bezug auf das Wohnhaus, den Teilkeller, den Zugang sowie die unbebaute Wegfläche erfasst; technische Funktionen wurden nicht geprüft.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus in Massivbauweise, ca. aus dem Jahr 1902, dreigeschossig, teilunterkellert, mit Pultdach und zweiseitig angebauter Bauweise. Die Außenfassade ist verputzt. Eine teilweise Modernisierung erfolgte in den 1990er Jahren, insbesondere an der Dacheindeckung. Denkmalschutz besteht nicht. Das Gebäude wurde in der Wertermittlung mit einer Bruttogrundfläche von rund 102 m² und einer modifizierten Restnutzungsdauer von 18 Jahren berücksichtigt.

Die Raumaufteilung ist sehr einfach und kleinteilig. Im Kellergeschoss befindet sich ein Teilkeller. Das Erdgeschoss umfasst Küche und Duschbad mit Dusche, WC und Waschbecken. Im Obergeschoss liegt das Wohnzimmer. Das Dachgeschoss enthält einen Mehrzweckraum ohne Fenster in einfachem Wohnraumstandard. Für die Ertragswertermittlung wurden rund 48 m² Wohn-/Nutzfläche angesetzt, davon ca. 32 m² in Erd- und Obergeschoss sowie ca. 16 m² im Dachgeschoss. Die Grundrissgestaltung ist funktional, aber eingeschränkt; insbesondere der fensterlose Dachgeschossraum mindert die Wohnqualität. Belichtung und Besonnung sind aufgrund der dichten, angebauten Bauweise und der einfachen Raumstruktur nur eingeschränkt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt unterdurchschnittlich. Es besteht erheblicher allgemeiner Instandsetzungsbedarf, insbesondere bei Wand- und Bodenbelägen, Holzfenstern, Eingangstür und Außenfassade. Im Keller wurden Feuchtigkeitserscheinungen festgestellt. Als besondere Bauteile sind eine Eingangsüberdachung, eine Kelleraußentreppe mit Überdachung und Umbauung sowie Fenstergitter vorhanden. Das Gebäude ist nur fußläufig über eine Treppe erreichbar, was die Nutzbarkeit zusätzlich einschränkt.

Grundstück

Das zu versteigernde Gesamtobjekt umfasst 47,5 m² und setzt sich aus zwei Flächen zusammen: dem mit dem Einfamilienhaus bebauten Flurstück mit 30 m² sowie einer hälftigen unbebauten Wegfläche von 17,5 m². Das Hausgrundstück ist sehr klein und durch die dichte Bebauung sowie die Grenzbebauung geprägt. Der Baugrund wurde als gewachsen und normal tragfähig beschrieben.

Die weitere Teilfläche ist eine Wegfläche und dient der Zuwegung. Sie wurde als unbebaut bewertet und mit einem gegenüber baureifem Land deutlich reduzierten Bodenwert angesetzt. Das Bewertungsobjekt ist von der Straße nur fußläufig über eine Treppe erreichbar; diese erschwerte Erreichbarkeit ist für die Grundstücksnutzung wertrelevant.

Für den Bereich besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan; die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Das Grundstück wurde als baureifes Land und als beitragsfrei angenommen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude eigengenutzt; die Wegfläche diente der Zuwegung.

• Dachform und Dachdeckung: Pultdach mit Metalleindeckung

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung

• Fenster: Holz- und Aluminiumfenster mit Doppelverglasung

• Sanitär: Duschbad im Erdgeschoss mit Dusche, WC und Waschbecken

• Böden: Fliesen, Teppichboden und Laminat in den Wohnräumen und Nebenräumen

• Wände/Decken: Wände mit Putz/Anstrich, Decken mit Paneelen

• Türen: Holzeingangstür mit Lichtausschnitt; einfache Innentüren aus Holzwerkstoffen

Das Objekt liegt in Saarbrücken, Stadtteil Burbach, im Regionalverband Saarbrücken, Saarland. Saarbrücken hat ca. 184.000 Einwohner.

Die Mikrolage ist durch gemischte wohnbauliche und gewerbliche Nutzungen geprägt. Das Objekt befindet sich an einer ausgebauten Straße, ist jedoch von dort nur fußläufig über eine Treppe erreichbar. Die Nachbarschaft ist durch dichte Bebauung und Grenzbebauung beeinflusst; daraus ergeben sich Einschränkungen bei Zugänglichkeit und Wohnkomfort.

Geschäfte des täglichen Bedarfs und öffentliche Verkehrsmittel sind im Stadtteil vorhanden. Der Bahnhof Burbach liegt in geringer Entfernung; auch die überörtliche Verkehrsanbindung ist mit einer nahegelegenen Autobahnanschlussstelle günstig. Angaben zu Schulen, Kindergärten und ärztlicher Versorgung werden im Gutachten nicht im Detail ausgeführt.

Das Grundstück selbst ist sehr kleinflächig. Es besteht aus der bebauten Hausfläche und einer zusätzlichen hälftigen Wegfläche. Wertrelevant sind insbesondere die enge Grundstückssituation, die Zuwegung über Treppen sowie die Wegfläche als Bestandteil der Erreichbarkeit.