Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 106.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Wohngebäude sowie diversen landwirtschaftlichen Nebengebäuden bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.09.2024 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Auswertung der baulichen Zustände basiert auf den Erkenntnissen bei der Begehung und den beim Termin zugänglichen Informationen. Für Teile der Gebäude wurde auf Plausibilitätsannahmen zurückgegriffen, da nicht alle Räume im Detail geprüft werden konnten.

Wohngebäude

Das Wohngebäude ist ein nicht unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit rechteckigem Grundriss, Baujahr um 1892 (lt. Eigentümerschaft), mit einer Wohnfläche von ca. 176 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Grundrissgestaltung ist individuell und baujahrestypisch, mit sechs Zimmern, zwei Bädern, Küche und einer Dachterrasse (nicht fertiggestellt). Die Belichtung in den Aufenthaltsräumen ist überwiegend gut bis befriedigend, alle Bäder verfügen über Tageslicht. Das Gebäude schließt einseitig an die eigene Scheune an. Der Zugang erfolgt hofseitig, ein rückwärtiger Anbau beherbergt den Heizraum (nicht eingemessen).

Das Haus wurde in Massivbauweise, teilweise mit Fachwerk (Sandsteinmauerwerk im EG, ausgemauertes Holzfachwerk innen) errichtet. Im Laufe der Zeit wurden Teilsanierungen durchgeführt, so z. B. 2020 die Sanierung von zwei Räumen und einem Bad im EG (einer davon jedoch weiterhin im Rohbauzustand). Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau und zahlreiche Mängel wie Risse im Putz, Feuchtigkeit im Sockelbereich, schadhafte Bäder, veraltete bzw. defekte Heizungsanlage und ein älterer Brandschaden im Dachstuhl. Im Dach- und Anbaubereich wurden Schädlingsbefall und starke Feuchtigkeit festgestellt.

Das Gebäude ist nach Süden, Osten und Westen ausgerichtet. Ein Energieausweis lag nicht vor, die energetische Ausstattung ist schlecht. Ein besonderer Hinweis gilt einer Überschwemmung vor ca. 10 Jahren, deren Feuchtefolgen wohl nicht vollständig behoben sind.

Weitere Gebäude

Stall-/Scheunengebäude

An das Wohnhaus schließt südöstlich ein großes Stall-/Scheunengebäude auf etwa 84 m² Grundfläche (755 m³ Volumen) an, das in Massivbauweise mit Sandsteinmauern, Altputz, und Holzkonstruktion/Satteldach mit Ziegeleindeckung erstellt ist. Der Stallbereich wird durch eine Kappendecke gedeckt, die Dacheindeckung ist teilweise asbesthaltig (Welleternit in Teilbereichen). Das Bauwerk zeigt starke Feuchte- und Standsicherheitsprobleme, besonders rückwärtig mit eindringender Feuchtigkeit und Schäden an der nicht ausreichend tragenden Sandsteinmauer, so dass eine Prüfung der Standsicherheit empfohlen wird. Ein teilweiser Ausbau ist im vorderen Bereich vorbereitet, der Gesamtzustand ist überaltert und ausbautechnisch unwirtschaftlich.

Scheunengebäude

Nordwestlich befindet sich eine weitere (einfache) Massivscheune mit Satteldach, ca. 261 m² Grundfläche, Rückwärtig ist ein ebenerdiger Gewölbekeller. Auch dieses Gebäude weist einen schlechten, abbruchreifen Erhaltungszustand auf.

Schuppen/Anbauten

Mehrere Massivschuppen und Anbauten (z. T. abbruchreif) ergänzen das Ensemble im Hof- und Scheunenbereich.

Grundstück

Das Grundstück umfasst eine Fläche von 1.120 m² (ca. 23 x 35 m zzgl. ca. 15 x 18 m), mit polygonaler Form. Es liegt eben und auf Straßenniveau und ist größtenteils durch Gebäude, Mauern und Hoftore eingefriedet. Im rückwärtigen Grundstücksbereich bestehen Freihalteflächen zum Moschelbach (wasserwirtschaftlich relevant). Altlasten können nicht ausgeschlossen werden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude vermietet. Die übrigen Gebäude und Nebengebäude werden augenscheinlich nicht dauerhaft genutzt und dienen teilweise als Abstell- oder Lagerfläche. Die wirtschaftliche Nutzung ist erheblich eingeschränkt durch den schlechten Zustand und Baumängel.

• Satteldach aus Dachziegeln, nicht wärmegedämmt, älterer Dachstuhl

• Holzbalkendecken in den Wohnräumen

• Gängige Plattenheizkörper, Wärmeversorgung über Pellet-Zentralheizung, technisch überaltet und erneuerungsbedürftig, Leitungen meist auf Putz verlegt

• Warmwasser dezentral, elektrische Durchlauferhitzer/Boiler

• Böden: Holzdielen, Estrich, Fliesen, PVC, teilweise Rohbau/Oberflächenmängel

• Fenster: Überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster, teils veraltete 1-fach Glas-Holzfenster, Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder in einfacher/mittelmäßiger Ausstattung; Dusche unten, Wanne oben, Standardkeramik, teilw. sanierungsbedürftig

Waldgrehweiler, ca. 230 Einwohner, im Donnersbergkreis, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich nahe dem Ortskern an einer wenig befahrenen Anliegerstraße, umgeben von vorwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohn- und landwirtschaftlicher Bebauung (dörfliche Prägung). Die Wohndichte ist niedrig, geringe bis mäßige Immissionen; die Nähe zum Moschelbach erfordert Beachtung wasserwirtschaftlicher Belange.

Infrastruktur: Die Grundversorgung ist in der Gemeinde sehr gering. Die nächste Bushaltestelle ist direkt in Nachbarschaft, jedoch gibt es keine Geschäfte des täglichen Bedarfs vor Ort. Schulen, Kindergärten, Ärzte und umfassende Einkaufsmöglichkeiten finden sich nur in den umliegenden Städten. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Landesstraßen L 379/L 385, die nächste Autobahn (A63) ist ca. 25 km entfernt.

Verbandsgemeinde Nordpfälzer Land Stadtverwaltung Bad Kreuznach