Zwangsversteigerung Gewerbeimmobilie mit Fertigungsräumen, Büros, Lager und 2 Wohnungen

Verkehrswert: 505.575,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 300,00 € (Einbauküche Wohnung DG rechts)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie mit Fertigungsräumen, Büros, Lagerflächen und zwei Wohnungen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 13.03.2026 besichtigt. Das Hauptgebäude, die Anbauten und die Wohnungen konnten überwiegend in Augenschein genommen werden; Teilbereiche im Untergeschoss, die Heizzentrale sowie ein Sanitärbereich im Dachgeschoss waren wegen Lagergut, Müll und eingeschränkter Zugänglichkeit nur bedingt einsehbar.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, ursprünglich als Fabrikgebäude wohl zwischen 1850 und 1900 errichtet und 1989 zu Büro- und Werkstatträumen umgebaut. Das gewichtete Ursprungsbaujahr wird mit ca. 1900, das fiktive Baujahr mit 1986 angegeben. Das Gebäude besteht aus Teilunterkellerung sowie Erd-, Ober- und ausgebautem Dachgeschoss. Die Gesamtnutzungsdauer wurde mit 60 Jahren, die Restnutzungsdauer mit 20 Jahren angesetzt. Es stehen rund 1.088 m² Bürofläche, 390 m² Produktions-/Lagerfläche und 220 m² Wohnfläche zur Verfügung.

Im Erdgeschoss befinden sich überwiegend Büro- und Besprechungsflächen mit Foyer, Kaffee-Ecke, Teeküche/Postoffice, Konferenz-, Präsentations-, Vorführ-, Schulungs- und Dienstleistungsräumen. Das Untergeschoss dient Lager-, Werkstatt- und Nebenflächen. Im Dachgeschoss liegen neben Nebenräumen zwei Betriebswohnungen. Die Raumstrukturen sind überwiegend großzügig, mit ausreichenden Raumhöhen und guter Belichtung; die Büroflächen verfügen über Installationsböden und flexible Leitungsführung. Das Gebäude ist über ein Treppenhaus erschlossen; ein Aufzugsschacht wurde vorbereitet, aber nicht realisiert, im westlichen Anbau ist ein Aufzug vorhanden, dessen Betriebszulassung unklar ist.

Die Dachgeschosswohnungen umfassen zusammen ca. 220 m² Wohnfläche. Die linke Wohnung weist rund 91,68 m² auf und verfügt über Flur, Bad/WC, Küche, Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer; zusätzlich besteht über einem Teilbereich eine Empore ohne festen Zugang. Die rechte Wohnung umfasst rund 128,76 m². Die Grundrisse sind wohnlich nutzbar, durch Dachschrägen teils eingeschränkt, aber insgesamt gut besonnt und belichtet. Aufgrund der Lage im Gewerbegebiet ist die Wohnnutzung baurechtlich auf Betriebswohnungen für Aufsichts-, Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber oder Betriebsleiter stark eingeschränkt.

Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich. Festgestellt wurden unter anderem entfernte Installationsböden, ausgebaute Leichtbauwände, beschädigte abgehängte Decken, Feuchte- und Putzschäden im Untergeschoss und in Anbauten, erkennbare Dachundichtigkeiten, fehlende Heizkörper, defekte bzw. mutmaßlich nicht mehr nutzbare Sanitärbereiche, Fassadenschäden am Anbau von 1989 sowie erhebliche Vermüllung in Teilbereichen. Die ehemalige Heizzentrale ist desolat, mit Rissen bis 5 mm, starken Setzungsrissen, Undichtigkeiten und teilweise durchgebrochenem Flachdach. Insgesamt ist vor einer wirtschaftlichen Nutzung ein erheblicher Sanierungsaufwand erforderlich.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehören eine bestehende Trafostation sowie eine ehemalige Heizzentrale als Nebenbau. Die Trafostation ist grundbuchlich durch Dienstbarkeiten abgesichert; zusätzlich besteht ein Leitungs- und Betretungsrecht zur Umspannanlage mit der Möglichkeit, die Anlage zu unterhalten, zu ersetzen und weitere Anschlussleitungen zu verlegen. Die ehemalige Heizzentrale befindet sich in desolatem Zustand und ist wirtschaftlich nur eingeschränkt bzw. nicht mehr sinnvoll nutzbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Hauptgebäude mit Pfettendach aus Nadelholz und Tonziegeldeckung; Anbauten mit Trapezblech bzw. bituminösen Dachbahnen; Treppenhausanbau von 1989 mit Zeltdachkonstruktion aus Nadelholz

