Zwangsversteigerung Reihenendhaus mit Garage

Lfd. Nr. 1: Flur 6, Flurstück 132/5, Hof- und Gebäudefläche, Virchowstraße 37. Verkehrswert €: 297.000,00
Lfd. Nr. 2: Flur 6, Flurstück 124/31, Hof- und Gebäudefläche, Ehrlichstraße. Verkehrswert €: 8.000,00
Lfd. Nr. 3/zu 1: Flur 6, Flurstück 124/11, Hofraum, Ehrlichstraße, 1/26 Miteigentumsanteil an Grundstück. Verkehrswert €: 5.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus (Reihenendhaus) und einer Garage bebauten Grundbesitz. Zum Objekt gehört ein 1/26 Miteigentumsanteil an einem Garagenhofgrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.10.2024 vollständig besichtigt. Die Erhebung der wesentlichen Merkmale erfolgte durch Inaugenscheinnahme sowie anhand der vorliegenden Bauakten, Grundbuchauszüge und ergänzenden Unterlagen.

Gebäude

Es handelt sich um ein unterkellertes, zweigeschossiges Reihenendhaus mit zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1978. Das Objekt wurde seit Errichtung nur in geringem Umfang modernisiert. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 131,5 m², die Bruttogrundfläche ca. 240 m².

• Im Kellergeschoss befinden sich Nutzkellerräume,

• im Erdgeschoss liegen Wohnzimmer, Küche, Gäste-WC, Flur und Windfang.

• Das Obergeschoss beinhaltet drei Zimmer und ein Bad, während das Dachgeschoss ein Studio bietet.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend.

Die Bauweise ist massiv in Fertigbauweise mit Stahlbetonfertigteilen und Wärmedämmung an den Außenwänden. Die Dachform ist ein Satteldach mit 35° Neigung, gedeckt mit Betondachsteinen; das Dach ist gedämmt. Die Außenansicht ist überwiegend verputzt und gestrichen, teilweise mit erneuerungsbedürftigen Holzpaneelen. Die Fenster stammen überwiegend aus der Bauzeit mit Isolierverglasung, die Dachflächenfenster wurden 1999 erneuert. Rollläden sind vorhanden; einige sind beschädigt. Der Pflegezustand des Gebäudes ist leicht unterdurchschnittlich, mit allgemeinem Modernisierungsbedarf. Feuchtigkeitsschäden im Keller sind vorhanden und mindern den Wert.

Das Haus ist nicht barrierefrei und verfügt über einen einfachen bis mittleren Ausstattungsstandard.

Garage

Neben dem Wohnhaus gehört eine ca. 1980 errichtete Fertiggarage als Teil eines Garagenhofes zum Objekt. Die Garage wurde nicht von innen besichtigt, ist aber nach Auskunft mit einem manuellen Metallschwingtor ausgestattet. Das Garagenhofgrundstück ist befestigt und über zwei Straßen erreichbar. Die Garage ist von außen augenscheinlich in durchschnittlichem Zustand und etwa 18 m² groß.

Grundstück

Das zu bewertende Grundstück umfasst 306 m² (Wohnhaus), ergänzt um ein 21 m² großes Garagengrundstück sowie den 1/26 Anteil am 561 m² großen Garagenhof. Das Hausgrundstück ist regelmäßig und sechseckig zugeschnitten, der Garten ist nach Südwesten ausgerichtet. Es besteht eine flache Topographie, üblicher, unterhaltsbedürftiger Gartenbewuchs mit Bäumen und Büschen, einfache Vorgartenflächen und befestigte Wege und Stellplätze. Ein hölzernes Gartenhaus ist vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Mietverhältnisse bestanden keine.

• Gas-Brennwerttherme (Baujahr ca. 2000), Wärmeverteilung über Stahlradiatoren/Flachheizkörper, in Sanitärräumen Röhrenheizkörper („Handtuchwärmer“), Warmwasserspeicher

• Einfache Elektroinstallation aus Bauzeit, je Raum simple Ausstattung

• Bodenbeläge: Beton, Kunststein, Granit, Klinker, Parkett, Laminat, Teppich

• Sanitärausstattung: Gäste-WC und Bad, überwiegend aus Bauzeit, teils erneuert (EG), Bad im OG mit Wanne, Dusche, Stand-WC und Waschbecken, Waschmaschinenanschluss im Keller

Worms (85.609 Einwohner, kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz)

Das Objekt liegt in einem Baugebiet der 1970er Jahre im südwestlichen Bereich des Stadtteils Herrnsheim, jedoch auf der Gemarkung Hochheim. Die Wohnlage ist als gut zu bewerten, ruhige Anliegerstraßen mit geringem Verkehrsaufkommen. Es liegt am westlichen Ende eines Seitenarms der Virchowstraße. Die Umgebung ist geprägt von Reihenhausbebauung, teils auch Mehrfamilienhäusern, mit Nähe zum Stadtkrankenhaus und Hauptfriedhof.

Es sind keine wesentlichen Beeinträchtigungen bekannt. In fußläufiger Entfernung (<1 km) befinden sich Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte. Zwei Bushaltestellen sind etwa 200 m entfernt; der Bahnhof ist ca. 4 km entfernt.