Zwangsversteigerung Reihenmittelhaus

Verkehrswert: 389.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus mit 3 abgeschlossenen Wohnungen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.03.2025 sowohl innen als auch außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte anhand von Bauakten, Grundrissen und Unterlagen, ergänzt durch die Feststellungen beim Ortstermin.

Gebäude

Das Reihenmittelhaus wurde im Jahr 1955 errichtet und ist massiv gebaut. Es erstreckt sich über ein Kellergeschoss, zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss und Obergeschoss) sowie ein ausgebautes Dachgeschoss und ist vollunterkellert. Das Gebäude verfügt über drei Wohneinheiten. Modernisierungen erfolgten in Teilbereichen, darunter der Aus- und Umbau des Dachgeschosses in den 1980er Jahren, neue Fenster im Erdgeschoss ca. 1994 und einzelne weitere Maßnahmen. Die Wohnungen sind größtenteils bauzeitlich ausgestattet, einzelne Räume wurden im Laufe der Jahrzehnte renoviert.

Die Raumaufteilung ist funktional: Im Erdgeschoss und Obergeschoss jeweils drei Zimmer, Küche, Bad, Flur sowie im EG eine Terrasse und im OG ein Balkon; im Dachgeschoss zwei Zimmer, Küche, Flur und Duschbad.

Der Grundriss ist sachlich, die Räume sind ausreichend groß, im Dachgeschoss jedoch niedrige Raumhöhen und eingeschränkte Belichtung durch kleine Gauben. Die Durchgangshöhen der Türen sind teilweise niedrig, bauzeittypisch. Belichtung und Besonnung sind überwiegend gut, im Dachgeschoss jedoch eingeschränkt. Das Gebäude ist von vornherein als Dreifamilienhaus konzipiert und für Wohnzwecke genutzt.

Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten, doch überwiegend bauzeitlichen Zustand; einzelne Räume zeigen Nutzungsspuren und Modernisierungsbedarf. Schimmel- und Feuchteschäden sind in Teilen des Kellers sowie in einzelnen Wohnräumen vorhanden. Die Außenanlagen sind einfach gestaltet, im Garten steht eine Holzhütte.

Grundstück

Das Grundstück ist rechteckig, ca. 8,5 m breit und 31 m lang, mit einer Fläche von 276 m². Es liegt in ebener Lage mit typischer Nachbarbebauung durch Reihenhäuser. Die Erschließung erfolgt über Fußwege von Osten und Westen und ist vollständig gegeben (Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telekommunikation). Bewuchs ist begrenzt: Es gibt einen kleinen Garten mit Rasen und einigen Pflanzen. Stellplätze sind auf dem Grundstück nicht vorhanden, die Parkplatzsituation in der Umgebung ist angespannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig an langjährige Mieter vermietet.

• Satteldach, eingedeckt mit Betonsteinpfannen

• Fenster: überwiegend Kunststoff mit Isolierverglasung; im Keller Stahlblechfenster

• Heizung: Einzelöfen (Gas) und Gas-Luftheizungen, wohnungsweise angeschlossen; im Dachgeschoss Einzelöfen und Elektroheizer

• Warmwasser: EG Gastherme und Boiler, OG Gastherme und Boiler, DG elektronischer Speicher und Boiler

• Bäder: im EG und OG Wanne, Badewanne mit Handbrause, Stand-WC, Waschtisch; im DG Duschkabine, Stand-WC, Waschtisch

• Elektroinstallation: je Wohnung Unterverteilung, einfacher Ausstattungsstandard

• Böden: Kombination aus Estrich, Fliesen, Laminat, Teppich, PVC

• Innentüren: Holztüren, teils mit Glas, teils lackiert

• Rollläden teilweise vorhanden

• Außentüren: Aluminiumrahmentür mit Isolierglasausschnitt an der Haustür

• Balkone und Terrasse: Balkon im OG, Terrasse im EG, Gartenhütte im Garten

Ulm, Weststadt/Kuhberg, ca. 130.000 Einwohner, Landkreis und Bundesland: Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich in einem beliebten Wohnviertel im Ulmer Westen (Kuhberg), geprägt von Reihenhausbebauung. Die Mikrolage bietet sehr gute fußläufige Nahversorgung mit Supermarkt, Drogeriemarkt, mehreren Schulen und Haltestellen von Bus und Straßenbahn (Linie 2). Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Reihenhäusern, südlich angrenzend mehrgeschossiger Wohnungsbau. Das Objekt ist über einen Fußweg erschlossen und hat keine eigene Straßenzufahrt. Beeinträchtigungen durch Lärm, Gerüche oder Sonstiges bestehen nicht, Naturschutzgebiete liegen nicht an, ebenso keine Hochwassergebiete. Die Wohnlage ist als gut und familienfreundlich zu bezeichnen.

Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Haltestellen des ÖPNV sind sehr gut erreichbar und in fußläufiger Entfernung. Die Stadt Ulm bietet ein vielseitiges Bildungs-, Versorgungs- und Freizeitangebot sowie ausgezeichnete medizinische Einrichtungen. Die Verkehrsanbindung ist innerstädtisch hervorragend, Hauptverkehrsadern und Autobahnen sind schnell erreichbar.