Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 220.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Einfamilienhaus-Doppelhaushälfte mit Anbau.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 15.11.2024 mit Zugang von innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuchauszug, Bauakte, Katasterunterlagen, Behördenauskünfte sowie die bei der Ortsbesichtigung getroffenen Feststellungen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist eine unterkellerte Doppelhaushälfte mit Anbau auf einem 318 m² großen Grundstück. Das Ursprungsbaujahr des vorderen Gebäudeteils ist nicht belegt; nach sachverständiger Einschätzung wurde für die Wertermittlung ein fiktives Baujahr 1974 zugrunde gelegt. 1987 wurde eine Erweiterung durch einen Anbau genehmigt. Der vordere Gebäudeteil besteht aus Keller-, Erd- und Dachgeschoss, der Anbau aus Keller- und Erdgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt insgesamt rund 264 m², die Wohn- und Nutzfläche rund 166 m², davon ca. 50 m² im KG/UG, 83 m² im EG und 33 m² im DG.

Die Raumaufteilung ist wie folgt beschrieben:

• KG mit Flur, Heizraum, Kellerraum, zwei Zimmern und Bad;

• EG mit zwei Zimmern, Küche, WC und Flur;

• DG mit einem Zimmer, Bad, Flur und Abstellraum.

Der Zugang zum ausgebauten Bereich im Untergeschoss des Anbaus erfolgt über eine schmale Kellertreppe und einen nur etwa 1,90 m hohen Kellerflur. Der Grundriss ist insgesamt zweckmäßig, die Belichtung in Erd- und Dachgeschoss ausreichend, im ausgebauten Kellerbereich jedoch unzureichend.

Der bauliche Zustand ist einfach bis durchschnittlich, die Außenansicht in weiten Teilen pflegebedürftig. Erneuert wurden zuletzt der Bodenbelag und die Fenster im Anbau-EG sowie das Bad im DG; die Terrassentür im DG stammt aus 2022. Energetisch entspricht das Objekt im Wesentlichen älteren Standards; Außenwände und Spitzboden sind nicht gedämmt. Als wertrelevante Mängel wurden unter anderem eine defekte Glasscheibe, Feuchtigkeit im KG-Zimmer, mangelhafte Dachentwässerung am Übergang zum Anbau, fehlende Fensterbänke im Bereich der Wohnzimmerfenster, fehlende Absturzsicherungen sowie sich lösende Sockelfliesen festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Vorderer Gebäudeteil mit Satteldach und Ziegeleindeckung; Anbau mit Flachdach

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, zentrale Brauchwasserbereitung über direkt beheizten Wasserspeicher; Wärmeabgabe über Heizkörper; zusätzlich Ofen für feste Brennstoffe im Wohnzimmer mit Warmluftauslässen.

• Elektroinstallation: durchschnittliche bauzeitliche Ausstattung; Kippsicherungen und eine FI-Sicherung vorhanden; Freileitung.

• Fenster: Im vorderen Gebäudeteil Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus 1982; im WC des EG Holzsprossenfenster mit Einfachverglasung; Terrassentür im Bad DG aus Kunststoff mit 3-fach-Verglasung von 2022; im Anbau-EG bodentiefe Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung aus 2018; im Anbau-UG Holzfenster mit Isolierverglasung aus 1987; Kunststoffrollläden im KG.

• Sanitärausstattung: UG-Bad/WC mit wandhängendem WC, Bidet, Einbau-Badewanne, Dusche, Waschbecken; EG-WC mit Stand-WC, wandhängendem Spülkasten, Handwaschbecken mit Kaltwasseranschluss; DG-Duschbad/WC mit wandhängendem WC, Dusche mit Duschwanne und Glasabtrennung, Waschbecken und Handtuchheizkörper.

• Böden: EG/DG mit Fliesen, Laminat und Holzdielen; UG mit Laminat.

Das Objekt liegt in Lambrecht (Pfalz) mit rund 3.916 Einwohnern im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am südlichen Ende des Stadtkerns in einer Sackgasse. Die Nachbarschaft ist durch reine Wohnbebauung in offener, meist zweigeschossiger Bauweise geprägt. Aufgrund der ruhigen Wohnnutzung in der Umgebung und fehlender lärmintensiver Betriebe ist nicht mit störenden Immissionen zu rechnen.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in ausreichender Zahl vorhanden. Kindertagesstätten, Grundschule und Realschule Plus befinden sich im Ort; weitere Schulen sind in Neustadt erreichbar. Die medizinische Versorgung ist durch Ärzte, Apotheken sowie das Krankenhaus in Neustadt gesichert. Der Bahnhof Lambrecht mit Regionalbahnanschluss Richtung Mannheim und Kaiserslautern liegt etwa 800 m entfernt, die nächste Bushaltestelle rund 650 m.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, etwa 318 m² groß, mit einer Straßenfront von rund 17 m und einer mittleren Tiefe von etwa 19 m. Die Topografie fällt von Süden nach Norden ab.