• Heizung & Warmwasser: Wärmepumpe, nach Angabe Baujahr ca. 2015; im Empfangsanbau nach Angabe Fußbodenheizung; Wohnung rechts nach Angabe zentrale Beheizung über Pelletofen in der Küche, da Heizkörper außer Betrieb; Wohnung links nach Angabe an Wärmepumpe angeschlossene Heizkörper; im Dachgeschoss teils elektrischer Warmwasserspeicher; zusätzlich Kaminofen im Anbau mit Sektionaltor

• Elektroinstallation: im Zuge der Modernisierung von 2015 bis 2020 erneuert bzw. teilerneuert; teilweise Brüstungskanäle

• Fenster: überwiegend PVC-Fenster, 2017 erneuert, 2- und 3-Scheiben-Isolierverglasung; Treppenhaus Holzfenster von 1989 mit Isolierverglasung; in den Wohnungen überwiegend PVC-Fenster mit Zweifach-Isolierverglasung sowie Holz-Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: getrennte Damen- und Herren-WCs in den Gewerbebereichen, raumhoch gefliest, mit wandhängenden WCs, Waschbecken und teils Urinalen; Wohnung rechts mit Gäste-WC sowie Bad mit Badewanne, Dusche, 2 Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; Wohnung links mit Bad, teilgefliest bzw. mit Dekorputz, bodengleicher Dusche, Whirl-Badewanne, 2 Waschbecken, Handtuchwärmer und wandhängendem WC

Das Objekt liegt in Albstadt, Ortsteil Laufen, mit rund 47.164 Einwohnern insgesamt und ca. 1.647 Einwohnern im Ortsteil Laufen, im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am nordwestlichen Ortsrand in einem Gewerbegebiet. Südlich schließt ein weiterer Gewerbebetrieb an, daneben grenzt ein Mischgebiet mit überwiegend Wohnbebauung an. Das Grundstück liegt an der Riesestraße, einer überwiegend der Mischgebietserscheißung dienenden Straße, bei der beim Ortstermin nur geringes Verkehrsaufkommen festgestellt wurde. Rund 100 m südlich verläuft die Bahnlinie der Zollernalbbahn.

Kindergarten und Grundschule sind im Ortsteil vorhanden; weitergehende Einkaufsmöglichkeiten bestehen in benachbarten Stadtteilen und in Albstadt. Die ärztliche Versorgung, weiterführende Schulen sowie umfangreichere Infrastruktur befinden sich in Albstadt. Ein Bahnanschluss ist im Ortsteil vorhanden; über die etwa 700 m entfernte B 463 besteht Anbindung an das überregionale Straßennetz.

Das Hauptflurstück 694/2 ist 3.563 m² groß, unregelmäßig ausgeformt und fällt von Südost nach Nordwest um etwa 3,0 m sowie von Nordost nach Südwest um etwa 1,30 m ab. Die Grundstückslänge an der Straße beträgt ca. 147 m, die größte Tiefe ca. 92 m. Die Außenanlagen umfassen ca. 19 Stellplätze, befestigte Flächen aus Betonpflaster und Asphalt sowie Bereiche mit Wildwuchs. Das Flurstück 694/3 ist lediglich 5 m² groß, dreieckig geschnitten und nicht direkt an die Erschließungsstraße angebunden.

Kreissparkasse Biberach, Frau Holl, 07351/570-2314, Gz: 47/ho