Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau und Nebengebäude

Verkehrswert: 450.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit einem Metzgereiladen im Erdgeschoss, einer Wohnung im Obergeschoss, einem hinteren Anbau (Metzgereiproduktion und Doppelgarage) sowie separates Garagen-/Lagergebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.05.2025 zunächst von außen und am 20.01.2026 von außen und innen besichtigt. Die Feststellungen beziehen sich auf eigene Augenscheinnahme sowie die vorliegenden Unterlagen und Pläne.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein teilweise unterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit nicht ausgebautem Satteldach (große Bühne bis in den Spitzboden), ursprünglich um 1905 errichtet. Es verfügt über eine Bruttogrundfläche von ca. 520 m² sowie einen auskragenden Ladenanbau (ca. 20 m²). Das Erdgeschoss besteht aus einem aktuell ungenutzten Metzgereiladen mit angeschlossenen Sozial- und Nebenräumen. Es besteht eine Verbindung zu den Metzgereiproduktionsräumen im hinteren Anbau. Die Obergeschosswohnung (ca. 150 m²) wurde 2019 umfangreich renoviert. Im Dachgeschoss befindet sich eine nicht ausgebaute Bühne.

Das Gebäude ist in massiver Bauweise (teilweise Fachwerk im Dachbereich) erstellt, mit holzbalkengelagerten Decken, alten und neuen Fensterarten (überwiegend Kunststofffenster von 2008, teils alte Holzverbundfenster) sowie verputzter Fassade ohne Vollwärmeschutz. Das Satteldach ist mit alten Dachziegeln gedeckt und weist einige Schäden auf; ebenso sind am Balkon Mängel feststellbar. Die Gesamtnutzungsdauer wird aufgrund des Alters und durchgeführter Renovierungen mit 80 Jahren und die Restnutzungsdauer mit 20–25 Jahren angesetzt.

Im Energiestandard und der Ausstattung ist das Objekt baujahrestypisch, wobei die Wohnung im OG sich auf einem zeitgemäßen Stand befindet. Im Erdgeschoss sind Teile des Gewerbebereichs veraltet und ungepflegt. Der Gesamtzustand ist dem Alter und den teilweise vorgenommenen Instandhaltungen entsprechend.

Weitere Gebäude

Hinterer Anbau (Metzgereiproduktion, Doppelgarage, Geräteraum)

Der nicht unterkellerte, massiv errichtete Anbau wurde 1993/94 fertiggestellt und enthält Produktionsräume (ca. 130 m²), eine Doppelgarage (ca. 52 m²) und einen Technik- sowie Geräteraum. Die Dächer sind als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion mit wärmegedämmten Sandwichelementen und Stehfalzblech ausgeführt. Die Fenster sind isolierverglaste Kunststofffenster, teils mit Oberlichtkuppeln. Es steht eine eigene Gaszentralheizung (2017 installiert) zur Verfügung. Der Bauzustand ist ungepflegt, Nutzung derzeit leerstehend und durch Altmaschinen und Zubehör geprägt.

Garagen-/Lagergebäude

Das Garagen-/Lagergebäude (Baujahr 1959) ist teils massiv, teils in Holzgebälkbauweise ausgeführt, besitzt ein Satteldach mit alter Welleterniteindeckung (vermutlich asbesthaltig) und eine betonierte Bodenplatte. Im Norden finden sich zwei Garagen, im Süden ein größerer Lagerraum mit beschädigten Holzschiebetoren. Auch hier ist der Zustand altersbedingt, teils mit erheblichen Schäden, und die Restnutzungsdauer wird auf ca. 20 Jahre geschätzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss (Metzgereiladen und Produktion) ungenutzt und leerstehend (mit Maschinen und Zubehör gefüllt). Die Obergeschosswohnung war eigengenutzt. Die Garagen- und Lagergebäude standen überwiegend leer bzw. wurden als Abstell- und Lagerfläche genutzt.

• Satteldächer mit alter Dachziegeleindeckung (Hauptgebäude), Sandwichelemente und Stehfalzblech (Anbau), Welleternit unbehandelt (Garagen/Lager)

• Zwei Gaszentralheizungen: eine Anlage von 2017 für Produktionsräume/Anbau, ältere Gastherme für Wohnhaus-OG

• Heizkörper/Wärmeübertragung: nicht im Detail aufgeführt, OG mit Heizkörpern, Produktion mit spezifischen Heizsystemen

• Elektroinstallation unter Putz; OG-Wohnung 2017 größtenteils erneuert, Rest überwiegend älter

• Bodenbeläge: OG-Wohnung mit Laminat in Parkettdesign, Bäder gefliest, Ladenräume/Kühlräume/Sozialräume gefliest, Büro mit Linoleum, Produktionsräume mit Kunstharzboden

• Fenster: überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster (2008), teils alte Holzverbundfenster

• Sanitärausstattung: OG-Wohnung mit modernisiertem Bad (Badewanne, wandhängendes WC, Waschbecken, Handtuchheizkörper), Gäste-WCs und Duschen im Gewerbebereich, Gewerberäume größtenteils mit raumhoch gefliesten Wänden, Fettabscheider im Produktionsbereich

Das Objekt liegt in Beimerstetten (ca. 2.500 Einwohner, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg), im Kern des Ortes. Die Mikrolage ist geprägt von einer gemischten dörflichen Umgebungsbebauung an einer innerörtlichen Nebendurchgangsstraße. Es bestehen keine erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm, Gerüche oder Gewerbe; das Grundstück ist ruhig und ortstypisch eingebettet, größere Freiflächen und eine Wiesenfläche sind südlich vorhanden.

Das Gebiet ist als Mischgebiet ausgewiesen (Bebauungsplan seit 1978, offene Bauweise, zwei Geschosse genehmigt, GFZ 0,5/GRZ 0,3). Das Grundstück ist relativ eben, rechteckig geschnitten (1.274 m²), Hof- und Zufahrtsbereiche sind asphaltiert, im südlichen Teil befindet sich einfach gepflegte Wiesenfläche.

Kindergarten, Grundschule und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort vorhanden. Weiterführende Schulen und ein breiteres Freizeit-/Sportangebot befinden sich im nahen Dornstadt, Ulm und Langenau. Die Anbindung an den ÖPNV besteht durch Nahverkehrsbusse und einen eigenen Bahnhaltepunkt (Ulm–Stuttgart), die B10 und Autobahn A8 liegen innerhalb von wenigen Autominuten.