Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 156.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag örtlich besichtigt; in Augenschein genommen wurden das Wohnhaus, das Hanggrundstück und das nähere Umfeld. Die Bewertung stützt sich auf die Besichtigung sowie auf Bauakten, Grundbuch- und Behördenauskünfte; verdeckte Bauteile und die Funktion technischer Anlagen wurden nicht geprüft.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde ca. 1930 in konventioneller Bauweise errichtet und 1960, 1995 sowie 2020 umgebaut bzw. erweitert und modernisiert. Es ist zweigeschossig angelegt, wobei das aufgrund der Hanglage straßenseitig ebenerdig erreichbare Erdgeschoss nur etwa die halbe Grundfläche der oberen Ebenen aufweist und als Keller- bzw. Nutzgeschoss dient. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 107,25 m², verteilt auf 59,35 m² im Obergeschoss und 47,90 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen 24,08 m² Nutzfläche im Erdgeschoss sowie ein Spitzboden mit ca. 19,00 m² Grundfläche.

Im Obergeschoss befinden sich Wohnzimmer, Zimmer, Küche, Bad, Abstellraum und Treppenraum. Das Dachgeschoss umfasst drei Zimmer, Bad, Treppenraum und eine überdeckte Dachterrasse. Der Grundriss wurde hangseitig erweitert; insbesondere Küche und Bad wurden in diesem Bereich angebaut. Die Raumhöhen sind teils unterdurchschnittlich und reichen von ca. 2,18 m im Obergeschoss bis zu 2,05 m bzw. 2,74 m im Dachgeschoss mit Dachschrägen und Drempeln von 86 cm bzw. 52 cm. Die Belichtung ist durch die übliche Fensteranordnung und eine südseitige Gaube im Dachgeschoss gegeben; durch Hanglage und Erweiterungen sind einzelne Bereiche jedoch baulich anspruchsvoll.

Der bauliche Zustand ist trotz Modernisierung im Jahr 2020 von Instandhaltungsstau geprägt. Wesentlich wertrelevant sind Feuchteprobleme an erdberührenden Bauteilen im Erdgeschoss und im hangseitig erweiterten Bereich, eine undichte Überdachung der Dachterrasse, unvollständig fertiggestellte Fassadenbereiche an der Westseite sowie nicht fertiggestellte Außenanlagen. Das Gebäude steht leer. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend und augenscheinlich nicht vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach, gedämmt, mit Betondachziegeln gedeckt; über der Dachterrasse Holzkonstruktion mit Bitumendeckung

• Heizung & Warmwasser: Gas-Therme mit Warmwasserspeicher im Bad des Dachgeschosses; Wärmeübertragung über Flachheizkörper, im Bad Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: Elektroausstattung nachrichtlich 2020 modernisiert

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus 1992 und 2014; Außenrollläden

• Sanitär: Bad im Dachgeschoss mit Badewanne, WC und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit Regendusche, WC und Waschbecken

• Böden: Dachgeschoss Laminat in den Zimmern, Fliesen im Bad, Dielen auf der Dachterrasse; Obergeschoss Laminat und Vinyl in den Zimmern, Fliesen in Bad und Küche; Erdgeschoss Fliesen

Das Objekt liegt in Giengen-Hürben, einem Ortsteil der Stadt Giengen an der Brenz mit insgesamt rund 20.000 Einwohnern; Hürben selbst hat etwa 1.000 Einwohner. Die Stadt gehört zum Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern an der Dettinger Straße, einer Ortsdurchfahrtstraße. Das Haus liegt an einer vielbefahrenen Straßeneinmündung, sodass verkehrsbedingte Immissionen bestehen. Die Umgebungsbebauung ist von Mehrfamilienhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Der Zugang erfolgt von Süden direkt vom Gehweg; der Gartenbereich liegt nördlich des Gebäudes.

Schulen, Kindergarten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in Giengen und Herbrechtingen gut erreichbar. Im Ortsteil bestehen ein evangelischer Kindergarten und eine Grundschule. Busverbindungen nach Giengen und Herbrechtingen sind vorhanden; Giengen und Herbrechtingen verfügen zudem über Bahnanschluss an der Brenzbahn. Über die A7 besteht Anschluss an das überregionale Straßennetz.

Das Grundstück ist 157 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und steigt nach Norden stark an. Es handelt sich um ein steiles Hanggrundstück mit Fels und Buschbewuchs oberhalb des Hauses. Vorhanden sind Betonstufen und Betonpflanzsteine; eine Außentreppe zum oberen Grundstücksbereich liegt teilweise außerhalb der Grundstücksgrenze. Eine Einfriedung besteht nicht.

Klaus Hammer lmmobilien-Consulting, Jochstraße 51 , 86356 Neusäß/Steppach Tel.: +49 (0)171-3207259, E-Mail: HK@hammer-steppach.de