Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 222.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 2.000,00 € (Kaminofen)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.12.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung beurteilt, wobei Innen- und Außenbereiche in Augenschein genommen wurden. Die Bewertung basiert auf Sichtprüfung, Bauunterlagen, Plänen und ergänzenden Angaben zu ausgeführten Modernisierungen und baulichem Zustand; eine Funktionsprüfung der technischen Anlagen erfolgte nicht.

Gebäude

Das Gebäude wurde ca. 1930 errichtet und besteht aus Erdgeschoss (Einliegerwohnung, früher teilweise Bäckerei), Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss sowie einem nicht ausgebauten Dachspitz mit Raumspartreppe. Das Haus bietet eine Wohnfläche von ca. 194 m² und verfügt über eine Bruttogrundfläche von ca. 303 m². Das Erdgeschoss umfasst ehemalige Gewerberäume, Flur, Bad und Zugang zu den Kellerräumen. Im Ober- und Dachgeschoss befindet sich die Hauptwohnung mit funktionaler, großzügiger Raumaufteilung, hellen, natürlich belichteten und belüfteten Zimmern. Die Grundrisse in den oberen Etagen sind zeitgemäß, während das Erdgeschoss (Einliegerwohnung) renovations- und instandsetzungsbedürftig ist und einen weniger funktionalen Grundriss aufweist.

Die Konstruktion basiert auf Stampfbetonfundamenten, verputzten Mauerwerksaußenwänden, Riegelfachwerk und Holzbalkendecken. Die Geschosstreppen aus Holz, die Außentreppe beim Obergeschoss ist verzinkt. Das Pfettendach (Nadelholz) ist mit Tonziegeln gedeckt, Dachrinnen aus Kupferblech; Teilbereiche des Dachs und der Dachtraufen sind sanierungsbedürftig. Die Fenster im Ober- und Dachgeschoss wurden ca. 1990 erneuert (isolierverglaste Holzfenster), im Erdgeschoss überwiegen PVC-Fenster, teilweise einfach verglaste Holz- und Aluminiumfenster. Die Haustür im OG besteht aus lackiertem Holz mit Isolierverglasung, teilweise Standard-Holzinnentüren. Im Bad des DG ist der Ausbau nicht fertiggestellt.

Umbauten erfolgten u.a. 1955 (Einbau einer Bäckerei und Kioskanbau). Aufgrund von Eigenleistungen bei Modernisierungen sowie teilweise nicht fertiggestellten Arbeiten bestehen Instandhaltungsrückstände und Modernisierungsbedarf, insbesondere im Bad DG, im EG sowie bei technischen Anlagen und Oberflächen. Der Zustand der Bausubstanz ist insgesamt unterdurchschnittlich, größere Mängel liegen insbesondere im EG und bei Dach- und Fassadenteilen vor.

Das Grundstück umfasst 428 m², ist rechteckig geschnitten, fällt nach Süden hin um ca. 3,7 m ab (Hanglage) und ist im Süden durch eine Stützmauer sowie eine Treppe begrenzt. Der Zugang erfolgt über die Fidelisstraße. Es gibt keine Garagen oder Kfz-Stellplätze auf dem Grundstück.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und nicht mehr bewohnt; es wurde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.

• Dachform: Pfettendach, Tonziegeldeckung, Kupferblechdachrinnen

• Heizung & Warmwasser: Fußbodenheizung im OG/DG vorbereitet, Luft-/Wasser-Wärmepumpe (nicht angeschlossen, wird im Freien gelagert), kein Pufferspeicher, provisorische Warmwasserbereitung über Elektroboiler, Einzelraum-Feuerstätte (Kaminofen) im OG

• Elektroinstallation: 2022 erneuert, teils unvollständig

• Böden: Überwiegend Estrich (teilweise gestrichen), im EG Fliesen, Bodenbeläge teilweise fehlend

• Fenster: DG/OG Holzfenster isolierverglast (ca. 1990), EG PVC-Fenster isolierverglast, einzelne Holz-/Alufenster einfach verglast, keine Rollläden oder Fensterläden

• Sanitärausstattung: EG Bad mit Waschmaschinenanschluss, Duschkabine, Waschtisch, Handtuchwärmer; DG Bad nicht fertiggestellt (Estrich, Gipskartonwände, teils installierte Dusche/WC/Waschtisch); Gäste-WC OG/EG mit wandhängendem WC

Das Objekt liegt in Burladingen, am Rand einer Kleinstadt mit rund 12.264 Einwohnern in einem typischen Wohngebiet.

Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- bis kleinen Mehrfamilienhäusern, das Umfeld ist durch Gärten aufgelockert. Die Fidelisstraße ist eine ruhige Wohnstraßen-Erschließung (30 km/h-Zone) mit mäßigem Verkehrsaufkommen. Südlich verläuft eine Bahnlinie, die Bundesstraße B32 ist ca. 85 m entfernt. Es gibt keine Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück. Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm sind mäßig; für Hochwasser besteht keine Gefahr.

Kindergarten (400 m), Grundschule (850 m), Einkaufsmöglichkeiten (350 m), Bahnhof (600 m) sowie Bushaltestelle (200 m) befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die medizinische Versorgung ist durch niedergelassene Ärzte und Apotheke gesichert, alle weiterführenden Schulen sind im Ort vorhanden.

Das Grundstück ist rechteckig, misst ca. 20 x 21 Meter, zum Teil mit Hecken und Zaun eingefriedet, und weist eine Hanglage mit Stützmauer auf. Die Erschließung erfolgt über die Fidelisstraße.