Zwangsversteigerung Reihenendhaus

Verkehrswert: 266.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Reihenendhaus (Einfamilienhaus).

Besichtigung

Das Objekt wurde umfassend von innen und außen besichtigt. Die Nord- und Ostfassade waren dabei nur eingeschränkt einsehbar. Die Bewertung basiert auf dieser Inaugenscheinnahme sowie aufbauend auf den vorliegenden Unterlagen und Planunterlagen.

Gebäude

Das Reihenendhaus wurde etwa 1958 in massiver Bauweise auf einem Hanggrundstück errichtet. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Gebäude mit Pultdach (Pfettendach, Dachneigung ca. 5°, Eindeckung mit Eternitwellplatten). Der Zugang erfolgt über die Südfassade, auf Kellergeschossniveau. Die Grundrissgestaltung wurde im Dachgeschoss und Untergeschoss in Teilen verändert, die Flächen wurden plausibilisiert und geschätzt.

Im Kellergeschoss befinden sich Eingangsbereich, Flur, ein Zimmer, ein innenliegendes WC (Sanitärobjekte z.T. fehlend), sowie zwei Kellerräume. Das Erdgeschoss bietet ein nach Süden orientiertes Wohnzimmer mit Balkonzugang, Küche, Flur und WC (auch hier Sanitärausstattung unvollständig). Im Dachgeschoss sind ein Badezimmer (Süden), Elternschlafzimmer mit Schrankraum, ein Kinderzimmer und ein zusätzliches WC vorhanden. Die Wohnfläche verteilt sich funktional auf alle Geschosse, die Belichtung ist über Ost-, Süd- und Nordfassade insgesamt gut.

Renovierungen beschränkten sich in den letzten Jahren auf Boden- und Wandbeläge, Bad und WC im Innenbereich, Fenster (teilweise Kunststofffenster 1999/2004), elektrische Leitungen (1999), eine Kaminsanierung (2012) sowie Austausch von Teilen der Wasserleitungen. Das äußere Erscheinungsbild ist mäßig gepflegt, es sind Putzschäden, mangelhafte Fenster-/Türeinbauten und ein defektes Regenfallrohr feststellbar. Die Außenanlagen und der Garten wirken ungepflegt und instandsetzungsbedürftig.

Das Haus ist derzeit in einem teilweise sanierten, jedoch nicht fertiggestellten Zustand. Es ist keine Heizung vorhanden, Warmwasser kann aktuell nicht bereitgestellt werden. In den Wohnräumen – insbesondere in den oberen Stockwerken – zeigt sich ein ausgeprägter Schimmelbefall, dessen Ursache in der fehlenden Heizung, mangelhafter Belüftung sowie möglicherweise Baumängeln an Dach oder Fassade liegt. Eine vollständige Kernsanierung ist zur Wiederherstellung eines bewohnbaren Zustandes notwendig und wird im Gutachten wertansatzbildend unterstellt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und vom Eigentümer samt Familie bewohnt. Das Haus gilt als Wohnhaus und wurde zum Bewertungszeitpunkt mit sieben Personen bewohnt. Eine anderweitige oder zukünftige Nutzung ist nicht konkret absehbar.

• Dach: Pultdach, Pfettendachkonstruktion, geringe Dachneigung (5°), Eternitwellplatten als Dachdeckung

• Heizung & Warmwasser: Nicht vorhanden

• Elektroinstallation: Teilweise erneuert (1999), durchschnittliche Ausstattung, Leitungen unter Putz

• Fenster: Mischform aus Kunststofffenstern (2004, 1999) und Holzfenstern (Baujahr); Isolierverglasung, Kunststoffrollläden; Fensterbänke überwiegend aus Marmor

• Böden: Überwiegend großformatige Fliesen in dunklen Farbtönen, vereinzelt Teppich im Keller, Betonsteinplatten auf Balkon/Terrassenbereichen

• Sanitärausstattung:

  • Teilweise erneuert, jedoch unvollständig, einfache/durchschnittliche Ausführung

  • Bad (DG): Handwaschbecken, geflieste Dusche, WC vorhanden; einfache Armaturen, Waschmaschinenanschluss

  • WCs in allen Geschossen, aber z.T. fehlen Sanitärobjekte

• Innentüren/Zargen: Holztüren, einfache Ausführung, aus dem Baujahr

• Decken: Teilweise abgehängt mit Downlights

Pforzheim (ca. 134.990 Einwohner, Stadtkreis Pforzheim, Baden-Württemberg)

Das Grundstück liegt im Norden des Stadtteils Weststadt in direkter Nähe zur stark befahrenen Wilferdinger Straße (B10). Die Nachbarschaft ist geprägt von Wohnhäusern und Garagen, östlich angrenzend die Handwerkskammer. Die Lage ist zentral, infrastrukturell gut angebunden; Immissionen durch Verkehrslärm wurden während der Ortsbesichtigung wahrgenommen. Die Qualität der Wohnlage wird als einfach bis mittlere Wohnlage beurteilt.

Im Umfeld bestehen zahlreiche Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, sowie vielfältige öffentliche Verkehrsverbindungen (Busse im 10-Minutentakt, Hauptbahnhof mit IC/EC-Anschluss, nächster Flughafen: Stuttgart ca. 40 km). Die gesamten Einrichtungen sind fußläufig oder per Nahverkehr kurzfristig erreichbar.

Das Grundstück ist annähernd rechteckig mit einer Grundstücksbreite von ca. 12 m und einer Tiefe von 28,5 m. Es handelt sich um ein Hanggrundstück, in nördlicher Richtung ansteigend. Die Erschließung erfolgt über die Wilferdinger Straße; der Garten- und Zugangsbereich sowie die Außenanlagen sind sanierungsbedürftig.