Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 535.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit vier genehmigten Wohnungen sowie zwei ungenehmigten Wohnungen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.10.2023 und am 08.01.2024 besichtigt. Die Beurteilung erfolgte teils durch eine Außen- und Innenbesichtigung, teils auf Grundlage vorliegender Bauunterlagen. Wohnung Nr. 4 konnte nicht besichtigt werden; Informationen zu Bauschäden und der technischen Ausstattung beruhen auf Sichtprüfungen und Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein massiv gebautes, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus aus den Jahren 1990/1991 mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dach- sowie Spitzbodengeschoss. Vier Wohnungen sind baurechtlich genehmigt, zwei Dachgeschosswohnungen wurden ohne Baugenehmigung ausgebaut und bleiben für die Wertermittlung unberücksichtigt.

Jede der vier genehmigten Wohnung verfügt über ca. 99,9 m² Wohnfläche und ist als 4-Zimmer-Wohnung ausgeführt (Flur, Küche, Wohnen, Bad, drei Zimmer).

Die Grundrisse sind regelmäßig und funktional gestaltet. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben. Die Wohnräume sind überwiegend nach Süden bzw. Westen ausgerichtet. Die Nutzung ist ausschließlich zu Wohnzwecken; Denkmalschutz besteht nicht.

Im Kellergeschoss befinden sich neben mehreren Kellerfluren sieben Abteile, zwei Wasch- und Trockenkeller, ein Heizungskeller sowie zwei Fahrradkeller.

Das Gebäude weist einen deutlichen Unterhaltungs- und Sanierungsstau auf, insbesondere im Treppenhaus (starke Putzschäden, defekte Eingangstür), durchfeuchtete Kellerwände und massive Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Wohnung Nr. 2. Fenster zeigen starke Kondenswasserbildung. Außensanierungen (Hauseingangstür, Fenster, Treppenhaus, Durchfeuchtung) sind kurzfristig erforderlich.

Die (ungenehmigten) Wohnungen Nr. 5 & Nr. 6 bleiben unberücksichtigt!

Nach mehreren Rücksprachen mit der zuständigen Genehmigungsbehörde (Landkreis Gifhorn) ist eine denkbare „Nachgenehmigung" einzig und allein über die Einreichung eines Bauantrags möglich. D. h. es besteht die Notwendigkeit der Beauftragung eines Architekten bzw. eines Planungsbüros zur Erstellung sämtlicher Bau- und Antragsunterlagen einschließlich vorheriger Klärung ob ein 3. Wohngeschoss überhaupt zugelassen werden kann und ob zusätzlich notwendige Maßnahmen wie die bauliche Herstellung eines 2. Rettungsweges je Wohnung erforderlich sind.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig vermietet. Wohnungen 1 bis 4 werden jeweils von Mietern bewohnt und genutzt, ebenso die beiden (ungenehmigten) Dachgeschosswohnungen. Die Bewertung erfolgt ausschließlich auf Grundlage der genehmigten Einheiten.

• Satteldach, Dacheindeckung mit Betondachsteinen

• Öl-Zentralheizung (2011 erneuert) mit 3 x 2.000 Liter Kunststofftanks, Flachheizkörper

• Warmwasserversorgung zentral über Heizung

• Elektroinstallation in zeittypischer Ausführung mit Unterverteilung und Kippsicherungen

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung (starke Kondenswasserproblematik)

• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat, Textilbeläge

• Sanitärausstattung je WE: Bad mit Wanne, Waschbecken, WC, raumhoch gefliest

Ortslage:
Das Objekt befindet sich in Sassenburg, Ortsteil Grußendorf (ca. 2.000 Einwohner, Landkreis Gifhorn, Niedersachsen). Es liegt am nordwestlichen Ortsrand in einer offenen, von überwiegend wohnbaulicher Nutzung geprägten Umgebung.

Mikrolage, Wohnlage, Beeinträchtigungen:
Das Grundstück befindet sich an einer überörtlichen Verbindungsstraße (Stüder Straße) mit eher starkem Verkehr. Die Wohnlage ist als mittlere Wohnlage einzustufen, nachbarschaftlich Einfamilienhäuser und Wohnbebauung; keine gewerbliche Prägung. Eine Geschäftslage ist nur sehr eingeschränkt gegeben. Beeinträchtigungen entstehen durch den ortstypischen Verkehrslärm.

Infrastruktur:
Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt etwa 600 m. Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich teils im Ort, ansonsten im nahen Westerbeck oder in Gifhorn. Kindergarten und Grundschule sind im Ortsteil vorhanden, weiterführende Schulen in Westerbeck und Gifhorn. Ärzte und Fachärzte sind in Grußendorf, Westerbeck und Gifhorn ansässig. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) sind fußläufig erreichbar, Bahnanschlüsse bestehen in Gifhorn und Wolfsburg.

Grundstück:
Das Grundstück ist nahezu eben, hat eine trapezähnliche Form mit einer Straßenfront von ca. 30 m und mittlerer Tiefe von etwa 30 m. Es existiert ein nach Süden ausgerichteter Gartenbereich. Die Grundstücksfläche beträgt ca. 927 m², eingezäunt mit Maschendraht- und Sichtschutzzaun; Zufahrten und Wege mit Betonverbundpflaster befestigt. Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Gas sowie Telefonanschluss sind vorhanden. Das Grundstück ist voll erschlossen und abgabenfrei.