Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 385.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Dreifamilienhaus sowie Nebengebäuden wie Werkstätte und Garage bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.09.2025 außen sowie nur teilweise innen besichtigt. Das Objekt konnte im Dachgeschoss, im Keller und in den allgemein zugänglichen Bereichen des straßenseitigen Wohnhauses in Augenschein genommen werden; die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss, das Dach, die Nebengebäude sowie die rückwärtigen Hofbereiche wurden nicht besichtigt, sodass die Bewertung insoweit teilweise auf Unterlagen und Annahmen basiert.

Gebäude

Es handelt sich um ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Anbauten und überwiegender Unterkellerung in Massivbauweise. Das Ursprungsbaujahr liegt um 1912; Um- und Anbauten erfolgten 1927, 1959 und 1963. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 160 m², die Bruttogrundfläche rund 285 m².

Das Gebäude enthält drei Wohnungen: im Erdgeschoss eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur und Bad mit ca. 60 m², im Obergeschoss eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur, Abstellraum und WC mit ca. 50 m² sowie im Dachgeschoss eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur und Bad mit ca. 50 m².

Die Grundrissgestaltung ist baujahrstypisch. Nachteilig ist beim Obergeschoss, dass WC und Abstellraum außerhalb der eigentlichen Wohnung über den Treppenhausflur liegen. Die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Erweiterungsmöglichkeiten bestehen nicht.

Konstruktiv sind Streifenfundamente, Mauerwerkskeller, einschalige Außenwände ohne zusätzliche Wärmedämmung, massive Innenwände, vermutlich Stahlbetondecken sowie Holztreppen vorhanden. Modernisiert wurden Dach, Fenster, Elektrik, Außenfassade, Innenausbau und Bäder. Der bauliche Zustand wird insgesamt als durchschnittlich beschrieben, mit durchschnittlichen Verschleißerscheinungen und durchschnittlicher Instandhaltung. Die Dachgeschosswohnung ist überwiegend unfachmännisch ausgebaut und renovierungsbedürftig. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden mit teilweiser Schimmelbildung an Fensterlaibungen und Außenwänden im Dachgeschoss sowie baujahrstypische Feuchtigkeitsschäden im Keller. Denkmalschutz wird nicht angenommen.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören massive Nebengebäude unterschiedlicher Baujahre mit verputzter Außenansicht, Holzdach mit Dachziegeleindeckung und teilweise zweigeschossiger Ausführung. Die Bruttogrundfläche beträgt insgesamt rund 65 m². Aufgrund fehlender Besichtigung liegen nur eingeschränkte Angaben vor. Teile der Nebengebäude werden möglicherweise wohnwirtschaftlich genutzt; genehmigt sind diese Flächen laut Bauakte jedoch teils nur als Garage, Stall oder Trockenraum und wurden auch so bewertet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt als Dreifamilienhaus mit Nebengebäuden genutzt und die Wohnungen waren vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach, Holzdach ohne Aufbauten, Eindeckung mit Tonziegeln, Dämmung erneuert, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung und Warmwasser: Gas-Etagenheizungen, Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen, Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: überwiegend mittlere, teils erneuerte Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen, Türöffner, Gegensprechanlage, Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter

• Fenster: erneuerte Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, Kunststoffrollläden, innen Natursteinfensterbänke, außen Betonwerkstein

• Sanitärausstattung: im Bad der Dachgeschosswohnung eingebaute Wanne, wandhängendes WC, Waschbecken, Handtuchwärmer, Waschmaschinenanschluss; erneuerte Ausstattung in durchschnittlicher Qualität, weiße Sanitärobjekte

• Böden:

  • Dachgeschosswohnung bzw. allgemein nach Unterlagen/Annahme: Kunststoff, Laminat, Teppichboden

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, im Stadtteil Oggersheim, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen in Rheinland-Pfalz. Ludwigshafen hat ca. 177.000 Einwohner, Oggersheim ca. 26.000 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern von Oggersheim an einer Wohnstraße. Die Umgebung ist ausschließlich wohnbaulich geprägt und überwiegend durch aufgelockerte, bis zweigeschossige Bebauung gekennzeichnet. Besondere Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Kindergärten, Schulen, Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Freizeiteinrichtungen befinden sich in fußläufiger Entfernung. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit Bus und Straßenbahn ist gegeben; zudem besteht über S-Bahn, Zug sowie die A 650 und B 9 ein guter Anschluss an den regionalen und überregionalen Verkehr.

Das Grundstück ist eben und annähernd quadratisch geschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 14 m und einer mittleren Tiefe von ca. 14 m. Der Garten ist nordausgerichtet. Das Wohnhaus weist zweiseitige Grenzbebauung auf; zudem bestehen eine Bauwichgarage, Hofbefestigungen und eine Einfriedung durch Mauer.

Gläubigerbank, Tel.Nr. 06221 511-3087, GZ: KA/5720201/1369964035/2365