Zwangsversteigerung Vierzimmerwohnung

Verkehrswert: 370.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss mit 2 Balkonen, Kellerraum und Sondernutzungsrecht an einem Autoabstellplatz. Zusätzlich besteht ein Recht auf Duldung, Betrieb und Unterhaltung einer Frischwasserleitung sowie den Frischwasserbezug.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.11.2025 vor Ort besichtigt. Besichtigt wurden die Wohnung Nr. 6 im Obergeschoss, der Hausflur sowie das Wohnumfeld; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch, Teilungserklärung, Bauunterlagen und weitere vorgelegte Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 6 liegt im 1. Obergeschoss rechts und ist als 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, separatem WC, Flur, zwei Balkonen und zugehörigem Kellerraum Nr. 6 ausgebildet. Die maßgebliche Wohnfläche beträgt 110,60 m²; die im Teilungsplan genannte größere Fläche wurde für den Wertansatz nicht übernommen, da die Balkone nach WoFlV nur anteilig berücksichtigt wurden.

Der Grundriss stammt aus dem Bauantrag von 1961. Die Wohnung verfügt über eine familiengerechte Aufteilung mit mehreren Schlafräumen, Wohnraum, Essbereich/Küche, Flur sowie zwei innenliegenden Sanitärräumen. Zwei Balkone erweitern die Nutzbarkeit nach außen. Durch die Ausrichtung mit Balkonflächen nach Westen und Süden sind Belichtung und Besonnung der Wohnräume insgesamt als günstig einzuschätzen.

Der Ausstattungsstandard ist mittel. Innen war die Wohnung zum Stichtag saniert; der Sachverständige ordnet den Zustand als etwa 2016 modernisiert ein. Der Wohnungszuschnitt ist für die Größe zweckmäßig und marktgängig.

Gebäude

Die Wohnung befindet sich in einem ca. 1961 errichteten, zweigeschossigen, einseitig angebauten Wohnhaus in Form einer Doppelhaushälfte. Laut Gutachten gehört das Gebäude Haus Nr. 7 mit drei Wohnungen demselben Eigentümer; das Sondereigentum ist innerhalb dieses Bestands gebildet. Auch der äußere Gebäudezustand wurde als saniert, etwa seit 2016, beschrieben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutz.

• Dachform und Dachdeckung: nicht angegeben

• Heizung & Warmwasser: Gas-Sammelheizung; eine in Abteilung II eingetragene Duldung betrifft Anlage, Betrieb und Unterhaltung der Zentralheizungsanlage einschließlich der Lieferung von Heizwärme und Warmwasser

• Elektroinstallation: Unterputz

• Fenster: Kunststofffenster und Fenstertüren mit Isolierverglasung; Rollläden vorhanden

• Sanitärausstattung: separates, innenliegendes WC mit hängendem WC, Waschtisch und Einhebelmischer; innenliegendes Du/WC mit hängendem WC, Waschtisch und Einhebelmischer; Ausstattungsfarbe weiß; Wandflächen in Sanitärräumen halbhoch gefliest

• Böden: Bambus-Paneele in den Wohnräumen

Das Objekt liegt in Herbolzheim mit 10.783 Einwohnern im Landkreis Emmendingen in Baden-Württemberg.

Die Wohnung befindet sich in einfacher Wohnlage innerhalb des Stadtgebiets, etwa 50 m östlich der Rheintalbahn und rund 200 m südlich des Bahnhofs. Wertrelevante Beeinträchtigungen bestehen durch Lärmeinwirkungen aus Bahnverkehr sowie durch Schul- und Schulbusbetrieb. Die Nachbarschaft ist wohnbaulich geprägt; das Objekt liegt an einer innerörtlichen Straße.

Einkaufsmöglichkeiten bestehen in der Stadtmitte sowie zusätzlich im nordwestlich gelegenen Industriegebiet mit Supermärkten. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa einer Gehminute Entfernung, der Bahnhof ist fußläufig in etwa fünf Minuten erreichbar. Über die Rheintalbahn bestehen regelmäßige Bahnverbindungen in die Region.

Das Grundstück ist mit dem Wohnhaus bebaut. Es handelt sich um ein 628 m² großes, erschlossenes und beitragsfreies Flurstück in baureifem Zustand. Der zugehörige Stellplatz Nr. 6 liegt im Freien auf dem Grundstück.